近來(lái)，一線(xiàn)城市“深上北”樓市持續升溫。國家統計局的數據顯示，2020年12月，深圳二手住宅價(jià)格同比上漲14.1%。從去年下半年開(kāi)始，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價(jià)”等消息。除了深圳和上海，北京的個(gè)別城區，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的海淀區、西城區和東城區，熱度有所上漲。

　　這一輪上漲的原因是什么?未來(lái)，調控還將升級嗎?

　　樓市緣何升溫

　　一段時(shí)間以來(lái)，一線(xiàn)城市樓市出現過(guò)熱趨勢的原因是多方面的。

　　個(gè)別城市出現的“打新熱”“萬(wàn)人搖”等狀況，其原因在于新建商品住宅限價(jià)，新房?jì)r(jià)格低于同區域的二手房，一二手住宅價(jià)格倒掛，套利空間大。買(mǎi)到即是賺到，這幾天，深圳一些銀行門(mén)口排起長(cháng)隊，業(yè)內人士介紹，這些人是在排隊打征信報告，為買(mǎi)房“打新”做準備。實(shí)際上，只要一二手住宅價(jià)格存在倒掛，就很難澆滅購房者從中獲利的欲望。

　　房?jì)r(jià)的漲跌，與信貸松緊密切相關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，借經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，成為此輪一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的原因之一。疫情背景下的2020年，為了給小微企業(yè)紓困，銀行推出了低息的經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品。所謂經(jīng)營(yíng)貸，即借款人以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請貸款，用于公司日常經(jīng)營(yíng)。部分本應紓困中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸輾轉流入了樓市。

　　對于北京、上海等城市的樓市而言，此輪上漲較快的包括核心區域的學(xué)區房，或者是從城市中心的學(xué)區房上漲開(kāi)始，逐漸向周邊蔓延。受到海外疫情影響，一些打算送孩子去國外讀書(shū)的家長(cháng)改變計劃，準備讓孩子留在國內，催生了不少學(xué)區房需求。同時(shí)，以北京為例，幾年前二胎政策放開(kāi)后出生的孩子，這一兩年將升入小學(xué)。正是由于近幾年幼升小兒童數量激增，為孩子購置學(xué)區房的家長(cháng)也有所增多。

　　盡管北京市和一些轄區出臺了多校劃片、小學(xué)和初中捆綁直升校、建立教育集團和分校將優(yōu)質(zhì)的資源向其他區域共享擴張等舉措，教育資源仍難以在短期實(shí)現均衡，這就導致優(yōu)質(zhì)教育資源對應的學(xué)區房一直是稀缺資源，給房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)機會(huì )。

　　調控堅決有力

　　這幾天，深圳、上海的樓市調控政策輪番出臺。

　　針對深圳樓市持續“高燒”不退的現象，1月22日，深圳對代持“打新”予以處罰。深圳住建局認定，對華潤城四期12名認購人作出“三暫停”處罰，并將有關(guān)違法違規線(xiàn)索移送公安機關(guān)。1月23日，深圳出臺措施加強購房資格審查，對在申購商品住房過(guò)程中，有假離婚、代持、假流水等違規行為的相關(guān)人員，作出“3年不得在深圳購房”的處罰。

　　上海樓市調控“滬十條”也在1月21日出臺，其重點(diǎn)內容包括：打擊假離婚炒房，離婚3年內的住房套數按離異前家庭總套數認定;增值稅免征年限由2年改為5年，此舉將有助于拉長(cháng)二手房上市交易周期;加大商品住房用地供應;嚴防信用貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1月25日，上海法拍房也被納入限購范圍。

　　更為“硬核”的調控政策當屬1月29日上海銀保監局出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強個(gè)人住房信貸管理工作的通知》。

　　八大措施包括嚴格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來(lái)源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風(fēng)險排查等。其中提出，防止消費類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　就在上海、深圳陸續出臺調控措施期間，一則消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。這無(wú)疑再度釋放出從嚴調控的重要政策信號。

　　繼深圳、上海之后，1月27日杭州也升級了樓市調控措施，從限購、限售、稅收調節和無(wú)房家庭認定標準等方面進(jìn)一步加強調控。值得一提的是，杭州專(zhuān)門(mén)針對“打新熱”出臺措施：中簽率在10%以下的房源限售5年。這意味著(zhù)“買(mǎi)到就是賺到”的網(wǎng)紅盤(pán)，套利風(fēng)險升高了。

　　北京個(gè)別區域房?jì)r(jià)也出現了過(guò)熱苗頭，雖然暫時(shí)沒(méi)有引來(lái)調控政策的升級，但變化也在發(fā)生。部分中介機構APP上的當日成交記錄、成交價(jià)格已經(jīng)悄然下架。有中介機構服務(wù)人員表示，他們接到的要求是嚴禁向購房者傳遞房?jì)r(jià)上漲信號。不過(guò)，一些中介機構服務(wù)人員也對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲持理性態(tài)度。一位中介服務(wù)人員告訴記者：“我們也不希望房?jì)r(jià)漲得太猛，一旦又調控了，市場(chǎng)將迅速冰凍。”

　　1月28日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布消息稱(chēng)，為堅決遏制投機炒房，近期市區住建部門(mén)多次約談和持續檢查房地產(chǎn)中介機構。北京市住房和城鄉建設委員會(huì )主任王飛近期的一番表態(tài)，也足以讓市場(chǎng)提高警惕。他表示，北京將嚴查資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房、投機炒作。

　　過(guò)熱必有調控

　　有人稱(chēng)房地產(chǎn)調控像“打地鼠”游戲，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢一有苗頭，調控的錘子就會(huì )立即落下。

　　房地產(chǎn)調控的必要性值得反復強調。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定有利于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定和發(fā)展。中國銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清此前表示，房地產(chǎn)是現階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所副所長(cháng)鄧郁松認為，無(wú)論是防范系統性房地產(chǎn)金融風(fēng)險，還是防范區域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險，抑或是房地產(chǎn)企業(yè)做好自身的風(fēng)險管理工作，都需要建立風(fēng)險監測預警體系。根據風(fēng)險成因，建立相應的監測指標體系，準確判斷、及早發(fā)現。

　　住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽表示，要牢牢堅持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動(dòng)、監測預警、輿情引導、市場(chǎng)監管等機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行。

　　一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)調控在個(gè)別城市的效果并不明顯，或是短期有效，但過(guò)一段時(shí)間，房?jì)r(jià)上漲又卷土重來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況復雜，容易受到金融環(huán)境、信貸政策、教育資源、人才引進(jìn)、房地產(chǎn)周期等諸多因素的影響。這表明，對房地產(chǎn)調控負有主體責任的地方政府對市場(chǎng)溫度的感知以及調控的精準性都需要提高。

　　樓市過(guò)熱將必有調控。有人形象地比喻，未來(lái)樓市調控一定是稍有苗頭就開(kāi)始“滅火”。