萬(wàn)億債務(wù)壓頂 “三道紅線(xiàn)”與“五檔房貸”下房企搶占開(kāi)年融資窗口

　　今年1月份，房企境內外擬發(fā)債規模已超過(guò)1500億元，逼近去年的最高點(diǎn)。

　　2020年依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最好的一年”。即便在“三道紅線(xiàn)”等新規的約束之下，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)規模仍再創(chuàng )新高。據國家統計局數據，2020年全國商品房銷(xiāo)售額173613億元，增長(cháng)8.7%。

　　房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，一定程度上，房企能夠獲取的資金規模以及成本直接影響到自身的發(fā)展路徑。繁榮銷(xiāo)售額的背后，是房企對資金的饑渴，也是房企對金融機構依賴(lài)的體現。過(guò)去幾年，它們“創(chuàng )新”融資渠道，助推規模增長(cháng)的同時(shí)也留下了巨量的債務(wù)。

　　根據貝殼研究院近日發(fā)布的報告稱(chēng)，2021年房企到期債務(wù)規模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將超過(guò)1.2萬(wàn)億元，同比增長(cháng)36%，并歷史性地突破萬(wàn)億大關(guān)。“三道紅線(xiàn)”加之“五檔房貸”對融資端管控，房企壓力不可謂不大。

　　顯然，平穩安全地渡過(guò)當下的“償債難關(guān)”尤為重要。于是，房企在2021年開(kāi)年掀起了一場(chǎng)“融資奇觀(guān)”，據21世紀經(jīng)濟報道記者統計，今年1月份，房企境內外擬發(fā)債規模已超過(guò)1500億元，逼近去年的最高點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊是趨勢使然，僅靠“借新還舊”應對而沒(méi)有在投資和銷(xiāo)售端發(fā)力，無(wú)異于飲鴆止渴。信號音漸近，房企準備好了嗎?

　　搶占融資窗口

　　在今年1月份的融資窗口期之中，可以清晰見(jiàn)到“踩線(xiàn)”房企對資金的饑渴程度。為了能夠緩解當下的償債壓力，房企甚至選擇高息發(fā)債。

　　一個(gè)例證是富力地產(chǎn)。2021年1月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其間接全資子公司將發(fā)行5億美元的兩年期優(yōu)先票據，年利率為11.75%，所得款項將用于一年內到期的中長(cháng)期債務(wù)再融資。

　　年利率超過(guò)11%，這是一筆典型的高息債。

　　但富力地產(chǎn)的資金面的確偏緊，償債能力也不容樂(lè )觀(guān)。即便成本高企，資本市場(chǎng)依然愿意買(mǎi)單或許就不算是壞事。從富力地產(chǎn)2020年半年報來(lái)看，截至2020年6月底，富力剔除預收款的資產(chǎn)負債率為70.22%，凈負債率達177%，現金短債比為0.48，“三道紅線(xiàn)”全踩。

　　另外一家在今年開(kāi)年頻發(fā)境外債的房企是佳兆業(yè)集團。1月27日早間，佳兆業(yè)公告建議額外發(fā)行美元優(yōu)先票據;1月20日，佳兆業(yè)已發(fā)布公告稱(chēng)，將發(fā)行額外2023年到期的3億美元優(yōu)先票據，票面利率10.875%。

　　佳兆業(yè)是一家發(fā)力于“降負債”的房企。隨著(zhù)資金面的好轉，佳兆業(yè)的發(fā)債成本已略有下降。

　　這一輪融資潮，借新還舊是房企們共同的特點(diǎn)。除了踩線(xiàn)的房企，中小型房企也紛紛抓住窗口期，在年初推進(jìn)融資計劃。

　　例如，禹洲集團1月5日公告稱(chēng)，公司擬發(fā)行于2027年到期的5.62億美元的有擔保綠色優(yōu)先票據，票面利率為6.35%。公司擬將所得款項凈額主要用于將于一年內到期的現有中長(cháng)期境外債務(wù)再融資。

　　相較之下，龍頭房企則顯得更為從容，在融資節點(diǎn)更加靈活、融資途徑上更為多元，融資成本也有顯著(zhù)優(yōu)勢。

　　中海地產(chǎn)，這家以穩健著(zhù)稱(chēng)的房企，今年1月18日公告稱(chēng)，其旗下中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司于1月13日發(fā)行了2021年度第一期中期票據，實(shí)際發(fā)行金額15億元，發(fā)行利率3.35%，期限3年。

　　此外，1月19日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公告稱(chēng)，公司2021年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項公司債券(第一期)，債券發(fā)行規模不超過(guò)30億元(含30億元)，票面利率介于3.38%-3.98%之間，處于房企的最低區間。

　　融資“冷熱不均”

　　投資者從來(lái)都是“嫌貧愛(ài)富”，過(guò)去是，現在是，未來(lái)也會(huì )是。房企對金融機構的高度依賴(lài)更是將這種偏好表露無(wú)遺，房企規模往往不是唯一決定融資成本和規模的決定性因素。

　　一位不愿具名的分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，房企最近密集融資很正常，1月本就是高峰期。但成本短期會(huì )下來(lái)一點(diǎn)，但長(cháng)期，投資者雖有各種千奇百怪的偏好，但主要還是看資本市場(chǎng)的現象和評級。

　　以恒大地產(chǎn)為例，這家坐穩TOP3座次多年的房企，融資成本一直居高不下，原因正是在于，其債務(wù)相較同行規模更大，這些年來(lái)，恒大的美元債成本保持在10%左右或者更高的水平。

　　中信證券在最新的一份研報中也直指，受房貸集中度和“三道紅線(xiàn)”的管理，行業(yè)中不同企業(yè)融資境遇冷熱不同。

　　“由于境外流動(dòng)性充裕，企業(yè)境外負債會(huì )繼續拉長(cháng)久期，降低成本。但境內資金成本不會(huì )明顯下降過(guò)快。盡管很多企業(yè)杠桿率有不同程度地下降，但由于總體資金投放有限，預計大多數高資金成本的公司仍很難實(shí)現資金成本顯著(zhù)下行。境內外供配置的資產(chǎn)偏少，又決定了一部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)的資金成本進(jìn)一步下行。”

　　在融資新規的“緊箍咒”之下，僅靠融資顯然不是最優(yōu)解?？硕鹧芯恐行恼J為，房企財務(wù)降杠桿將是主旋律，未來(lái)房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降。“三道紅線(xiàn)”將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營(yíng)能力，減少對融資依賴(lài)，提高項目去化，加快開(kāi)發(fā)周期。

　　此種背景下，房企更應該“量入為出”。“買(mǎi)地是房企最大的支出，會(huì )稍微放緩;現金流是沒(méi)有成本的資金，促銷(xiāo)也會(huì )適當增加。”一位不愿具名的TOP20首席財務(wù)官指出。