2020年是充滿(mǎn)挑戰和考驗的一年，樓市在“抗擊疫情”、“三道紅線(xiàn)”、“房住不炒”、“蛋殼暴雷”……中落下帷幕，房企的資金鏈、負債率、服務(wù)口碑、規模與質(zhì)量都經(jīng)歷了比以往更多的考驗。在此情況下，房企開(kāi)始多方面融資，以應對未來(lái)可能的市場(chǎng)變化。

　　據貝殼研究院統計數據顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣，規模創(chuàng )歷史新高，同比增長(cháng)3%。從房企融資總額來(lái)看，恒大全年發(fā)債規模達592億元位居第一，碧桂園442億排名第二，首開(kāi)307億元緊隨其后。

　　而12月單月融資規模達人民幣841億元，較11月835億元環(huán)比增加0.7%。

　　其中，境內債券包括廈門(mén)建發(fā)15億元公司債券，利率4.59%；金融街25.3億元中期票據，利率3.97%；中海企業(yè)發(fā)行15億元中期票據，利率3.60%；金茂集團成功發(fā)行5億元中期票據，利率3.28%等。

　　境外美元債券包括新城控股發(fā)行4.5億美元債券，利率4.8%；龍光集團3億美元債券，利率4.85%；融信中國1.5億美元債券，利率5.25%；佳兆業(yè)2筆合計4億美元債券，利率均為6.5%等。

　　全年房企融資規模增長(cháng) 增速明顯回落

　　由于受到疫情的影響，房企資金回籠速度放緩，對于高周轉的地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商必然通過(guò)債券等融資渠道來(lái)解決現金流問(wèn)題。

　　從融資規模來(lái)看，2020年融資規模增長(cháng)。貝殼研究院統計數據顯示，2020年房企境內外債券融資累計約12132億元，累計同比增長(cháng)3%，規模創(chuàng )歷史新高。

　　但增速明顯回落，增幅較2019年同期收窄10個(gè)百分點(diǎn)。這主要是受到國家金融調控政策的影響，金融體系的穩健以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩健康發(fā)展。

　　貝殼研究院認為，2020年境內融資通道基本通暢。但在防風(fēng)險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動(dòng)“降負”，全年融資規模將保持低位。

　　境內融資占主導 境外債市低迷

　　從融資結構來(lái)看，2020年境內融資占主導，境外債市低迷，這是由于國內疫情得到了有效控制，而境外疫情持續，融資環(huán)境不容樂(lè )觀(guān)。

　　據貝殼研究院數據統計，2020年境內融資規模約7613億元，同比增加21.3%，境內債券規模占比63%；2020年境外債券規模折合人民幣約4519億元，同比減少18.3%，境外規模占比約37%，較2019年下降10個(gè)百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院預測，2021年房地產(chǎn)行業(yè)受融資新規與貸款集中度管理影響，境內融資在一定流動(dòng)性下呈緊張趨勢。

　　融資成本整體低下 財務(wù)結構持續優(yōu)化

　　融資成本是房企金融風(fēng)險的外在反映。貝殼研究院表示，2020全年境內平均票面利率達2015年以來(lái)低點(diǎn)。

　　從企業(yè)性質(zhì)差異性結構來(lái)看，2020年全年央企、國企境內平均票面利率4.08%，非央企、國企性質(zhì)房企境內平均票面利率5.51%；從境內債券類(lèi)型來(lái)看，超短期融資債券較為突出，2020年超短期融資券大幅下降至3.06%，主要是上半年突發(fā)疫情后，在融資窗口期房企增發(fā)超短期融資債拉動(dòng)。

　　貝殼研究院預計，2021年境內融資成本延續2020年年末翹尾趨勢，境外債市保持不確定預期，短期票面利率波動(dòng)較大。

　　除此之外，多家房企在11月贖回了2021年到期的美元債，重新發(fā)現定價(jià)更低的美元債，企業(yè)的美元融資成本歷史最低。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，房企越來(lái)越重視境內融資。整體看，年內房企融資平穩，融資成本處于歷史低位。

　　2021年房企到期債務(wù)破萬(wàn)億 償債壓力攀升

　　“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”……自古以來(lái)，房子對于中國人來(lái)說(shuō)不單單是一個(gè)家，它更多的代表的是人們的幸福感、歸屬感。

　　為了讓房子回歸住的本質(zhì)，中央多次強調“房住不炒”，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規則化和透明度，更是在2020年8月提出“三條紅線(xiàn)”，同時(shí)又在2020年12月31日提出“兩條紅線(xiàn)”。

　　房企融資監管政策趨嚴，融資新規對房企在債券融資端的影響逐漸顯現，整體發(fā)債規模增速短期將受到抑制。同時(shí)，隨著(zhù)到期債務(wù)高峰來(lái)臨，房企償債壓力攀升。

　　貝殼研究院數據顯示，2021年房企到期債務(wù)規模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長(cháng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，直達1.2萬(wàn)億元規模，房企償債壓力繼續攀升。

　　貝殼研究院表示，在周期性影響下，預計未來(lái)3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現實(shí)質(zhì)性降速，未來(lái)幾年房企現金流將保持緊張狀態(tài)。