2020年12月31日下午，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱(chēng)通知)，將根據銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規模、機構類(lèi)型等因素，分檔設定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實(shí)施。

　　國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛指出，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的增速顯著(zhù)高于平均貸款增速，該制度實(shí)施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著(zhù)新增貸款資金或將更多地流入制造業(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域。

　　至于對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，貝殼研究院分析，房企“三道紅線(xiàn)”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，這意味著(zhù)2021年市場(chǎng)投放的貸款額度不會(huì )有明顯變化，短期內不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響。

　　支持制造業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展 樓市資金供給端收緊

資料圖：中國銀行。中新經(jīng)緯 攝

　　房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在中國境內設立的中資法人銀行業(yè)金融機構，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應滿(mǎn)足人民銀行、銀保監會(huì )確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會(huì )確定的相應上限。人民銀行、銀保監會(huì )根據銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規模、機構類(lèi)型等因素，分檔設定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

　　對于為何要建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，人民銀行、銀保監會(huì )在答記者問(wèn)中指出，人民銀行、銀保監會(huì )借鑒國際經(jīng)驗并結合中國國情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。同時(shí)，推動(dòng)金融供給側結構性改革，強化銀行業(yè)金融機構內在約束，優(yōu)化信貸結構，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農等薄弱環(huán)節融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

　　“目前，中國房地產(chǎn)長(cháng)效機制建設取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額(含個(gè)人住房貸款)占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構占比過(guò)高，遠超出平均水平。”民生銀行首席研究員溫彬對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，為了進(jìn)一步增強金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力，特別是加大對制造業(yè)、科技創(chuàng )新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節的支持力度，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，不僅及時(shí)也非常必要，有利于優(yōu)化信貸結構，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，保持金融體系安全平穩運行。

　　貝殼研究院分析認為，從資金端對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行額度限制，主要目的是為了降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，推動(dòng)房地產(chǎn)與金融與實(shí)體經(jīng)濟平衡發(fā)展。過(guò)去一段時(shí)間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占社會(huì )信貸資源，不利于構建國內大循環(huán)。

　　房地產(chǎn)貸款增速或將向平均貸款增速回歸

房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。來(lái)源：《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》

　　具體看，該通知將銀行業(yè)金融機構分為五檔，第一檔為中資大型銀行，包括工農中建交郵儲和國家開(kāi)發(fā)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;第二檔為中資中型銀行，包括農業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行2家政策性銀行，12家全國性股份制銀行以及北京銀行、上海銀行和江蘇銀行3家城商行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。

　　銀行業(yè)金融機構的第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業(yè)銀行(不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行)、民營(yíng)銀行及大中城市和城區農合機構，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%;第四檔為縣域農合機構，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為12.5%;第五檔為村鎮銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為7.5%。

　　據企業(yè)預警通不完全統計，截至2020年上半年，國有六大行中，建設銀行和郵儲銀行的個(gè)人住房貸款占比分別為34.27%和33.64%，略高過(guò)第一檔中32.5%上限。此外，興業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占比為25.67%，也高于第二檔的20%上限。

　　“從上市銀行來(lái)看，大型銀行都基本達標，有兩家銀行在個(gè)貸上稍微超標，但幅度不高，調整壓力不大，只要把貸款規模做大，房地產(chǎn)貸款額度不用減，占比就能下來(lái)。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛對中新經(jīng)緯客戶(hù)端指出。

　　他進(jìn)一步表示，對于二檔、三檔、四檔中的一些股份制銀行、城商行和農商行，可能面臨著(zhù)超標或者離標準比較接近的情況，此類(lèi)銀行要注意房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款增量。

　　中國銀行研究院鄭忱陽(yáng)表示，絕大多數商業(yè)銀行的兩個(gè)指標都沒(méi)有超過(guò)上限，部分股份制銀行可能面臨個(gè)人住房貸款占總貸款余額比例超標的情況，超標約4-5個(gè)百分點(diǎn)，但壓力不大。超標銀行可能有兩種策略，分子方面可以加大房地產(chǎn)信貸流轉、自然到期不續做以降低房地產(chǎn)貸款余額，分母方面可以加大信貸投放力度增加總貸款余額。

　　曾剛認為，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的增速顯著(zhù)高于平均貸款增速，該制度實(shí)施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著(zhù)新增貸款資金或將更多地流入制造業(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域。

　　對于部分距離上限還有一定空間的銀行，曾剛表示，盡管還有空間，但其房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款增速也不會(huì )大幅高于平均貸款增速。

　　不過(guò)，鄭忱陽(yáng)認為，房地產(chǎn)貸款余額的范圍有待明確，既要支持合理的房地產(chǎn)貸款又要避免監管地帶的灰色空間。“ SPV非標項目、房企債券或ABS以及非保本理財投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款等是否納入監管范圍需要審慎考慮。”他分析稱(chēng)，如果不納入以上貸款指標，金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增加房地產(chǎn)SPV非標項目、房企債券或ABS、非保本理財等繞過(guò)監管紅線(xiàn)，但如果包含上述指標，商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)監管壓力會(huì )進(jìn)一步加大。

　　短期不會(huì )對樓市有大影響 政策鼓勵開(kāi)發(fā)持有

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，金融審慎管理制度在近幾年屢次被提及，而房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常出現資金違規運用的情況，在一定程度上影響金融系統的穩定，此次新規有助于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　貝殼研究院分析，房企“三道紅線(xiàn)”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著(zhù)2021年市場(chǎng)投放的貸款額度不會(huì )有明顯變化。

　　該研究院還稱(chēng)，新規短期內不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響。第一，設置的額度比例與2020年的情況基本符合。截至2020年三季度末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額在金融機構各項貸款余額中的占比為28.8%，個(gè)人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中的占比為19.8%，平均水平低于管理目標限制。從實(shí)際經(jīng)驗看，大中型銀行是中國房地產(chǎn)貸款的主力。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著(zhù)2021年市場(chǎng)投放的貸款總量不會(huì )有明顯變化，但可能在大中小銀行之間的結構會(huì )發(fā)生一定改變;第二，新規對銀行的實(shí)際情況設定了過(guò)渡期，超出管理要求越高的，過(guò)渡期時(shí)間越長(cháng)，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩調整，避免過(guò)大變動(dòng)。

　　上述通知稱(chēng)，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)鹊?，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期分別設置。

　　另外，人民銀行、銀保監會(huì )表示，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。目前，人民銀行正會(huì )同相關(guān)部門(mén)研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應統計制度，屆時(shí)對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

　　“這是重要的方向轉變，也就是今后金融信貸政策不鼓勵開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，而是會(huì )鼓勵開(kāi)發(fā)持有，引導開(kāi)發(fā)商從高周轉、高杠桿模式轉向長(cháng)期經(jīng)營(yíng)模式。”貝殼研究院分析道。(薛宇飛 魏薇)