租購并舉”提出的5年間，有哭有笑，有血有淚。

　　自2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“購租并舉”之后，關(guān)于“租購并舉”的頂層設計不斷深化。尤其是土地端，因其直接關(guān)系到租賃住房的成本，相關(guān)方面的政策也得到了諸多參與者的密切關(guān)注。時(shí)至今日，盈利難仍是困擾住房租賃企業(yè)的難題，而租賃土地成本高昂是盈利難的主要原因之一。

　　這些年，政策方面也鼓勵國企將閑置土地自建自住房、租賃用地從城鄉兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行保障、產(chǎn)業(yè)園區地塊建租賃房等，在以租賃為抓手的新供應體系構建過(guò)程中，多主體供給、多渠道保障的政策也有更為全面的兌現。

　　加之，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建議》)再次強調了“租購并舉”。同時(shí)，《建議》也提出探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長(cháng)租房政策，擴大保障性租賃住房供給。這意味著(zhù)，在十四五時(shí)期，租賃住房將迎來(lái)更為蓬勃的發(fā)展，而相關(guān)的土地端政策利好也將持續落地。

　　土地政策不斷完善 試點(diǎn)城市項目相繼落地

　　政策支持來(lái)襲，租賃住房站上了風(fēng)口。

　　自2016年11月首宗租賃相關(guān)用地在北京成交以來(lái)，全國多個(gè)城市相繼推出并成交了此類(lèi)用地。2017年8月，原國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，確定北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市為利用集體土地建設租賃住房首批試點(diǎn)城市。

　　同年，上述13個(gè)試點(diǎn)城市就推出并成交了相關(guān)的租賃用地，共計成交176宗，規模建面達到539萬(wàn)平方米。

　　2018年，中央層面提出在供給端增加租賃住房供應，利用集體建設用地建設租賃住房，并規定熱點(diǎn)城市增加租賃住房用地供應。這一年，就租賃用地的推地量而言，推出租賃用地的城市明顯增加，整體推地規模較2017年進(jìn)一步擴大。

　　得益于政策的支持，2018年各省市在推地方式方面，貢獻了多個(gè)“首次”。其中，包括以上海為代表推出的純租賃用地、以北京為代表推出的集體建設用地、以杭州為代表推出的人才租賃住房用地正逐漸成為市場(chǎng)供應主流。這些地塊的共同點(diǎn)是價(jià)格相對較低，成為促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)健康發(fā)展的有力保障。

　　中指研究院數據顯示，2018年，北京、上海、廣州、杭州等租賃需求旺盛城市繼續加大租賃相關(guān)用地供應力度。此外，合肥、南京、武漢等城市也相繼推出此類(lèi)用地。2018年1-12月全國共計成交租賃相關(guān)用地142宗，規劃建面達到647萬(wàn)平方米，超過(guò)上一年規模。

　　進(jìn)入2019年，集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)城市擴容，福州、南昌、青島、?？?、貴陽(yáng)等5城被納入其中。至此，試點(diǎn)城市已擴展至18個(gè)。同時(shí)，北京、長(cháng)春、上海等16城入圍中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展首批試點(diǎn)城市名單。

　　值得關(guān)注的是，就租賃土地而言，2019年通過(guò)競自持方式成交的租賃相關(guān)用地較2018年有所下降。中指研究院數據顯示，2019年1-12月共計成交148宗租賃相關(guān)用地，規劃建面417萬(wàn)平方米，為2018年全年的73%，2019年以來(lái)自持用地成交規模有所下降。

　　此外，租賃用地的來(lái)源也不斷擴大。2019年集體建設用地、純租賃用地、人才專(zhuān)項租賃住房用地、城中村改造用地等越來(lái)越成為北京、上海、杭州、深圳等租住需求旺盛、土地資源稀缺城市租賃住房用地的重要來(lái)源。其中，自2017年上海成交首宗純租賃地塊，至2019年12月純租賃用地供給面積占上海成交的總自持面積比例達86%，成為上海租賃市場(chǎng)的主要供應方式。

　　進(jìn)入2020年，因為疫情影響，全國房地產(chǎn)土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了漫長(cháng)的蟄伏期，全國租賃相關(guān)用地交易狀況直至今年8月才出現回暖跡象。中指研究院數據顯示，2020年8月，全國租賃相關(guān)用地共成交18宗，規劃建面27.2萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比7月份增長(cháng)183%。

　　據中國網(wǎng)地產(chǎn)統計，今年前11月全國租賃相關(guān)用地供給成交125宗，成交規劃建面達到356.2萬(wàn)平方米。自 2016 年 11 月首宗自持地塊成交至 2020 年 11 月底，全國共計成交租賃相關(guān)用地 600 宗，可供給租賃住房 2027 萬(wàn)平方米。

　　研究發(fā)現，新增租賃住房的土地來(lái)源主要是集體土地及自持土地兩類(lèi)。近幾年，在利用集體土地建設租賃住房方面，很多制度障礙被慢慢突破，建設模式已初步形成。

　　以北京為例，截至目前，北京已有39個(gè)集體土地租賃住房項目開(kāi)工，可提供房源5.3萬(wàn)余套，今年已有南三環(huán)成壽寺項目和豐臺花鄉項目投入運營(yíng)。另外，廣州花都區獅嶺鎮旗新村集體用地建設租賃住房試點(diǎn)項目早在2018年11月就已開(kāi)工建設。上海也于2019年開(kāi)工建設了第一個(gè)集體土地租賃房泗涇站社區項目，預計2021年前后啟用。

　　為此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，“大型租賃社區”將成為未來(lái)租住新形態(tài)，而推出的集體土地租賃項目以及自持租賃項目未來(lái)將為市場(chǎng)帶來(lái)大量可供租賃的新房。這兩類(lèi)新增的租賃住房建成后通常為大型租賃社區，項目體量大、房源數量多，從產(chǎn)品和配套來(lái)看都將與過(guò)去的租賃住房產(chǎn)生不同的體驗，為租客提供更多元化的租住選擇，僅單個(gè)項目就能夠為市場(chǎng)提供數量可觀(guān)的新增房源。

　　房企參與度提升 盈利模式仍需探索

　　企業(yè)積極參與，有望實(shí)現租賃市場(chǎng)的良性循環(huán)。

　　“租購并舉”提出后，不少房企紛紛入局長(cháng)租公寓賽道。觀(guān)察發(fā)現，在“租購并舉”的發(fā)展過(guò)程中，參與企業(yè)發(fā)揮了積極作用，為市場(chǎng)、消費者提供了多樣化、多層次的租賃產(chǎn)品。

　　在土地出讓條件方面，“競自持”成為一線(xiàn)以及多數強二線(xiàn)城市土地出讓的必備條件。開(kāi)發(fā)企業(yè)在通過(guò)招拍掛途徑獲得土地時(shí)，競自持面積的大小成為其獲得土地的條件之一。競自持面積越高，企業(yè)獲得土地出讓的可能性也更高。

　　貝殼研究院數據表明，目前全國近30個(gè)城市已經(jīng)推出1300萬(wàn)方自持土地用于租賃住房的建設。此外，已有超300家開(kāi)發(fā)主體通過(guò)獨立或聯(lián)合的方式獲取了自持租賃項目的土地。

　　不過(guò)，從目前的現狀來(lái)看，近七成租賃住房用地尚未開(kāi)工，其余開(kāi)工項目?jì)H有少數運營(yíng)產(chǎn)品落地。

　　由于重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)尚未有足夠的人才儲備、成熟模式可借鑒復制，項目注定需要更長(cháng)時(shí)間，一般情況下多數項目需要2-3年。因此，雖然全國已經(jīng)成交了大量的自持性租賃地塊，但拿到地塊的開(kāi)發(fā)商仍然面臨著(zhù)一系列難題。

　　由于投資周期長(cháng)、回報率低，開(kāi)發(fā)商需要將大量資金沉淀在項目當中，通過(guò)長(cháng)期持有運營(yíng)逐漸收回成本。顯然，此類(lèi)運營(yíng)模式與高周轉的開(kāi)發(fā)模式截然不同，這也是開(kāi)發(fā)商斬獲自持性地塊后所面臨的最大難題。

　　此外，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設計均不同于傳統的銷(xiāo)售型住房項目。開(kāi)發(fā)商原有的定位和設計均是針對購房市場(chǎng)，而對于租賃人群的了解屬于新課題，租賃住房應當如何確定目標客群以及進(jìn)行產(chǎn)品設計需要對市場(chǎng)有新的理解和思考。

　　與此同時(shí)，租賃社區考驗開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)能力。自持性租賃住房項目一旦建成就是大體量的租賃社區，目前市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商普遍缺乏大型租賃社區的運營(yíng)經(jīng)驗，租賃住房的出租和運營(yíng)對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言提出了更高的精細化要求。開(kāi)發(fā)企業(yè)也需要提升運營(yíng)能力，聚焦產(chǎn)品設計，不斷積累大型租賃社區的運營(yíng)經(jīng)驗。

　　因此，由于租賃型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)運營(yíng)階段往往需要花費更長(cháng)的時(shí)間精力以及沉淀更高的資金成本，其投資收益率大都不高，投資回收周期也普遍長(cháng)于銷(xiāo)售型產(chǎn)品。受此影響，盡管租賃市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，諸如前期開(kāi)發(fā)、后期運營(yíng)乃至盈利模式仍處于探索階段，并未形成完整的商業(yè)模式，這在很大程度上也拖累租賃用地整體開(kāi)發(fā)的進(jìn)度。

　　雖然有諸多不便，但在“租購并舉”發(fā)展的前提下，租賃市場(chǎng)仍前景可期。目前我國人均住房已經(jīng)突破戶(hù)均一套，居民面臨的住房問(wèn)題主要是結構問(wèn)題而不是總量問(wèn)題，大城市總體房源量充足，只是存在一定的結構錯配。

　　黃卉也表示，目前中國租賃市場(chǎng)逐漸形成存量與增量并行的租賃房源供給結構。

　　因此，新增的租賃住房建設主要包括集體租賃用地及自持租賃住房項目，通過(guò)增加租賃住房的建設為租客提供大型租賃社區等多元化的租賃住房選擇。除了供地方面的支持，在租賃房源的供給上，盤(pán)活存量是提升租賃房源供給快速有效的方式之一?？梢灶A見(jiàn)，中國租賃市場(chǎng)未來(lái)將形成新增集體土地租賃住房、自持租賃住房、存量更新改造、閑置房源流通等多種存量與增量并行的租賃住房供應結構。