近期樓市成交持續暢旺，但是元旦期間，隸屬廣東經(jīng)視的微信公眾號——《一線(xiàn)消費者報告》，接連曝光廣州增城的時(shí)代風(fēng)華樓盤(pán)和河源市江東新區的時(shí)代傾城樓盤(pán)驚現“房托”。業(yè)內人士指出，“房托”現象說(shuō)明部分樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況并不樂(lè )觀(guān)，這也折射出當前樓市出現冷熱不均的現象。
2021年樓市走向如何?就在2020年最后一天，金融監管給樓市潑出了冷水，讓房企融資再被念“緊箍咒”。分析認為，2021年市場(chǎng)總體平穩，在“房住不炒”大方向不變以及房企融資收緊的背景下，預計新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與2020年相當，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右，區域之間的市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大。
現狀：全國70城市樓市冰火兩重天
近日有樓盤(pán)被曝光“房托”現象，制造出房子供不應求的假象，這讓不少市民大呼意想不到。“沒(méi)想到賣(mài)樓也有這種操作?而且最近樓市不是升溫了嗎?經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)新盤(pán)一推出就火爆的消息。”市民李小姐表示。
縱觀(guān)全國，記者發(fā)現，在2020年期間，并不是所有城市的樓市都表現良好。根據國家統計局公布的11月數據顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅總體平穩，其中，36城新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，而28城下跌。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，首先調控政策持續升級，去年下半年以來(lái)32城收緊樓市政策，雖然力度不一，但都以收緊為主。對于市場(chǎng)的影響，特別是對于新建住宅的影響逐漸出現，很多城市的新建住宅限價(jià)政策影響了新建住宅價(jià)格，所以樓市數據逐漸上漲放緩。其次，市場(chǎng)供應量增加，大部分企業(yè)銷(xiāo)售都抓緊年末增加供應量，部分企業(yè)也出現了促銷(xiāo)行為。
不過(guò)，從一線(xiàn)城市來(lái)看，樓市表現依然暢旺。2020年11月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%。
房企融資再被念“緊箍咒” 居民貸款增速或下降
正當部分城市樓市開(kāi)始出現高熱之時(shí)，金融監管給樓市潑出了兩盆冷水。
2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確自2021年1月1日起，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行共5檔機構分類(lèi)分檔設置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。對超過(guò)上限的機構設置2年或4年調整過(guò)渡期。
具體看，房地產(chǎn)貸款(包括企業(yè)與個(gè)人)總體占比上限：中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%;個(gè)人住房貸款占比上限：中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。
國盛證券研報顯示，從上市銀行2020年上半年業(yè)績(jì)數據來(lái)看，已披露個(gè)人住房貸款的34家上市銀行中，個(gè)人住房貸款占人民幣貸款的比重為28.29%、按揭+對公房地產(chǎn)貸款占比為35.58%。其中，有21家銀行均能滿(mǎn)足現有的占比要求，剩下13家銀行未來(lái)需要調整資產(chǎn)投放結構，“由于住房租賃有關(guān)的貸款、資管新規過(guò)渡期內回表的房地產(chǎn)貸款不在統計范圍內，因此監管口徑的實(shí)際值可能更低一些”。
國盛證券分析師馬婷婷認為，在“房住不炒”的思路下，當前房地產(chǎn)政策正不斷趨嚴，過(guò)去銀行與房地產(chǎn)貸款綁定快速盈利的經(jīng)營(yíng)思路不可持續。同時(shí)，未來(lái)我國居民杠桿率上升速度將放緩，居民貸款增速整體下降為大概率事件。銀行的零售業(yè)務(wù)未來(lái)將從“房貸驅動(dòng)”轉化為“服務(wù)客戶(hù)”的思路，在零售客戶(hù)經(jīng)營(yíng)、財富管理等領(lǐng)域具有優(yōu)勢的銀行優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。
民生證券分析認為，部分銀行的個(gè)人按揭貸款占比已超出上限的要求，《通知》對個(gè)人住房貸款規模將產(chǎn)生影響，個(gè)人按揭杠桿端將開(kāi)啟適度收縮。
某股份制銀行相關(guān)人士表示，考慮2~4年的過(guò)渡期和貸款增長(cháng)，預計短期信貸投放影響不大。
2021年樓市展望：
市場(chǎng)總體平穩
“去杠桿”成趨勢
“房地產(chǎn)融資趨緊已在預料之中。”有房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，過(guò)去兩年，房地產(chǎn)金融的“水龍頭”持續被收緊中，在保護剛需的同時(shí)，也令購房者“加杠桿”變得越來(lái)越難，接下來(lái)，樓市“去杠桿”繼續成為趨勢。
值得注意的是，據克而瑞統計，2020年廣州共計出讓146宗經(jīng)營(yíng)性用地(其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地)，同比增長(cháng)62.22%;總成交建面達2119.98萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34.21%?？硕鹣嚓P(guān)人士分析稱(chēng)，自2017年以來(lái)廣州土拍市場(chǎng)年度成交量已經(jīng)“四連增”，預示后續新建商品住宅供應源源不斷，結合近期廣州積極引進(jìn)各類(lèi)人才的新政，廣州后市供需兩旺，前景看好。
那去年大量出讓地塊存在潛在高供應量，進(jìn)而導致存貨上升，是否會(huì )讓買(mǎi)方受限?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)接受全媒體記者采訪(fǎng)表示，地塊供應增加一般在十二個(gè)月或者六個(gè)月左右之后，形成供應量，“它會(huì )不會(huì )導致需求受限，這個(gè)跡象不明顯。”
放眼全國市場(chǎng)，貝殼研究院預計，2021年市場(chǎng)總體平穩，土地市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與2020年相當，其中二手房成交體量與2020年相當，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房?jì)r(jià)普漲時(shí)代一去不返。從結構上看，區域之間的市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，2021年長(cháng)三角城市房?jì)r(jià)將保持溫和上漲，珠三角市場(chǎng)可能有所降溫，但市場(chǎng)基本面仍然強勁。其他非核心城市市場(chǎng)降溫的可能性更大。
文/廣州日報全媒體記者 張露 林曉麗
