持續兩日，北京市本年度首批商品住宅用地集中出讓收官，30宗住宅用地土地總面積約169公頃，規劃建筑規模約345萬(wàn)平方米，共實(shí)現土地出讓價(jià)款約1110億元。其中通過(guò)現場(chǎng)競價(jià)有15宗地順利成交，包括此前已經(jīng)成交的5宗地，被21家房企以單獨或聯(lián)合體形式競得;10宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段，將通過(guò)專(zhuān)家評審方式最終確定競得人，最終花落誰(shuí)家，還要靜待后續結果。

　　兩日連拍981.43億元 10宗地歸屬保留懸念

　　此前，已有長(cháng)春、西安、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、杭州7個(gè)城市完成了首批住宅土地集中出讓?zhuān)瑥耐恋厥袌?chǎng)的反映來(lái)看，不同城市表現各異。而作為一線(xiàn)城市典型代表，北京首批住宅用地集中出讓自然是備受各方矚目。

　　此次北京供應的首批地塊提前確定并公布了土地合理上限價(jià)格、競建“公共租賃住房”上限面積、競政府持有商品住宅產(chǎn)權預設份額等，并公布了競買(mǎi)人需提交的《房屋售價(jià)承諾書(shū)》模板，要求競買(mǎi)人對未來(lái)房屋售價(jià)及住房最低品質(zhì)保障等內容做出承諾。從公布的價(jià)格上限來(lái)看，超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15%。

　　土拍首日，涉及朝陽(yáng)區、海淀區的共計12宗地進(jìn)行了現場(chǎng)競價(jià)，土地總面積約52公頃，總建筑規模約113萬(wàn)平方米，實(shí)現土地出讓價(jià)款516.19億元，配競建公共租賃住房面積共計12.3萬(wàn)平方米。12宗地均達地價(jià)上限，進(jìn)入后續競買(mǎi)程序。通過(guò)現場(chǎng)競價(jià)有5宗地成交;7宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段。

　　翌日，包括豐臺、石景山、通州、亦莊、密云、延慶、大興在內的13宗地繼續競拍。最終，實(shí)現土地出讓價(jià)款465.24億元。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序，歸屬待確定。

　　據統計，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平價(jià)溢價(jià)率為7%，整體溢價(jià)率水平處于低位。并有22宗地競至土地合理上限價(jià)格，實(shí)現了競建公共租賃住房、政府持有商品住宅產(chǎn)權份額和高標準商品住宅建設方案評比。本次出讓設置競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序的6宗地塊全部進(jìn)入競報階段，有4宗競至份額上限。未來(lái)此類(lèi)住房的購房人實(shí)際支付購房款將有13%-20%的下幅，切實(shí)減輕自住需求購房人的負擔，落實(shí)了“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)及秘書(shū)長(cháng)陳志認為，土拍制度設計上出現的一系列變化，政府設置土地價(jià)格上限、企業(yè)需要承諾市場(chǎng)售價(jià)等，都是為了讓房屋產(chǎn)品成為老百姓需要的生活用品，減少它的金融屬性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的要求。

　　數十家房企角逐 首開(kāi)、卓越各取4宗地塊

　　延續前幾個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱度，本次北京首批商品住宅用地集中出讓吸引了數十家房企參與競拍。像中海就獨自報名了18宗地塊，華潤、金地、萬(wàn)科、招商等(含聯(lián)合體)報名超過(guò)16宗地塊。同時(shí)，也有像越秀、石泰、天時(shí)湯山等新面孔參與。但是，未見(jiàn)恒大、綠地、首創(chuàng )等土拍市場(chǎng)?？偷纳碛?。

　　位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區位條件較好的幾宗項目，競拍前網(wǎng)上報價(jià)就超過(guò)雙位數，可見(jiàn)房企關(guān)注之高。針對以上地塊，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的交易方式。而在中心城區、三城一區范圍或軌道交通站點(diǎn)周邊區域的項目，則采取配建及競建的方式，共實(shí)現公共租賃住房及國際人才社區住房建設面積32.3萬(wàn)平方米。

　　盡管地塊設置了不同的競買(mǎi)條件和交易方式，但房企競拍熱情不減，25宗進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)環(huán)節的地塊，22宗地均達到地價(jià)上限，3宗地未達地價(jià)上限。有的場(chǎng)次甚至經(jīng)過(guò)上百輪的競價(jià)，才進(jìn)入后續競買(mǎi)程序。

　　從已成交的20宗地塊來(lái)看，卓越、首開(kāi)各取得4宗地塊(包含聯(lián)合取地)，成為此次北京集中供地取地金額最高企業(yè);融創(chuàng )、金地、中冶、保利、中交各取地2宗;越秀地產(chǎn)則聯(lián)合天恒，首次進(jìn)軍北京市場(chǎng)。反觀(guān)獨自報名了18宗地塊的中海地產(chǎn)，目前仍無(wú)斬獲。

　　“空窗期各大房企手上缺糧，急于補倉，熱情因此不減。由于土地市場(chǎng)也開(kāi)始分化了，開(kāi)發(fā)商都想要拿到一些好的地塊，但優(yōu)質(zhì)地塊就只有這么多，受限于短期內資金問(wèn)題，大部分開(kāi)發(fā)商更愿意將資金投入到熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊當中。”中國房地產(chǎn)品牌專(zhuān)委會(huì )副主席姚科分析說(shuō)，房企有限的資金將投入到更有價(jià)值的區域及土地，將對投資進(jìn)行層層篩選精判，拿地模式也需要多元化，對投資要求進(jìn)一步提高。另外，一年三次供地，房企的壓力依次疊加，所以在第一批次遇到合適的地塊，盡量選擇了多拿。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，土地集中供應帶來(lái)需求的增加，開(kāi)發(fā)商的資金成本也相應增高?，F在即使價(jià)格高，企業(yè)也要拿地，不拿地就無(wú)法獲得盈利。

　　合碩地產(chǎn)機構首席分析師郭毅認為，房企在參與土地競拍除了業(yè)績(jì)和戰略布局考量之外，還會(huì )考慮自己的品牌占位以及市場(chǎng)占位，這個(gè)層面上也需要有相對應的規?；瘉?lái)作為支撐。

　　未完待續 房企拼高標準商品住宅建設方案

　　為落實(shí)北京城市總體規劃中提出的建設國際一流和諧宜居之都的要求，本次掛牌交易地塊全部設置了最低品質(zhì)保障要求，未來(lái)住宅要實(shí)現綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽(yáng)能光伏或光熱系統。同時(shí)在全國首個(gè)提出了高標準商品住宅建設方案評選的交易程序，明確了評審內容和評分標準。

　　在本次現場(chǎng)競拍中，總共有10宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段，將通過(guò)專(zhuān)家評審方式最終確定競得人。

　　陳志表示，為了滿(mǎn)足老百姓對美好生活的需求，現在的企業(yè)不斷的升級迭代。獲取合理利潤和提供高品質(zhì)住宅不是矛盾的，兩者之間需要尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)不是靠企業(yè)想象的，是需要各種因素相互匹配的。另外，高品質(zhì)住宅的實(shí)現過(guò)程中，還要考慮市場(chǎng)能否支撐。

　　依靠科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，提升住宅品質(zhì)是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。姚科指出，建設綠色地產(chǎn)，健康住宅，智慧社區，內部通過(guò)管理要效益，提質(zhì)增效，推動(dòng)行業(yè)盡快提高質(zhì)量、提升品質(zhì)，給廣大居住者一個(gè)安心、舒適、滿(mǎn)意的居住環(huán)境，不斷滿(mǎn)足人民群眾對美好居住生活的更高要求。

　　在一位房企負責人看來(lái)，房企到了真正比拼科學(xué)發(fā)展、科學(xué)管理的時(shí)候了。僅僅比戶(hù)型、比配套是遠遠達不到美好生活的要求的。房企行業(yè)要思考的是，如何按照“十四五”規劃綱要提出的2035年的目標愿景去呈現。

　　“高品質(zhì)住宅不僅僅聚焦于建筑本身，還包括周邊整體環(huán)境的打造和運營(yíng)。這就需要房企結合成本、利潤以及未來(lái)的市場(chǎng)預期，做出一個(gè)自身能夠接受的方案。”郭毅說(shuō)。