商品房銷(xiāo)售額突破17萬(wàn)億元，商品房銷(xiāo)售面積突破17億平方米……國家統計局近日發(fā)布的《2020年1~12月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》向外界展示了2020年我國房地產(chǎn)行業(yè)的運行情況。

　　專(zhuān)家認為，雖遭遇疫情，但房地產(chǎn)行業(yè)逆勢而上，各項指標保持穩健，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數持續回升。展望未來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展仍會(huì )保持穩定基調，尤其是近日上海、深圳相繼出臺樓市調控政策，顯示了主管部門(mén)“房住不炒”的決心。

　　也有專(zhuān)家表示，行業(yè)再次突破“雙17”概率較小，需要重點(diǎn)關(guān)注的是2020年地價(jià)上漲給未來(lái)房?jì)r(jià)帶來(lái)的上漲壓力、集中“竣工潮”來(lái)臨帶來(lái)的房企銷(xiāo)售壓力。

　　開(kāi)發(fā)投資創(chuàng )新高

　　反彈增長(cháng)顯韌性

　　2020年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資再創(chuàng )歷史新高，達到141443億元，比上年增長(cháng)7%，增速比1月至11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長(cháng)7.6%，增速比1月至11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　回顧歷年數據，2005年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為15909億元，2010年達到48259億元。從2011年開(kāi)始，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始加快，由當年的61797億元增長(cháng)至2015年95979億元。2016年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破10萬(wàn)億元大關(guān)，達到102581億元。

　　“開(kāi)發(fā)投資數據是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的重要指標，通過(guò)這些數據我們可以對市場(chǎng)有一個(gè)基本判斷。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，2020年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢特點(diǎn)為“走出負區間、穩中向好、增速適度”。這體現了房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩”的導向，也對宏觀(guān)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的穩定發(fā)展創(chuàng )造了較好的條件。預計2021年此指標繼續趨穩，依然可以處于5%至10%。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續7月正增長(cháng)，呈現穩中向好態(tài)勢，但仍未恢復至2019年增速水平。預計2021年開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì )延續穩定態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩中向好。

　　分地區看，2020年?yáng)|部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74564億元，比上年增長(cháng)7.6%，增速比1月至11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區投資28802億元，增長(cháng)4.4%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區投資32654億元，增長(cháng)8.2%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；東北地區投資5423億元，增長(cháng)6.2%，增速持平。

　　由此可知，2020年?yáng)|部地區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額最多，西部地區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速最快。2020年以來(lái)，東部地區、西部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)率先恢復，土地市場(chǎng)表現也比較突出。2020年土地出讓金排名前十的城市中，有7個(gè)東部地區城市、2個(gè)西部地區城市、1個(gè)中部地區城市。其中東部地區的長(cháng)三角經(jīng)濟圈表現亮眼，比如2020年上海土地出讓金高達2941億元，位居全國第一；排在第二位的是杭州，其2020年的土地出讓金為2573億元。

　　國家統計局數據顯示，2020年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為100.76，比11月提高0.21點(diǎn)。自7月突破100以來(lái)，該指標持續回升。展望2021年，方正證券認為，2020年年初受疫情影響全國房地產(chǎn)投資基數較低，因此預計2021年第一季度投資同比增速將較高，但后續由于受制于“三道紅線(xiàn)”融資新規和房貸集中度管理制度的出臺，投資增速將放緩，整體土地投資保持謹慎，企業(yè)投資表現將較大程度取決于資金面的情況，出現明顯分化。但是由于地方政府財政壓力較大，預計供地意愿會(huì )增強從而導致土地市場(chǎng)的熱度不一定會(huì )有大幅下滑。預計2021年全年投資呈現“前高后低”的趨勢，但增速將低于2020年，預測為4.6%至5.5%。

　　警惕地價(jià)上漲效應

　　“竣工潮”或將來(lái)臨

　　全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額再創(chuàng )新高，它主要由哪方面的投資支撐呢?方正證券認為，2020年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要是由建筑安裝投資來(lái)支撐的，尤其是8月融資新規后，建筑安裝投資的支撐對沖了土地投資的下滑，從而保持了整體投資的穩定。2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積926759萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.7%，創(chuàng )歷史新高，使得整體投資具有較強的韌性。

　　在土地投資方面，土地成交價(jià)款雖然同比增長(cháng)，但是購置面積有所下滑。2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬(wàn)平方米，比上年下降1.1%，降幅比1月至11月收窄4.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款17269億元，增長(cháng)17.4%，增速比1月至11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　方正證券認為，2020年受到疫情以及行業(yè)政策波動(dòng)影響，房地產(chǎn)投資在上半年逐漸修復，下半年逐步走高企穩。2020年年初疫情影響之下，土地投資全面停滯，隨著(zhù)疫情控制、銷(xiāo)售修復顯著(zhù)，二季度成為房企拿地“窗口期”，房企紛紛加大投資力度。但6月之后，整體拿地力度有所放緩。8月末“三道紅線(xiàn)”融資新規出臺，再次對房企土地投資意愿和新開(kāi)工意愿產(chǎn)生負面影響。

　　嚴躍進(jìn)表示，根據國家統計局公布的土地購置面積和土地成交價(jià)款計算可得，2020年全國土地均價(jià)為每平方米6763元，同比漲幅為18.7%，地價(jià)漲幅較大。后續需要積極穩地價(jià)，尤其是需要出臺各類(lèi)限價(jià)政策。地價(jià)上漲也可能會(huì )對2021年的房?jì)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。

　　國家統計局數據顯示，2020年全國房屋新開(kāi)工面積224433萬(wàn)平方米，下降1.2%，降幅比1月至11月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(cháng)8.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積164329萬(wàn)平方米，下降1.9%。房屋竣工面積91218萬(wàn)平方米，下降4.9%，降幅比1月至11月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(cháng)2.6%。其中，住宅竣工面積65910萬(wàn)平方米，下降3.1%。

　　方正證券認為，2020年房企新開(kāi)工面積呈現“N”字型趨勢。疫情防控期間的停工導致房企在二季度加快項目新開(kāi)工進(jìn)度，彌補疫情延后的施工計劃以及保障后續的新房供應。同時(shí)多地下調了預售證的取證標準，進(jìn)一步使得3月至7月新開(kāi)工增速逐月迅速提升。8月融資新規發(fā)布后，各大房企處于對政策的觀(guān)望態(tài)度，整體拿地新開(kāi)工意愿短期內有明顯回調。但外部融資收緊后，房企更加依賴(lài)于自身的銷(xiāo)售回款，促使房企進(jìn)一步搶開(kāi)工、搶銷(xiāo)售，這也符合歷來(lái)房地產(chǎn)政策收緊后短期內新開(kāi)工提升的規律。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，新開(kāi)工及竣工面積走勢保持同方向變化是市場(chǎng)健康的表現。自2017年起新開(kāi)工面積與竣工面積走勢產(chǎn)生背離，這主要是受2016年年底房企融資渠道收緊影響，房企開(kāi)始采用高周轉的方式增加現金流動(dòng)性，2019年竣工面積小幅增長(cháng)，但相對于較高的新開(kāi)工面積而言，仍有較大差距。當前竣工面積已經(jīng)達到近十年低位水平，在今年較高的開(kāi)工面積拉動(dòng)下，預計明年竣工面積降速或將收窄。

　　方正證券同樣認為，近幾年來(lái)銷(xiāo)售面積與竣工面積存在較大差距，2020年施工規模也創(chuàng )下新高，竣工節點(diǎn)只是有所延遲，但集中竣工潮仍會(huì )到來(lái)，2021年仍將會(huì )是竣工大年。預計2021年新開(kāi)工面積規模將繼續低位，全年增速-5%。

　　銷(xiāo)售額突破17萬(wàn)億元

　　未來(lái)成交規?；蚧芈?/strong>

　　2020年1月至12月，商品房銷(xiāo)售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)2.6%，增速比1月至11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為下降0.1%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)3.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降10.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降8.7%。

　　陳霄表示，2020年12月商品房銷(xiāo)售面積同比增速較上月繼續擴大，且全年累計同比增速好于上年同期水平，顯現年底翹尾行情。進(jìn)入年底沖刺期，房企加速推盤(pán)出新，促銷(xiāo)及優(yōu)惠力度加大，市場(chǎng)行情持續轉好。單月數據來(lái)看，12月商品房市場(chǎng)量升價(jià)跌行情持續，單月銷(xiāo)售面積25252萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.5%，單月銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米9759元，環(huán)比下跌1.1%，連續3個(gè)月環(huán)比下降。進(jìn)入年底的時(shí)間節點(diǎn)，加之房企在“三道紅線(xiàn)”的重壓之下，銷(xiāo)售回款壓力加大，紛紛采取以?xún)r(jià)換量的方式。

　　2020年商品房銷(xiāo)售額173613億元，增長(cháng)8.7%，增速比1月至11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)10.8%，辦公樓銷(xiāo)售額下降5.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降11.2%。

　　回顧歷史數據，2005年全國商品房銷(xiāo)售額僅為17576億元；2010年突破5萬(wàn)億元，達到52721億元；2016年突破10萬(wàn)億元，達到117672億元；2019年則突破15萬(wàn)億元大關(guān)，達到159725億元。展望2021年，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠曾表示，商品房銷(xiāo)售額再突破17萬(wàn)億元的概率不大，目前國家在大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )是相對穩定的一年。

　　分地區來(lái)看，2020年?yáng)|部地區商品房銷(xiāo)售面積71311萬(wàn)平方米，比上年增長(cháng)7.1%，增速比1月至11月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額95690億元，增長(cháng)14.1%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區商品房銷(xiāo)售面積49078萬(wàn)平方米，下降1.9%，降幅收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額35854億元，增長(cháng)1.0%，1月至11月為下降1.4%。西部地區商品房銷(xiāo)售面積48628萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.6%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額36257億元，增長(cháng)5.1%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。東北地區商品房銷(xiāo)售面積7069萬(wàn)平方米，下降5.8%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額5812億元，下降1.5%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　方正證券認為，2020年?yáng)|部地區市場(chǎng)保持較高熱度，盡管下半年調控政策加碼，但全年成交實(shí)現7.1%的正增長(cháng)(2019年增速為-1.5%)；中、西部地區市場(chǎng)受疫情影響顯著(zhù)，市場(chǎng)明顯走弱。2020年不同能級城市行情相對獨立，疫情加劇了區域間的分化，高能級城市熱度居高不下，多數低能級城市市場(chǎng)需求增長(cháng)乏力。從房?jì)r(jià)角度來(lái)看，全年的銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米9860元，同比增長(cháng)5.9%，增速較2019年全年收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，尤其是9月以來(lái)房?jì)r(jià)持續回落，整體穩房?jì)r(jià)的效果顯著(zhù)。預計2021年整體成交規模將小幅回落，增速在-2.5%至-3.1%。不同區域、不同城市分化延續，一線(xiàn)和部分有潛力的二線(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有望保持增勢，回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重、基本面缺乏支撐的部分二線(xiàn)和多數三四線(xiàn)城市。

　　事實(shí)上，2021年以來(lái)上海、深圳等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯增加，為此兩座城市分別出臺了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》《關(guān)于進(jìn)一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，升級樓市調控。嚴躍進(jìn)認為，此類(lèi)政策出臺，有助于打擊各類(lèi)違法違規行為，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　房企資金面顯著(zhù)改善

　　“加速分化”是未來(lái)關(guān)鍵詞

　　2020年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，比上年增長(cháng)8.1%，增速比1月至11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款26676億元，增長(cháng)5.7%；利用外資192億元，增長(cháng)9.3%；自籌資金63377億元，增長(cháng)9.0%；定金及預收款66547億元，增長(cháng)8.5%；個(gè)人按揭貸款29976億元，增長(cháng)9.9%。

　　海通證券認為，2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速(8.1%)超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速(7%)，這表明行業(yè)資金狀況較前期有顯著(zhù)改善。2020年下半年以來(lái)，房企到位資金持續為正，復蘇節奏加快。雖然有“三道紅線(xiàn)”約束，但整體流動(dòng)性偏寬松，部分城市預售政策也并未收緊。同時(shí)，房企土地購置面積同比處于負增長(cháng)態(tài)勢。以上因素造成資金面持續轉好。

 

　　潘浩認為，2020年房企資金狀況持續改善，但從長(cháng)期來(lái)看，房企到位資金增速處于穩定區間。2020年上半年為應對疫情幫扶企業(yè)紓困，給予相對積極的寬松政策，使得房企融資情況短暫好轉，但隨著(zhù)個(gè)別城市融資收緊、“三道紅線(xiàn)”以及年底央行、銀保監會(huì )調整銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款比例，對銀行業(yè)金融機構建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，目的都是限制銀行貸款過(guò)多流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也說(shuō)明2021年房地產(chǎn)金融監管繼續從嚴。

　　雖然包括貝殼研究院、方正證券在內的多家機構認為2021年房企融資監管持續從嚴，但是2021年1月房地產(chǎn)行業(yè)便出現了“發(fā)債潮”。據不完全統計，截至1月20日，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城等超過(guò)30家房企發(fā)行債券。對此，潘浩認為，歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019年至2020年兩年首月發(fā)債規模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規模為全年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統預期。其次，2021年房企融資新規與銀行金融機構的集中度管理均處于過(guò)渡期中，金融監管更趨嚴格，房企對金融環(huán)境預期緊張，故而將會(huì )加快新年發(fā)債節奏，搶跑債市。

　　方正證券認為，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的核心詞將會(huì )是“加速分化”，包括城市分化、房企分化、土地資源分化、利潤率分化、估值分化等。2020年樓市在疫情的影響下短暫受挫后快速復蘇，整體商品房銷(xiāo)售規模實(shí)現了2.6%的正增長(cháng)，扭轉了2019年同比微跌的態(tài)勢，主要受益于疫情后信貸寬松和改善性需求的釋放。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，東部地區一枝獨秀，增速高達7.1%，其余地區的增速均有所放緩。高能級城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地將繼續成為房企關(guān)注重點(diǎn)。