《徐州市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)經(jīng)市十六屆人大常委會(huì )第四十七次會(huì )議通過(guò)，省十三屆人大常委會(huì )第二十五次會(huì )議批準，將于12月1日起施行。

　　《條例》共十章八十一條，從住宅物業(yè)管理區域的劃分、物業(yè)管理組織形式、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)保修金和專(zhuān)項維修資金、監督管理以及法律責任等方面進(jìn)行了規范。對于新興的養老服務(wù)形式，物業(yè)管理區域業(yè)主共有資金不明，物業(yè)收費不規范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全責任邊界不清等問(wèn)題，《條例》都作了有效性規定。

　　伴隨著(zhù)徐州市城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入存量房時(shí)代，其重心逐步由“建”向“管”的階段轉移。由于部分業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識不強，個(gè)別物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，維修責任界定不清，加上開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題較多，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的矛盾糾紛呈現常態(tài)化、多元化態(tài)勢，需要通過(guò)地方立法進(jìn)一步規范徐州市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　厘清相關(guān)權利義務(wù)

　　《條例》著(zhù)眼住宅物業(yè)管理的宏觀(guān)格局，規定了市、縣(市)、區人民政府應當建立健全黨委領(lǐng)導、政府監管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建相結合的工作格局。根據《行政處罰法》第二十四條的授權和省委、省政府關(guān)于整合基層執法力量的規定，《條例》結合徐州市實(shí)際，明確了街道辦事處(鎮人民政府)根據依法確定的行政處罰事項清單行使行政執法權，建立綜合執法工作機制，加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

　　《條例》從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和資金支持上分別規范，一方面突發(fā)事件應對期間，街道辦事處(鎮人民政府)負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展相應級別的應對工作，另一方面政府部門(mén)依法給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的物資和資金支持。

　　規范業(yè)委會(huì )成員的資格

　　業(yè)委會(huì )成員是物業(yè)管理中的重要基石，根據民法典關(guān)于業(yè)委會(huì )成員資格的立法本意，業(yè)委會(huì )成員參選資格是法律賦予業(yè)主的民事基本權益，應當最大程度上保證成員資格的廣泛性?；诖?，《條例》對委員履行職責、任職限制和調整作出規范：一是業(yè)主委員會(huì )成員應當由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益、責任心強、公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任;二是對業(yè)委會(huì )成員的禁止行為規范予以了明確：業(yè)委會(huì )成員不得有妨礙業(yè)委會(huì )工作、收受利益、拒絕換屆交接、損害業(yè)主共同利益等行為;三是業(yè)主委員會(huì )不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行調整。

　　業(yè)委會(huì )掌握業(yè)主的共有資金，如果處理不當，會(huì )引起諸多社會(huì )矛盾，加強對其任中和離任的責任審計十分必要，也是提高業(yè)主委員會(huì )水平，保障物業(yè)管理良好發(fā)展的需要?！稐l例》鼓勵業(yè)主大會(huì )建立業(yè)主委員會(huì )任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處(鎮人民政府)組織第三方機構實(shí)施，費用可以從公共收益中列支。

　　引導住宅物業(yè)服務(wù)與養老相結合

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理委員會(huì )的產(chǎn)生、構成及解散規定的不夠細致，實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理委員會(huì )作為物業(yè)的管理重要組織形式十分必要?！稐l例》結合徐州市實(shí)際，進(jìn)一步從物業(yè)管理委員會(huì )的產(chǎn)生、構成及解散三個(gè)方面作出細化規定，使法規更具操作性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)在不斷向物業(yè)住宅服務(wù)與居家養老相結合方面擴展，《條例》注重發(fā)揮引領(lǐng)作用，鼓勵物業(yè)服務(wù)與養老服務(wù)相結合，支持有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養老服務(wù)業(yè)務(wù)，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)智慧化服務(wù)平臺提供助餐、助行、護理、家庭保潔、代購代繳、定期巡訪(fǎng)等形式多樣的服務(wù)。（徐報融媒記者 孟麗 見(jiàn)習記者 盧藝萌）