中國網(wǎng)財經(jīng)12月30日訊(見(jiàn)習記者 甘承浩) 12月27日上午，鄭州第三次集中供地以94億元出讓14宗地塊落幕。與此同時(shí)，中建智地經(jīng)過(guò)與龍湖集團長(cháng)達40分鐘的拉鋸戰，以18.63億元成功將北京第三次集中供地唯一一宗現場(chǎng)競價(jià)的地塊收入囊中。至此，2021年22城集中供地收官。

　　據中國網(wǎng)財經(jīng)統計，2021年全國22城集中供地總成交地塊1990宗，總成交金額2.25萬(wàn)億元，呈現出“城市熱度冷熱不均、流拍率上升、土拍政策調整、國企民企參與度不一”的特征。

全國22城三次集中供地情況表 中國網(wǎng)財經(jīng)/制圖

　　杭州2199億元成交額領(lǐng)跑

　　22城中，除寧波外，其余21城均已完成三次集中供地，其中北京、上海、廣州等9個(gè)城市總成交金額均突破千億元，杭州更是以2199億元領(lǐng)跑。

　　公開(kāi)數據顯示，杭州第一次集中供地便以1178億元成交金額霸榜;第二次集中供地中，17宗終止出讓?zhuān)放坡?4.8%;第三次全面回暖，推出的35宗涉宅地塊全部成交，其中24宗封頂搖號，封頂率69%，成交總額762.8億元。

　　根據中指研究院數據，隨著(zhù)最后一批集中供地結束，2021年杭州土地出讓金總額達到了3014億元，同比增長(cháng)20.4%，突破3000億大關(guān)創(chuàng )下新高。自2017年以來(lái)，杭州已經(jīng)連續5年土地出讓金收入超2000億元，成為名副其實(shí)的“賣(mài)地大城”。

　　緊隨其后的北京，今年三次集中供地總成交金額為1906億元，其中第一次集中供地土地出讓金突破了千億，此次供地成交面積也占到了北京全年供地計劃的56.3%。

　　值得一提的是，在北京第二次集中供地開(kāi)拍前夕，由于43宗出讓宅地中26宗地選擇延長(cháng)掛牌至下一批次集中供地，因此只有17宗地塊掛牌出讓?zhuān)罱K全部成交，總出讓金額513.5億，約是首批次的一半，而延長(cháng)掛牌的現象也讓北京第二次供地成交率不足4成。

　　4個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳以總成交38宗地塊、成交額959億元墊底，不過(guò)，卻以97.44%的成交率排在22城之首。在普遍低迷的第二次集中供地市場(chǎng)中，深圳表現搶眼，除1宗流拍外，其余21宗地塊成功出讓。今年三次集中供地，深圳共計546萬(wàn)平方米的規劃建筑面積與2020年宅地供應規?；境制?，總出讓金雖未過(guò)千億，但與2020年相比增加了19.9%。

　　與上述幾大城市相比，長(cháng)春、合肥等城市三次集中供地則較為低迷。其中，長(cháng)春第三次供地12宗待拍地塊9宗因無(wú)企業(yè)報名流拍，僅成交3宗地塊，19.09億元的成交額也刷新22城土拍最低記錄;第一次和二次集中供地，雖然成交地塊在40宗以上，但流拍率分別為25%和30%，成交地塊整體溢價(jià)率分別為3.3%和0.4%，存在流拍率高、溢價(jià)率低的現象。

　　合肥三次集中供地成交額375億元，排在22城末位。尤其值得注意的是，合肥在第二、三次集中供地中，流拍率均過(guò)半，分別達到52.94%和63.64%。

　　22城土拍政策作用好壞參半

　　回顧22城首次集中供地，所有住宅用地71%設定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià)+控房?jì)r(jià)+競配建/競自持”的規則搭配更是多數城市的選擇，以達到控制土地溢價(jià)率、控制房?jì)r(jià)、加大租賃房供給的目的，有效落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標。

22城第一次集中供地政策 來(lái)源：貝殼研究院

　　為平抑土拍的高熱情緒，多數城市在第二次集中供地前調整土拍規則，自然資源部也從拿地資質(zhì)、資金來(lái)源、溢價(jià)率、品質(zhì)等方面完善供地制度。整體看，第二次集中供地拍賣(mài)規則調整涉及嚴格雙限， 引入“定品質(zhì)”、“競品質(zhì)”、“搖號”等機制取代“競自持”、“競配建”，下調土地溢價(jià)率上限，提高保證金比例及參拍門(mén)檻等。

第二次集中供地規則調整 來(lái)源：自然資源部官網(wǎng)

　　第二次供地拍賣(mài)規則調整后，長(cháng)春、廈門(mén)、無(wú)錫三城因率先完成第二次集中供地未受影響，其余19城的第二次競拍熱度均明顯下滑，南京、杭州、北京、重慶等第一次供地的熱門(mén)城市降溫明顯。

　　據中國網(wǎng)財經(jīng)統計，22城第二次集中供地成交地塊641宗，相比第一次下降25.47%;成交金額6388億元，相較第一次下降39.84%。第二次集中供地共計流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率達到32.8%，而首次集中供地流拍率僅為6.27%。

　　平安證券數據顯示，首次供地較熱的成都、蘇州第二次供地底價(jià)成交占比達到50.7%、72.7%，第一次供地平均溢價(jià)率最高的重慶，第二次供地近乎全部底價(jià)成交，最高溢價(jià)0.43%，此外北京、杭州等城市流拍和中止交易占比均超過(guò)50%，長(cháng)春、福州等城市流拍和中止交易占比均超過(guò)30%。

　　對此，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜表示，第二次集中供地與市場(chǎng)下行周期及企業(yè)資金承壓時(shí)點(diǎn)重合，市場(chǎng)整體明顯降溫。除政策調控頻繁、市場(chǎng)調整壓力、房企資金承壓等因素外，第二批次地塊的初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規則、品質(zhì)要求等出讓條件限制，亦是房企觀(guān)望情緒上升和流拍撤牌上行的一個(gè)重要原因。

　　由于第二次集中供地整體偏冷，第三次集中供地前多數沿用“810土拍新政”要求外，廣州、武漢、杭州、蘇州等城市在第三次集中供地前，在競買(mǎi)方式、限價(jià)要求、房企繳納土地費用、優(yōu)質(zhì)地塊推出等方面放松土拍政策。

　　以蘇州和武漢為例，第三次集中供地中，蘇州在房企土地保證金及首次繳納土地出讓金方面給予放寬，最終以26宗地塊、402億元成交回暖至第一次供地水平;而武漢則優(yōu)化競買(mǎi)方式，第三次土地出讓累計成交46宗，攬金502.5億，成功回暖。

　　央企國企成二三次拿地主力

　　第一次集中供地中，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一，濱江集團以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單，其后金科、卓越、首開(kāi)均保持60%以上的聯(lián)合拿地比例。不過(guò)，仍有8家拿地在3宗以上的房企選擇獨立拿地方式，其中旭輝與建發(fā)拿地宗數均超過(guò)10宗。

　　與第一次集中供地民企活躍相比，第二次、第三次集中供地國資房企開(kāi)始唱“主角”。中指研究院數據統計，2021年三次集中供地，保利發(fā)展在20城落子53宗，拿地金額1087億元突破千億，中海也拿到31宗，拿地金額838億元，華潤、招商蛇口、建發(fā)等國企拿地金額也紛紛突破500億元。

　　2021年下半年，多家房企資金流動(dòng)性出現問(wèn)題，金融監管、房企融資政策持續加碼，加之第二次供地土拍規則趨嚴，土地市場(chǎng)遇冷。資金壓力下，民營(yíng)房企的拿地意愿和能力不敵央企、國企，后者成為拿地主力軍。

　　廣州第二次集中供地中，參拍房企以中海、越秀、珠實(shí)、中鐵建、葛洲壩等央企國企為主，成交的23宗地共有16宗為央企、國企所拿。重慶的第二次集中供地，參拍企業(yè)中有26家央企、國企，2家民企。而在青島第二次供地中，金茂參與競拍并拿地8宗，地塊出讓金合計為35億元，拿地數量、金額均排在第一位。

　　天津第二次供地，中海地產(chǎn)斥資85.4億元摘得3宗地塊，成為拿地金額最多的房企;中鐵投資底價(jià)連拿6宗地塊，成為此次拿地最多的房企。成都第二次集中供地中，58宗地塊吸引了45家房企，其中央企國企高達30家。

　　“國資兜底”的現象在第三次集中供地中表現得更加明顯。申港證券數據顯示，第三次集中供地城市中，長(cháng)春、無(wú)錫等城市的國企、央企拿地占比均超過(guò)70%，其中長(cháng)春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得，在無(wú)錫成交的20宗土地中，政府平臺取地17宗。

　　此外，深圳第三次集中供地成交的11宗地塊，5宗被深圳地鐵集團摘得，深業(yè)、深物業(yè)、深港科創(chuàng )各取得1宗，深業(yè)聯(lián)合鹽田安居摘得1宗，深圳本地民營(yíng)房企鴻榮源和星河各拿1宗。不過(guò)，一向“搶手”的深圳土地市場(chǎng)此次并未出現規模房企的身影。

　　當然三次集中供地中，也不乏一些民營(yíng)房企積極拓儲。據中指研究院數據統計，融創(chuàng )在9城拿地50宗，拿地金額771億，位于民營(yíng)房企之首，其中落子重慶、青島兩城地塊達到25宗;龍湖集團布局18個(gè)城市拿地47宗，成為布局城市最多的民營(yíng)房企，拿地金額604億;萬(wàn)科拿地38宗，拿地金額424億元;綠城也斥資535億將30宗地塊收入囊中。