“新中產(chǎn)、銀發(fā)社會(huì )、她經(jīng)濟……”回顧2021年，這些關(guān)鍵詞和我們的生活息息相關(guān)。隨著(zhù)我國人口年齡層次的新變動(dòng)，不同的消費趨勢隨之誕生。反映在居住方面，例如，隨著(zhù)流動(dòng)人口進(jìn)一步向大城市聚集使得租賃需求持續增加、多元化的購房需求產(chǎn)生、“她經(jīng)濟”下女性購房需求增長(cháng)等等，這些新的趨勢也反映了我國住房消費在新時(shí)代下的新特征。

　　12月28日，基于對我國人口特征新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客群消費趨勢年報》，力圖從消費趨勢特征、住房消費服務(wù)需求發(fā)展圖景、居住消費畫(huà)像及行為分析、2022年居住消費趨勢展望這四大方面來(lái)詮釋我國住房消費趨勢的新變化。

　　新青年成為購房主力軍：一線(xiàn)城市平均36.9歲買(mǎi)房

　　從人口結構的角度看，一方面，銀發(fā)消費市場(chǎng)潛力巨大，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶先布局養老地產(chǎn)，包括長(cháng)者公寓、養老社區等等;另一方面，“85后”及“90后”為主體的新生代人群正迅速取代“70后”及“80后”成為住房消費市場(chǎng)的主力人群。

　　據《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，由于新青年(31-36歲)正處于“成家立業(yè)”的年齡段，這一人群的置業(yè)占比呈現持續走高的態(tài)勢。以貝殼為例，2020年，新青年置業(yè)占比已經(jīng)高達60%。

　　雖然新青年成為消費的主力軍，但是，不同能級城市的平均置業(yè)能力也有明顯的差異。由于更多的流動(dòng)人口向一、二線(xiàn)城市聚集，一、二線(xiàn)城市的購房成本持續走高，平均置業(yè)年齡高于其它能級城市。據《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，2021年1至10月，一線(xiàn)城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線(xiàn)城市2.7歲，高出二線(xiàn)城市2.1歲。

　　同時(shí)，對于一線(xiàn)城市而言，已經(jīng)進(jìn)入了存量房市場(chǎng)，剛需群體買(mǎi)賣(mài)交易以二手交易為主，而新房多為置換人群。因此，體現在年齡上，一線(xiàn)城市新房的平均年齡比二手房較高。從城市分布看，在35個(gè)樣本城市中，置業(yè)平均年齡偏高的城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及東莞為代表的大灣區城市置業(yè)年齡普遍偏高。

　　貝殼研究院分析認為，受限于較高的“上車(chē)”門(mén)檻，一線(xiàn)城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業(yè)年齡結構上，一線(xiàn)城市的置業(yè)年齡明顯偏高。

　　“她經(jīng)濟”時(shí)代：一線(xiàn)城市女性置業(yè)占比迅速提升

　　在高學(xué)歷女性占比提升，獨生子女政策影響及傳統婚姻觀(guān)念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會(huì )工作中的話(huà)語(yǔ)權逐步提升，“她經(jīng)濟”已經(jīng)到來(lái)。

　　在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升，貝殼研究院統計了35個(gè)樣本城市，一線(xiàn)城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對明顯，2021年度，該占比達到48.79%。新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，相較于2019年，同樣出現不同程度的增幅。

　　整體看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差，一線(xiàn)城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐，女性客群中30歲以下占比均不足三成;新一線(xiàn)城市的“她需求”雖然仍以80后女性為主力，但30歲以下女性購房需求明顯更強。

　　同樣，根據貝殼研究院發(fā)布的《女性居住現狀調查報告(2021)》顯示，全國30個(gè)重點(diǎn)城市整體女性購房占比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。當代女性想婚前擁有一套自己的房子動(dòng)機來(lái)自哪兒呢?女性受訪(fǎng)者中，認為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底氣”“有一個(gè)為自己遮風(fēng)擋雨的地方”的占比分別為36.07%、29.59%和24.32%。更多女性從情感上考慮，想通過(guò)婚前置業(yè)，為自己未來(lái)的家庭生活提供安全網(wǎng)。

　　“居者有其屋”升級為“居者優(yōu)其屋”

　　房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年高速發(fā)展，居民住房水平明顯提高，住房整體短缺的局面結束，消費者開(kāi)始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級，人們對于房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解，開(kāi)始對房子賦予更多精神層面的東西，房子的功能定位得到不斷提升和變化。

　　據《2021居住客群消費趨勢年報》研究顯示，目前，兩居室仍然是主流交易戶(hù)型，但從趨勢看，三居室及以上戶(hù)型交易占比呈顯著(zhù)增長(cháng)趨勢。2021年，全國35個(gè)樣本城市購買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%，同比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)，相較于2017年增加了3.67個(gè)百分點(diǎn)。其中，2021年新一線(xiàn)城市購買(mǎi)三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52，比一線(xiàn)城市高出15.12個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著(zhù)改善型住房需求持續釋放，消費者在空間上住得更加寬敞。

　　另外，消費升級品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足于房屋的居住屬性，對居住環(huán)境、房屋品質(zhì)、小區配套等諸多方面提出了更高要求。以樓齡為例，2020年重點(diǎn)城市購買(mǎi)樓齡在10年以?xún)鹊馁彿靠腿赫急?6.5%，較2017年提高15.7個(gè)百分點(diǎn)。此外，小區配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升。

　　疫情雖然帶來(lái)了不確定性，但是，在“房住不炒”的政策基調下，購房客戶(hù)也逐漸向理性回歸，對樓市看穩成為主流消費預期。在貝殼研究院2021年10月份的購房者消費調查中，超八成受訪(fǎng)者認為自己所在城市未來(lái)1年房?jì)r(jià)預期持平或微漲。

　　貝殼研究院預測稱(chēng)，隨著(zhù)人口紅利的消失，來(lái)自人口增長(cháng)和人口遷移的首次置業(yè)需求減弱，住房消費的主要矛盾已經(jīng)從過(guò)去的住房短缺進(jìn)入到品質(zhì)需求層面，未來(lái)，居住品質(zhì)升級、改善需求必然會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的升級和發(fā)展。