“如果不了解這個(gè)小區，不了解這套房源，再便宜我也不敢買(mǎi)。”一位剛剛參與法拍房拍賣(mài)的購房者日前對中國證券報記者表示，“一般來(lái)說(shuō)，法拍房一拍價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的80%，如果了解房源后覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題，以起拍價(jià)成交確實(shí)是撿到了便宜。但如果不了解法拍房的風(fēng)險點(diǎn)，遇到有財產(chǎn)糾紛、產(chǎn)權不明的情況，資金安全性是得不到保障的。”

　　從機構發(fā)布的法拍房成交量看，近期隨著(zhù)信貸邊際放松，北京等地區的法拍房成交量出現明顯回暖。同時(shí)，限購地區法拍房的折扣力度相對較大。

　　低價(jià)有原因

　　“我拍下的房子就在我現在房子的對面小區。參拍之前，我既看了拍賣(mài)平臺披露的內容，也到小區實(shí)地看了房子，還找鄰居、中介了解了一番，才敢參拍。”成功參與法拍房拍賣(mài)的王平(化名)對中國證券報記者表示。

　　據王平介紹，自己之所以參與法拍房競拍，一方面是自己有購房需求，另一方面是看到法拍房確實(shí)比市場(chǎng)價(jià)便宜。“買(mǎi)第二套房子是給父母養老住的，這套房子主要是離家近。我是在了解了法拍房的特殊點(diǎn)及可能存在的風(fēng)險后決定參拍的。由于房子關(guān)注的人較少，實(shí)際成交價(jià)就是起拍價(jià)——市場(chǎng)價(jià)的8折。”

　　“一般來(lái)說(shuō)，法拍程序是最快的成交渠道，正常買(mǎi)賣(mài)程序變現速度比不上法拍程序。通過(guò)法拍流程，成交價(jià)格比較低，獲得流動(dòng)性的概率更大。”中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)盤(pán)和林對中國證券報記者表示，“還有一種情況是被執行人存在僥幸心理，認為房產(chǎn)不會(huì )被強制執行，來(lái)不及變現還債，被強制拍賣(mài)。按照拍賣(mài)理論，遞增叫價(jià)拍賣(mài)是可以最大化達成房屋的成交，法拍是可以最快達到理想成交價(jià)的方式。”

　　針對法拍房?jì)r(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)的原因，盤(pán)和林表示，一是法拍房的起拍價(jià)較低，這是為了吸引買(mǎi)方，盡快促成交易，但競價(jià)往往會(huì )讓法拍房更加貼近市場(chǎng)價(jià)格;二是部分法拍房存在產(chǎn)權瑕疵，比如房屋質(zhì)量問(wèn)題、規劃用地限制等。三是敢于參與法拍房的買(mǎi)家非常有限，房屋有地域屬性，法拍房可能在某些區域缺乏買(mǎi)房人，從而多次流拍降價(jià)。而一些熱點(diǎn)地區的法拍房，實(shí)際成交價(jià)并不一定便宜。

　　多方面避“雷區”

　　針對參與法拍房可能存在的風(fēng)險點(diǎn)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中國證券報記者表示，法拍房存在較多的潛在風(fēng)險，一方面，房產(chǎn)的占有使用等可能有問(wèn)題，比如雖然通過(guò)競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權人或者家人掌握，不配合交房，導致買(mǎi)了房子卻無(wú)法實(shí)際使用。另一方面，有的法拍房產(chǎn)權可能有問(wèn)題。為了盡快變現，拍賣(mài)方可能不會(huì )對房子的產(chǎn)權進(jìn)行周密調查或詳細要求，而產(chǎn)權本身有問(wèn)題的房子，買(mǎi)主拿到以后可能面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權變更的風(fēng)險。

　　“對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能有協(xié)同不一致問(wèn)題。拍賣(mài)后如果有的查封或抵押沒(méi)有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權證。有的可能拖欠大量的稅費，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費、使用過(guò)程中產(chǎn)生的暖氣費物業(yè)費水電費等，會(huì )產(chǎn)生新的麻煩和成本。有的房屋質(zhì)量或結構有問(wèn)題，如果沒(méi)有提前看房，不能及時(shí)發(fā)現房屋存在的問(wèn)題，將來(lái)交房后會(huì )產(chǎn)生不必要的麻煩，且難以追究責任。有的房子有戶(hù)口掛在上面，成交后可能面臨戶(hù)口無(wú)法遷出的問(wèn)題，即使后面打官司也很難遷走。尤其是學(xué)區房，更要注意。”王玉臣對中國證券報記者表示。

　　針對上述風(fēng)險，王玉臣特別提醒，對掛牌的房產(chǎn)信息一定要仔細查看，千萬(wàn)不要只關(guān)注位置和房?jì)r(jià)，尤其是要關(guān)注“特別提醒”的內容。此外，購房者還要和負責拍賣(mài)的法官和人員充分溝通，盡可能多了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權、抵押、查封等情況，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權登記部門(mén)核實(shí)一下。一定要現場(chǎng)查看房子的現狀，看周邊的物業(yè)情況，看房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，是否有人居住，是否是兇宅等。同時(shí)，務(wù)必關(guān)注房屋的使用繳費等問(wèn)題，比如找物業(yè)公司核實(shí)暖氣費、水電費等繳納情況。

　　對于戶(hù)口問(wèn)題，要到當地派出所核實(shí)是否有戶(hù)口掛在上面。有些學(xué)區房是和戶(hù)口密切相關(guān)的，如果買(mǎi)房是為了投資，有戶(hù)口和沒(méi)戶(hù)口價(jià)格差別較大。

　　成交量環(huán)比上漲

　　“特別要注意當地的限購政策，看自己是否具有購房資格。”王玉臣對中國證券報記者表示。

　　日前，最高法發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規定》，自2022年1月1日起施行。根據規定，人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買(mǎi)人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

　　中國證券報記者了解到，由于存量房體量大、交易流程較為成熟，一線(xiàn)城市法拍房成交量整體位于高位。

　　瀚海法拍網(wǎng)數據顯示，上周(12月13日至12月19日)，全國重點(diǎn)監測城市法拍房成交量環(huán)比上漲24.36%，套均5.2人參拍，成交折扣為7.8折，連續18周在8折以下。

　　“法拍房一般比正常的商品房便宜，因為一拍的起拍價(jià)往往是市場(chǎng)價(jià)的八折，有的還可能更低。但法院也會(huì )規定折扣下限，因為法拍房也要走正常繳稅程序，征稅標準不可以過(guò)低。過(guò)于低的折扣，可能走的不是法院流程。”多位法拍房參與者對中國證券報記者表示。（記者 董添）