在銷(xiāo)售數據下行的背景下，百城庫存壓力不斷增大。12月10日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，百城庫存規模為2016年8月份以來(lái)的最高值，創(chuàng )下5年來(lái)的新高。其中，三四線(xiàn)城市庫存積壓的現象最明顯。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，庫存壓力和風(fēng)險若不解除，房企銷(xiāo)售資金的回款速度會(huì )進(jìn)一步放緩，現金流壓力也將加大。與此同時(shí)，面對樓市超預期降溫，購房者觀(guān)望情緒日益加重;在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)的情況下，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)大概率仍將回調。

　　百城庫存連續36個(gè)月同比正增長(cháng)

　　11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“供大于求”的態(tài)勢，導致這一結果的主要原因在于市場(chǎng)成交頗為低迷。目前，房地產(chǎn)已出現連續6個(gè)月交易環(huán)比下跌的現象。在此壓力下，供求矛盾進(jìn)一步加劇，而庫存壓力導致企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大。

　　報告指出，截至11月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量約為5.21億平方米，環(huán)比增長(cháng)2.1%，同比增長(cháng)2.1%;庫存環(huán)比連續4個(gè)月正增長(cháng)現象，同比則連續36個(gè)月保持正增長(cháng)態(tài)勢。在100個(gè)城市中，有57個(gè)城市庫存出現了同比正增長(cháng)的現象。

　　從具體城市來(lái)看，韶關(guān)、惠州和東莞三個(gè)城市的庫存同比正增長(cháng)現象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而上海、合肥、太原等城市庫存下滑速度較快，降幅均超過(guò)20%。

　　不同城市庫存上升和下降的邏輯略有差異。以惠州為例，其今年購房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認購市場(chǎng)明顯萎縮，導致其庫存顯著(zhù)上升。而從下降的城市名單看，岳陽(yáng)此前部分房企以降價(jià)等方式加速項目促銷(xiāo)，客觀(guān)上提振了交易量，使得庫存數據明顯減少。

　　衡量一個(gè)城市的庫存，住宅存銷(xiāo)比(即庫存去化周期)也是必不少的指標。報告數據顯示，11月份100個(gè)城市新建商品住宅庫存去化周期為12.5個(gè)月，這也意味著(zhù)市場(chǎng)消化完庫存需要12.5個(gè)月時(shí)間。2016年8月份以來(lái)，百城去化周期在10個(gè)月左右波動(dòng)，但從今年下半年開(kāi)始，存銷(xiāo)比快速拉升。除了去年上半年受疫情沖擊外，當前百城庫存去化周期屬于5年來(lái)的最高值。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)解釋稱(chēng)，這與今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易驟減、庫存積壓等因素不無(wú)關(guān)系。而從去化周期較低的城市看，珠海、杭州和濟南等市場(chǎng)表現較好。其中，珠海橫琴合作區的交易量明顯超過(guò)去年水平。

　　三四線(xiàn)城市成庫存積壓“重災區”

　　值得關(guān)注的是，三四線(xiàn)城市當前的庫存積壓?jiǎn)?wèn)題尤為突出。據中指研究院數據顯示，上半年各線(xiàn)代表城市成交活躍，但是下半年市場(chǎng)降溫明顯，各線(xiàn)代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中，三線(xiàn)代表城市同比降幅超三成，降幅最大。

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，由于沒(méi)有一二線(xiàn)城市充裕的外來(lái)購房需求做支撐，三四線(xiàn)城市今年11月份銷(xiāo)售數據總體偏弱。

　　銷(xiāo)售受阻帶來(lái)庫存的積壓。報告顯示，截至11月底，100個(gè)城市中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬(wàn)、2.66億、2.25億平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。從中不難看出，三四線(xiàn)城市庫存攀升的態(tài)勢最明顯。

　　嚴躍進(jìn)表示，三四線(xiàn)城市已連續37個(gè)月庫存規模同比出現正增長(cháng)的態(tài)勢，也是2016年7月份以來(lái)的最高值，即創(chuàng )下5年來(lái)的新高，目前市場(chǎng)庫存風(fēng)險較大。

　　與此同時(shí)，在100個(gè)城市中，一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅庫存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個(gè)月。三四線(xiàn)城市的這一數據明顯大于一二線(xiàn)城市。

　　報告統計顯示，在去化周期較長(cháng)的10個(gè)城市中，有8個(gè)城市是三四線(xiàn)城市，包括洛陽(yáng)、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺和韶關(guān)，其去化周期均超過(guò)25個(gè)月。

　　對此，嚴躍進(jìn)認為，對于上述城市來(lái)說(shuō)，主動(dòng)創(chuàng )造更好的去庫存環(huán)境更為重要。庫存壓力和風(fēng)險若不解除，房企銷(xiāo)售資金的回款速度會(huì )進(jìn)一步放緩，現金流壓力也將加大。

　　事實(shí)上，從近期三四線(xiàn)城市的表現看，出現了一些積極去庫存、刺激購房需求的新政策，包括南通海安對改善型購房需求給予補貼、重慶萬(wàn)州在房交會(huì )上明確實(shí)行契稅減半補貼、河南新鄉落實(shí)契稅補貼20%政策、荊門(mén)對大學(xué)生在中心城區購房給予一次性購房補貼、保定取消被動(dòng)式超低能耗建筑商品房限購政策等。

　　業(yè)內：三四線(xiàn)城市成交規?；蛘w回落

　　從目前來(lái)看，“庫存風(fēng)險對于房企的經(jīng)營(yíng)目標完成和債務(wù)風(fēng)險的化解，都會(huì )形成障礙。”嚴躍進(jìn)認為，尤其是三四線(xiàn)城市在庫存壓力較大的情況下，各地政府更應主動(dòng)營(yíng)造更好的銷(xiāo)售環(huán)境。

　　在中指研究院分析人士看來(lái)，三季度以來(lái)樓市呈現超預期降溫趨勢，購房者觀(guān)望情緒日益加重。預計接下來(lái)的2022年，在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)的情況下，東部熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市市場(chǎng)規模繼續向上拓展的空間較小，市場(chǎng)大概率回調，另外，大多數省份三四線(xiàn)城市也處在市場(chǎng)調整期，全國三四線(xiàn)城市成交規?；蛘w回落。

　　在樓市調控方面，中指研究院分析人士預計，雖然出現觸底現象，未來(lái)調控將穩中有松，但核心調控政策仍會(huì )保持不變，對樓市提振效應相對有限。

　　對此，嚴躍進(jìn)則表示，12月6日，中央政治局明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”，預計12月份和明年一季度，三四線(xiàn)城市在購房政策方面或有調整，以激活剛需和改善型購房需求，或將緩解去庫存的壓力。