中央經(jīng)濟工作會(huì )議12月8日至10日在北京舉行。其中，涉及房地產(chǎn)的主要提法是，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　相比于以往，除了“房住不炒”、保障房、長(cháng)租房等關(guān)鍵詞外，今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議涉房?jì)热葸€首次出現了“預期引導”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。在業(yè)內人士看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)政策，守住“房住不炒”這個(gè)底線(xiàn)的同時(shí)，會(huì )有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展以防范金融風(fēng)險。

　　重申“房住不炒”，首提“預期引導”和“良性循環(huán)”

　　2018年、2019年及2020年舉行的中央經(jīng)濟工作會(huì )議均提了“房住不炒”，今年也不例外。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，此前中央政治局會(huì )議沒(méi)有提及“房住不炒”，引起了一些誤解。實(shí)際上“房住不炒”的定位并不會(huì )改變，無(wú)論后續對于剛需和改善性購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經(jīng)沒(méi)有支持和市場(chǎng)。未來(lái)，各地在后續政策調整時(shí)，即便有所放松，也要嚴格守住“房住不炒”這條紅線(xiàn)。

　　“后續若是在合理購房需求釋放的過(guò)程中，各地政府無(wú)底線(xiàn)放松購房政策，甚至通過(guò)炒房市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)房地產(chǎn)，依然要面臨問(wèn)責的可能。”嚴躍進(jìn)如是說(shuō)。

　　值得關(guān)注的是，“預期引導”和“良性循環(huán)”首次出現在中央經(jīng)濟工作會(huì )議涉房?jì)热葜小?/p>

　　“相比中央政治局的表述，此次把‘良性循環(huán)’的表述放在了‘健康發(fā)展’的前面。這樣的排序和定調，對行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)更具有指示性意義。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如說(shuō)銀行信貸方面的支持力度不大，導致市場(chǎng)迅速降溫，今年很多城市出現了新房交易連續下跌6個(gè)月的態(tài)勢，并衍生出了房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險，這本身就說(shuō)明“市場(chǎng)-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，致使房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大。所以從這個(gè)角度看，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的“市場(chǎng)-企業(yè)-居民家庭”之間實(shí)現了良性循環(huán)，房地產(chǎn)才能真正迎來(lái)健康發(fā)展的空間。

　　今年，包括恒大在內的多家房企現金流出現問(wèn)題，發(fā)生債務(wù)危機。12月3日，銀保監會(huì )和央行再次對恒大問(wèn)題進(jìn)行表態(tài)，重申恒大債務(wù)風(fēng)險不會(huì )對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運行造成任何負面影響。在12月6日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議，也明確提出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　在“良性循環(huán)”目標指引下，未來(lái)的房地產(chǎn)金融政策也將出現結構性調整。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力;另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來(lái)針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策，預計2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復，不會(huì )出現硬著(zhù)陸，持續發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩定器”作用。

　　“探索新的發(fā)展模式”成為防范化解風(fēng)險必然選擇

　　除了“預期引導”和“良性循環(huán)”首次出現外，“探索新的發(fā)展模式”也第一次出現在中央經(jīng)濟工作會(huì )議涉房?jì)热葜小?/p>

　　“我國房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)期發(fā)展過(guò)程中形成的高周轉、高杠桿開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)面臨嚴重挑戰，當下部分房企爆發(fā)債務(wù)危機，引發(fā)行業(yè)動(dòng)蕩。”許小樂(lè )表示，需要采取疏堵結合的方式，加快引導房企轉型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應探索新的發(fā)展模式，這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現可持續發(fā)展的必由之路。

　　“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)行業(yè)要如何做?哪些領(lǐng)域將迎來(lái)發(fā)展機會(huì )?

　　嚴躍進(jìn)認為，租購并舉的發(fā)展模式會(huì )進(jìn)一步得到推進(jìn)，“十四五”期間將購房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)并軌發(fā)展、商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)共同發(fā)力。所以，對于保障性租賃住房的發(fā)展等，預計會(huì )形成更多的政策支持。

　　在此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議涉房?jì)热葜?，也提到堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求。

　　與此同時(shí)，嚴躍進(jìn)表示，增量市場(chǎng)會(huì )逐漸轉變?yōu)樵隽看媪抗舶l(fā)展的模式。尤其是存量市場(chǎng)的發(fā)展會(huì )提速，包括城市更新、老舊小區、物業(yè)管理、住房租賃四大市場(chǎng)會(huì )發(fā)力，以更好地發(fā)展存量房市場(chǎng)。

　　此外，嚴躍進(jìn)稱(chēng)，依賴(lài)房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲獲利的模式將改變，包括房地產(chǎn)稅等推進(jìn)依然會(huì )進(jìn)行，將進(jìn)一步引導住房消費觀(guān)念扎根，扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想，包括房企和購房者等都應該積極理解這個(gè)新發(fā)展模式。

　　附：歷年中央經(jīng)濟工作會(huì )議房地產(chǎn)相關(guān)表述

　　2020年

　　解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長(cháng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權利，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

　　要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規范市場(chǎng)行為，對租金水平進(jìn)行合理調控。

　　2019年

　　要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的長(cháng)效管理調控機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　2018年

　　要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

　　2017年

　　加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(cháng)期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權益，支持專(zhuān)業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實(shí)行差別化調控。

　　2016年

　　要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落。