土地市場(chǎng)是樓市的晴雨表。近日，多地迎來(lái)第三批次集中供地。作為今年最后一次集中供地，第三輪供地規則有何調整？是否會(huì )延續此前土地溢價(jià)率走低的現象？尤其是北京在第三批次集中供地時(shí)，有6宗地被設置了競現房銷(xiāo)售環(huán)節，這將對市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？《中國消費者報》記者對此進(jìn)行了采訪(fǎng)了解。

　　土地拍賣(mài)門(mén)檻降低

　　第二批次集中供地剛剛落下帷幕，深圳、上海、北京、南京、蘇州、廣州、福州等部分熱點(diǎn)城市近期就迅速拉開(kāi)了第三批次集中供地的帷幕。

　　結合多地發(fā)布的供地公告來(lái)看，相比于前兩次集中供地，第三批次集中供地在土地出讓規則上有明顯的變化，比如提高房?jì)r(jià)銷(xiāo)售上限，讓利潤更有空間;適度放寬保證金支付期限;降低參拍門(mén)檻，調動(dòng)房企積極性等。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )對《中國消費者報》記者表示，具體來(lái)說(shuō)，第三批次供地較第二批次的規則有所放松，主要體現在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個(gè)方面。例如，在房企資質(zhì)方面，南京降低了企業(yè)資質(zhì)門(mén)檻，拿地資質(zhì)從1級降至2級或3級，放寬了聯(lián)合拿地的限制;在資金要求方面，蘇州的保證金比例從第二批次部分宗地的50%下調至第三批次全部宗地的30%，且首付款比例由60%下調至50%，而廣州允許土地款分期支付，部分宗地將一個(gè)月內一次性付清總價(jià)的要求取消，調整成最長(cháng)6個(gè)月內付清;在配建比例方面，部分城市減少了有配建要求的地塊出讓?zhuān)绾戏实诙蝺H有2宗地無(wú)配建保障性租賃住房要求，而第三批次則有9宗地無(wú)此要求，同時(shí)，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的，從第二批次的40%降至第三批次的30%，為房企留下一定的利潤空間。

　　不過(guò)，許小樂(lè )指出，針對房企資金來(lái)源審核、土地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，以及通過(guò)搖號、競(定)品質(zhì)方式確定競得人等土地拍賣(mài)規則依然沒(méi)有放松，這表明在穩地價(jià)的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價(jià)的行為仍然是關(guān)注重點(diǎn)。

　　更多優(yōu)質(zhì)地塊釋放

　　由于在第二批次集中供地時(shí)市場(chǎng)降溫明顯，長(cháng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州等地的流拍率均高達50%以上。為了降低流拍率、提高成交量，這些城市在第三批次時(shí)更有動(dòng)力拿出優(yōu)質(zhì)地塊供應，調動(dòng)房企參拍的積極性。

　　許小樂(lè )對《中國消費者報》記者表示，從已公告的第三批次供地城市來(lái)看，成都、合肥、蘇州、深圳、杭州等城市的核心區土地供應規模均有明顯增加。以杭州為例，目前第三批次預公告的核心區供應規劃建筑面積占比為39.0%，相比于第二批次的24.4%有明顯上升。同時(shí)從地塊條件來(lái)看，51宗地中有42宗為純住宅用地，有利于房企算賬與去化，進(jìn)而提高房企的拿地意愿。

　　北京也拿出核心區的優(yōu)質(zhì)地塊參與第三批次集中供地。近日，北京土地交易市場(chǎng)發(fā)布的第三批次住宅用地出讓公告明確，共計12宗地，土地總面積約62公頃，總建筑規模約113萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額336億元，將于12月下旬集中成交。12宗地中，位于中心城區的有7宗地，土地總面積約40.4公頃，占比為65%，其中，朝陽(yáng)區有6宗，約26公頃，豐臺區有1宗，約14.4公頃。

　　諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對《中國消費者報》記者表示，本次是今年最后一批次集中供地，意味著(zhù)這是房企今年補倉的最后機會(huì )，預計22城第三批次集中供地的整體市場(chǎng)表現或將有所回溫，流拍現象有望減少。同時(shí)，土地拍賣(mài)門(mén)檻的降低將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)的周轉能力，此類(lèi)舉措或將在很大程度上激發(fā)房企的拿地意愿，增強市場(chǎng)信心。

　　置業(yè)者點(diǎn)贊現房銷(xiāo)售

　　在各地關(guān)于第三批次集中供地的公告中，備受關(guān)注的莫過(guò)于北京關(guān)于現房銷(xiāo)售地塊大幅增加的消息。

　　據記者了解，在北京第二批次推出的17宗地中，只有1宗大興黃村鎮的地塊是現房銷(xiāo)售。雖然第二批次集中土地拍賣(mài)的整體過(guò)程較冷清，但是競現房銷(xiāo)售面積的該地塊卻是吸引房企爭奪激烈的地塊之一，最終競現房銷(xiāo)售面積達到54000平方米。也許是看到了置業(yè)者對現房銷(xiāo)售的熱情，在北京日前公示的第三批次12宗地塊中，有6宗被設置了競現房銷(xiāo)售環(huán)節，尤其是很熱門(mén)的朝陽(yáng)區勁松街道地塊，干脆就被定為全現房銷(xiāo)售，也就是說(shuō)，這個(gè)項目今年拿地，但至少要到2023年下半年甚至2024年才能銷(xiāo)售。而且，該項目的指導售價(jià)為10.66萬(wàn)元/平方米，與同區域二手房形成價(jià)格倒掛。

　　其他5宗被設置了競現房銷(xiāo)售的地塊分別為朝陽(yáng)區管莊1宗、房山區拱辰街道1宗、門(mén)頭溝區永定鎮2宗和密云區水源路南側地塊1宗。除房山區拱辰地塊設置了競現房面積的上限為31000平方米外，其他4宗地的上限均為全盤(pán)現房銷(xiāo)售。

　　那么，現房銷(xiāo)售對行業(yè)發(fā)展有什么影響？對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，意義何在？合碩機構分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示：“現房銷(xiāo)售具有劃時(shí)代意義，因為相比競共有產(chǎn)權份額、競保障房、競高標準建設方案等拍賣(mài)土地新招，只有競現房銷(xiāo)售面積是對房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、生產(chǎn)到銷(xiāo)售全流程都會(huì )產(chǎn)生直接影響的措施。”

　　記者發(fā)現，網(wǎng)友們對現房銷(xiāo)售一致叫好。“家住大北京”表示：“所見(jiàn)即所得，可以讓人真實(shí)充分地對比、衡量房子是否值得購買(mǎi)。有可能會(huì )出現的情況是，品質(zhì)好的項目大家爭搶著(zhù)要買(mǎi)，品質(zhì)差的項目根本賣(mài)不動(dòng)。”

　　“慧聲找房”則認為：“貨不對板、賣(mài)家秀變買(mǎi)家秀的情況會(huì )大大減少，有效規避了延期交房及爛尾風(fēng)險，可以促使新房的質(zhì)量整體提升。”

　　而開(kāi)發(fā)商們面對現房銷(xiāo)售的情緒則較為復雜，現房銷(xiāo)售會(huì )對企業(yè)資金鏈造成巨大的壓力。據記者了解，杭州第二批次集中供地10宗試點(diǎn)現房銷(xiāo)售地塊全部流拍。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，北京現房銷(xiāo)售目前僅作為試點(diǎn)，短期來(lái)看并沒(méi)有大規模展開(kāi)。對于中大型項目來(lái)說(shuō)，若有部分樓棟需現房銷(xiāo)售，在統一政府指導售價(jià)下，將有利于控制房?jì)r(jià)的平穩。（記者 孫蔚）