從11月開(kāi)始，為沖擊全年業(yè)績(jì)，各大房企和在售項目紛紛開(kāi)啟優(yōu)惠促銷(xiāo)模式。不僅新開(kāi)項目往往會(huì )以低于預期的價(jià)格開(kāi)出，連舊盤(pán)加推的新一期價(jià)格，也有不少驚喜。甚至一些“網(wǎng)紅盤(pán)”，身段也開(kāi)始柔軟起來(lái)。在這種情況下，也有改善型買(mǎi)家，覺(jué)得預期價(jià)格可能會(huì )比較高的新房?jì)r(jià)格有松動(dòng)，動(dòng)了換房改善居住條件的心思。

　　11月一手住宅網(wǎng)簽成交9268套

　　網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心監控陽(yáng)光家緣數據顯示，2021年11月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交9268套，同比來(lái)看成績(jì)一般，同比2020年11月的13339套減少4071套，下降30.52%。但從環(huán)比看，年底“以?xún)r(jià)換量”成功吸引了買(mǎi)家入市，在10月出現年內次低的7160套后， 11月廣州一手住宅成交環(huán)比漲3成逼近萬(wàn)套。在這兩個(gè)月，廣州新房新批供應也在增加，連續4個(gè)月超萬(wàn)宗，加上10月下旬開(kāi)始席卷廣州的“優(yōu)惠促銷(xiāo)”潮，年底房企的以?xún)r(jià)換量成功吸引買(mǎi)家入市，

　　在11月的成交分布中，增城以2256套奪得網(wǎng)簽量第一，黃埔、番禺也都在1000套以上，荔灣區同比大增達到776套，而網(wǎng)簽最少的海珠區只有73套。

　　多重因素推動(dòng)成交回暖

　　廣州中原研究發(fā)展部分析認為，近期成交量有所提升和放款速度方面加快也有關(guān)系。對買(mǎi)家而言，近期放貸速度略微比二、三季度“松動(dòng)”，審批時(shí)間有所縮短，亦帶動(dòng)了買(mǎi)家的購置需求。也有分析認為，不少在10月份國慶節假期有不錯銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的大盤(pán)，網(wǎng)簽時(shí)間多集中在11月，也是導致11月份整體網(wǎng)簽量有較明顯提升的原因。

　　克而瑞分析師表示，11月廣州成交有所回暖主要得益于以下幾方面的推動(dòng)。一、開(kāi)發(fā)商推貨力度加大，11月新增一手住宅供應10898套，是今年供應第四高的月份;二、市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量，11月監測到的全市37次開(kāi)盤(pán)加推，有12批次都是價(jià)格下調，占到了1/3的比例，而且下調幅度普遍可以達到10%左右。二手樓市的業(yè)主也結束了之前的僵持，讓出了砍價(jià)的空間;第三，房貸放款加快，利于需求釋放，基本上半個(gè)月以?xún)染涂梢猿鐾J書(shū)，兩個(gè)月之內就可以放款;第四，網(wǎng)紅盤(pán)集中簽約，11月份，荔灣的金域曦府、黃埔的星匯城都有幾百套的網(wǎng)簽。

　　增城供貨多 黃埔性?xún)r(jià)比高

　　從12月推貨區域結構看，“東大倉”增城仍占大頭，不少項目單盤(pán)供應在200至700套之間，在競爭較大的情況下，新項目如何“突圍”吸引買(mǎi)家成交是對房企的考驗。而黃埔、番禺和南沙則是近期供應的第二梯隊。臨近年底，黃埔富頤華庭、越秀濱江·星航TOD，蘿崗越秀·星樾山畔TOD等項目，也紛紛以務(wù)實(shí)的價(jià)格在年底入市，受到“剛需”和“剛改”買(mǎi)家的青睞。

　　而從其余區域來(lái)看，除海珠、花都、增城三區成交持續回落以外，其他9區成交套數均呈回升態(tài)勢，環(huán)比增幅超過(guò)100%的有荔灣、番禺兩區。根據網(wǎng)易房產(chǎn)的監控統計，荔灣11月成交的776宗，主要是因為于國慶節前夕開(kāi)盤(pán)的大盤(pán)萬(wàn)科金域曦府成交的近千套陸續進(jìn)入網(wǎng)簽階段，11月單盤(pán)占荔灣區的68%。番禺11月成交1541宗，同比增加了11.51%，除亞運城、汽車(chē)小鎮兩個(gè)“剛需”熱銷(xiāo)項目外，越秀·星匯文璽、保利悅公館、越秀·和樾府等區內中高價(jià)位項目同樣備受買(mǎi)家青睞。值得關(guān)注的是，11月競爭激烈的黃埔樓市，多盤(pán)有比較明顯的優(yōu)惠促銷(xiāo)，促使該區11月共成交1710宗，環(huán)比有增。但也由于黃埔11月成交勢頭較好，在一定程度上搶了增城的“風(fēng)頭”，增城雖依然有2256套網(wǎng)簽，但同比出現18%的下降。

　　廣州中原研究發(fā)展部認為，目前黃埔樓市整體性?xún)r(jià)比較高，因此增城單純靠打價(jià)格戰跟黃埔搶客的意義不大，未來(lái)或有待基建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好帶動(dòng)，才能刺激更多買(mǎi)家關(guān)注。

　　近半年成交放緩 庫存周期再升

　　廣州中原研究發(fā)展部統計顯示，截至11月末，全市庫存量1109.9萬(wàn)平方米，去化周期14個(gè)月，創(chuàng )2020年二季度以來(lái)新高。

　　克而瑞的統計則顯示，在今年1-11月的一手住宅成交中，已經(jīng)有四區網(wǎng)簽量破萬(wàn)套，分別是增城區的2.5萬(wàn)套、黃埔區的1.4萬(wàn)套，南沙區的1.3萬(wàn)套以及番禺區的1萬(wàn)套。另外，白云區和海珠區今年1-11月同比漲幅頗為明顯，分別達到65.59%和37.86%。這主要是因為這兩個(gè)區今年以來(lái)新盤(pán)供應有較明顯增加。

　　【后市展望】

　　搶客大戰將延續

　　各區全新大盤(pán)值得留意

　　據悉，12月開(kāi)發(fā)商將保持較高推貨力度，因此從供應角度而言，廣州將保持較充足貨量，尤其位于較受買(mǎi)家青睞的熱區優(yōu)質(zhì)板塊的項目均有望在12月入市，如臨近廣鋼的廣摩地塊項目保利越秀·天啟，海珠南洲板塊中海觀(guān)澔府，黃埔萬(wàn)科城市之光、保利羅蘭國際等。此外，如萬(wàn)科金域曦府、亞運城、中央城、保利翔龍天匯等項目亦有加推計劃，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商“搶客大戰”還將持續。