樓市降溫仍在持續。近日，中新經(jīng)緯多方采訪(fǎng)得知，為刺激銷(xiāo)售，部分開(kāi)發(fā)商推出“首付分期”，首付比最低只要10%，有地方幾萬(wàn)元就能訂下一套大三居。而為了讓首付不足的客戶(hù)買(mǎi)房，有的開(kāi)發(fā)商還會(huì )主動(dòng)提供“首付貸”。
多地頻現首付分期
“首付最低一成”“首付39萬(wàn)起入席津門(mén)千萬(wàn)豪宅”……近來(lái)，一些低首付營(yíng)銷(xiāo)噱頭出現在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比于之前動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至百余萬(wàn)元的首付款，如今的上車(chē)門(mén)檻可謂大幅走低。
正在銷(xiāo)售的天津某項目，是天津市梅江板塊的高端樓盤(pán)，均價(jià)約在4萬(wàn)元/平方米，以該項目最大戶(hù)型230平方米計算，單套最高售價(jià)能達到900萬(wàn)元。但即使是這樣的高端盤(pán)，也推出了首付分期。
當地一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴中新經(jīng)緯，該項目最低可以先支付一成首付就能訂房，以最小戶(hù)型100平方米的兩居室計算，首付只需39萬(wàn)元。該樓盤(pán)的一位置業(yè)顧問(wèn)證實(shí)，“我們樓盤(pán)可以做首付分期，但需要向領(lǐng)導申請。資金緊張的客戶(hù)可以先交10%首付款，余下的在三四個(gè)月內補齊。我們還需要了解客戶(hù)的實(shí)際情況，首付款不能無(wú)限延期下去。”
天津的中建·展望樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也介紹，客戶(hù)可以先付20%首付，余下的在一個(gè)月內付清。售價(jià)約2萬(wàn)元/平方米的中梁石榴濱海灣，首付最低只要10%，余下首付款的支付時(shí)間最多可以延長(cháng)3個(gè)月。
上述樓盤(pán)均表示，雖然可以給予一定期限的分期，但只有等客戶(hù)將全部首付款都付齊，才能進(jìn)行網(wǎng)簽和向銀行申請按揭貸款。
除了天津，環(huán)京地區的河北固安、永清樓盤(pán)也在私下搞首付分期，且分期的時(shí)間更長(cháng)。中新經(jīng)緯在采訪(fǎng)中發(fā)現，固安多個(gè)樓盤(pán)對首付分期較為謹慎，不愿對外談?wù)撨^(guò)多，某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)孫銘(化名)透露，前段時(shí)間固安不少樓盤(pán)都在搞，后來(lái)被住建部門(mén)叫停了，但如果客戶(hù)的首付資金有困難，他們私下還能做。
固安的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人稱(chēng)，綠宸·鳳棲華府等幾個(gè)項目還有分期活動(dòng)，“先交10%的首付，剩下的1-2年內還清。分期部分相當于客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商借款，不過(guò)是無(wú)息的，客戶(hù)分季度歸還開(kāi)發(fā)商。”按照綠宸·鳳棲華府在售戶(hù)型計算，購房人最低只需先交10萬(wàn)元左右的首付，就能買(mǎi)下一套房。上述經(jīng)紀人還強調，開(kāi)發(fā)商把錢(qián)借給客戶(hù)后，就能去銀行申請按揭貸款，不影響后續手續。
在哈爾濱，首付分期讓買(mǎi)房的門(mén)檻變得更低。經(jīng)中新經(jīng)緯核實(shí)，融創(chuàng )公園壹號、和泓公館、會(huì )展城上城等樓盤(pán)都可以申請“低首付”，哈爾濱的房產(chǎn)經(jīng)紀人陸紅(化名)介紹：“以會(huì )展城上城的一套136平米、總價(jià)120萬(wàn)元的左右三居室房源為例，申請首付分期的客戶(hù)，首付款僅需要支付3-4萬(wàn)元，之后月供5000元，拿出首付綽綽有余。”
首付還能返現？
資料圖：河北省固安縣一在售項目沙盤(pán)。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
中新經(jīng)緯注意到，在近期，除了以上幾個(gè)城市，首付分期的情況在全國多個(gè)城市都有出現。究其原因，還是房地產(chǎn)銷(xiāo)售趨冷，開(kāi)發(fā)商為了刺激客戶(hù)買(mǎi)房才或明或暗地推出這類(lèi)措施。
由于緊鄰北京，固安的房?jì)r(jià)在前幾年一度超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，如今則連續走低。孫銘稱(chēng)，在近段時(shí)間，固安的房?jì)r(jià)又下降了一些，原因是有大量二手房正在出售。“2016年的時(shí)候，很多人買(mǎi)了固安的新房，那時(shí)候的價(jià)格在1.8萬(wàn)元-2.2萬(wàn)元/平方米，有的還要加購幾十萬(wàn)元的高價(jià)車(chē)位?，F在這些小區陸續交付，投資失敗的業(yè)主選擇出售，這對固安的新房造成影響，這才有了降價(jià)、首付分期等舉動(dòng)。”
經(jīng)紀人陸紅也說(shuō)：“哈爾濱的開(kāi)發(fā)商挺不住了，除了部分房源打特價(jià)以外，像‘首付分期’‘買(mǎi)房返現’等優(yōu)惠也是層出不窮。”
為了吸引眼球，哈爾濱個(gè)別樓盤(pán)甚至打出“零首付”的口號。比如，某樓盤(pán)除了做首付分期，還會(huì )將客戶(hù)的第一筆首付款進(jìn)行返現，變相等于“零首付”。陸紅證實(shí)，首付返現確實(shí)存在過(guò)，開(kāi)發(fā)商會(huì )把錢(qián)返到購房者的房款里，不過(guò)，返現活動(dòng)只持續了一周時(shí)間。
天津的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人稱(chēng)，有樓盤(pán)也推出了首付返現活動(dòng)，比如，首付款需要30萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商只收20萬(wàn)元，剩余10萬(wàn)元會(huì )返還。“這就是變相降價(jià)，因為開(kāi)發(fā)商直接下調售價(jià)，老業(yè)主會(huì )不滿(mǎn)，這樣做就比較隱晦。”
為了打消購房者的顧慮，中建·展望還推出買(mǎi)貴退差價(jià)的保價(jià)協(xié)議，即在2022年3月31日之前，同樓層、同戶(hù)型房源若出現降價(jià)，老業(yè)主可以申請補差價(jià)。置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)：“明年3月份之前，是很多開(kāi)發(fā)商結算工程款的賬期，能扛到3月份的開(kāi)發(fā)商，以后基本也不會(huì )賠錢(qián)賣(mài)房子了。”
“羊毛出在羊身上”
資料圖：售樓部沙盤(pán)。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
對于購房者來(lái)說(shuō)，“首付貸”看似是降低買(mǎi)房門(mén)檻，但多位受訪(fǎng)的置業(yè)顧問(wèn)、經(jīng)紀人均表示，開(kāi)發(fā)商雖是以無(wú)息的方式借錢(qián)給客戶(hù)支付首付，但“羊毛出在羊身上”，客戶(hù)享受到的折扣力度肯定會(huì )少一些。即使不借款、只是分期支付首付，也不如付款方式好的客戶(hù)拿到的優(yōu)惠多。
綠宸·鳳棲華府的置業(yè)顧問(wèn)介紹：“全款9.4折，貸款9.7折，首付分期9.9折，用首付分期買(mǎi)房，算下來(lái)一套房多出2萬(wàn)塊錢(qián)，這也算是利息了。”中建·展望的置業(yè)顧問(wèn)也稱(chēng)，如果客戶(hù)能在15天以?xún)雀肚迨赘犊?，一般還能再享受總價(jià)款1%-2%的優(yōu)惠。
網(wǎng)友反映首付分期問(wèn)題。來(lái)源：領(lǐng)導留言板
更重要的是，開(kāi)發(fā)商之所以不敢大張旗鼓地對外宣傳首付分期，是因為這種操作涉嫌違規，有可能會(huì )受到當地主管部門(mén)的處罰。今年9月11月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板反映稱(chēng)，購買(mǎi)了西安市國際港務(wù)區華南城1688新時(shí)代廣場(chǎng)一處房屋，其中有20萬(wàn)元的首付款使用的是銷(xiāo)售人員推薦的分期貸款，請求解除合同。9月22日，西安市國際港務(wù)區管委會(huì )回復稱(chēng)，經(jīng)查實(shí)，已于9月17日針對“首付貸”的違規行為對開(kāi)發(fā)商依據《西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于實(shí)行商品房銷(xiāo)售違法違規行為記分管理的通知》進(jìn)行了處罰。
10月24日，有網(wǎng)友反映四川眉山仁壽天府云城存在“首付貸”的情況，四川天府新區眉山管理委員會(huì )住房建設和交通運輸局于11月11日回復稱(chēng)，“關(guān)于首付款分期問(wèn)題，如您持有相關(guān)證據，可向我局提交，以便進(jìn)一步調查核實(shí)，若情況屬實(shí)，將依法嚴肅查處。”
不過(guò)，并非所有首付分期都有問(wèn)題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，如果只是給客戶(hù)更長(cháng)的首付籌款時(shí)間，例如天津的上述幾個(gè)項目，并不算違規。但如果給客戶(hù)借款、貸款，或者首付大額返現，在明知實(shí)際首付款低于規定的最低比例的情況下，還向銀行申請按揭貸款，就可能涉嫌“騙貸”。
在過(guò)往多年，嚴禁開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)第三方向購房人提供首付分期、“首付貸”，以及嚴查購房人首付款資金來(lái)源，一直都被各地反反復復強調，原因就在于，如果購房人首付款都是借款來(lái)的，說(shuō)明其暫時(shí)不具備良好的經(jīng)濟實(shí)力，首付分期還款加上后期的銀行按揭還款，有可能會(huì )出現斷供風(fēng)險。一旦出現斷供潮，背后的金融風(fēng)險可想而知。
早在2016年，中國人民銀行相關(guān)負責人就表示，“首付貸”不僅加大居民購房的杠桿，削弱宏觀(guān)調控政策的有效性，增加金融風(fēng)險，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險。(薛宇飛 實(shí)習生 黃官才華)
