在實(shí)施二手房成交參考價(jià)機制后，深圳近日上線(xiàn)新版二手房交易網(wǎng)簽系統，通過(guò)與多部門(mén)的數據對接，將二手房交易全流程納入政府監管。

　　新系統對中介行業(yè)的運行邏輯進(jìn)行了兩大調整：一是從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨家委托”，賣(mài)方在同一個(gè)時(shí)間段里只能委托一位經(jīng)紀人銷(xiāo)售房源;二是從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”，買(mǎi)賣(mài)雙方需有代表各自利益的經(jīng)紀人。

　　深圳上線(xiàn)新系統

　　二手房交易全流程監管

　　11月19日，深圳市住房和建設局主辦的深圳市房地產(chǎn)信息平臺正式上線(xiàn)新版二手房交易網(wǎng)簽系統，將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產(chǎn)權核驗、購房資格查驗、網(wǎng)簽備案等環(huán)節納入政府監管。

　　新系統有三個(gè)入口，分別為“我要找中介買(mǎi)房”“我要找中介賣(mài)房”“我要自助賣(mài)房”。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，雖然開(kāi)通了自助賣(mài)房渠道，但由于二手房交易的環(huán)節特別多，涉及片區價(jià)值、樓盤(pán)篩選、房屋安全、價(jià)格撮合、資金監管、繳稅過(guò)戶(hù)等多個(gè)方面，因此通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)仍是市場(chǎng)主流選擇。

　　在新系統中，賣(mài)方可在“我要找中介賣(mài)房”中，依次完成填寫(xiě)房屋產(chǎn)權校驗、房屋狀況說(shuō)明、選擇中介、填寫(xiě)賣(mài)房信息來(lái)發(fā)起委托。買(mǎi)方可在“我要找中介買(mǎi)房”中依次填寫(xiě)購房需求、選擇中介來(lái)發(fā)起委托。

　　為解決交易標的和交易主體真實(shí)性問(wèn)題，新系統要求：一是買(mǎi)方、賣(mài)方、中介這三類(lèi)交易主體都必須實(shí)名認證;二是通過(guò)與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)數據對接，實(shí)現對系統內掛盤(pán)出售的房源進(jìn)行產(chǎn)權核驗，核驗通過(guò)的房源將生成唯一有效的房源編碼，實(shí)現百分百真房源。

　　新系統已與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門(mén)的數據對接，在交易重要節點(diǎn)會(huì )對房屋權屬狀態(tài)、買(mǎi)方購房資格等重要事項進(jìn)行自動(dòng)核驗。通過(guò)交易流程的全面數據化，使得任何一方如果存在違規操作或隱瞞必要信息造成后續糾紛的情形，都可被溯源。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，新系統可以提升消費者權益保障，提高交易效率。

　　從“多方委托”到“獨家委托”

　　避免糾紛隱患

　　新系統將推動(dòng)中介行業(yè)運行邏輯變化，從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨家委托”。

　　以往，業(yè)主賣(mài)房一般會(huì )把房源委托給多個(gè)中介機構掛牌銷(xiāo)售。多方委托，不僅會(huì )造成資源浪費，還存在“跳單”等糾紛隱患，買(mǎi)賣(mài)雙方可能為了少支付中介費，繞開(kāi)已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。

　　在新系統中，賣(mài)方最多只能委托三家中介機構銷(xiāo)售房源。第一家受托機構在委托期限內對房源擁有獨家銷(xiāo)售權利。其他兩家需待第一家委托期限到期才能作為替補獲得委托權。

　　與此同時(shí)，新系統引入了評級機制，根據從業(yè)年限、信用狀態(tài)、專(zhuān)業(yè)程度、服務(wù)效率、成交業(yè)績(jì)等對實(shí)名登記的經(jīng)紀人進(jìn)行星級評定，并根據評級排序進(jìn)行系統推薦。

　　賣(mài)方要想快速把房源出手，就需要謹慎選擇為其服務(wù)的經(jīng)紀人。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定自身長(cháng)期職業(yè)規劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專(zhuān)業(yè)能力，從而提升房地產(chǎn)中介行業(yè)整體的素質(zhì)。

　　拿到委托協(xié)議，是中介機構獲取售房傭金的前提。正因如此，新系統上線(xiàn)后，各大中介機構都在發(fā)力“爭搶”房源，趕著(zhù)發(fā)布介紹“獨家委托”優(yōu)勢的一對一管家式服務(wù)廣告。

　　為了避免出現亂象，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )專(zhuān)門(mén)發(fā)布通知，嚴禁各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、經(jīng)紀人員以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者，或通過(guò)脅迫等手段迫使消費者簽訂委托合同。一旦被舉報查實(shí)，違規機構及個(gè)人將被暫停系統使用權限，同時(shí)不良行為記錄計入誠信檔案。

　　從“雙邊代理”到“單邊代理”

　　明晰雙方經(jīng)紀人權責邊界

　　新系統還推動(dòng)中介行業(yè)運行邏輯從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”。

　　此前，二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方委托的是同一家機構，甚至同一名中介。中介方利用“信息不對稱(chēng)”進(jìn)行居間撮合交易，為了迅速成交賺取傭金，會(huì )出現兩個(gè)問(wèn)題：一是不向買(mǎi)賣(mài)雙方透露真實(shí)價(jià)格，只進(jìn)行價(jià)格撮合，讓賣(mài)家不斷讓價(jià)，買(mǎi)家不斷提價(jià);二是以犧牲或損害買(mǎi)方權益的方式，與賣(mài)方形成“攻守同盟”，將房子以高價(jià)甚至是“吃差價(jià)”的方式售出。

　　新系統采取“單邊代理”模式，建議買(mǎi)方委托與賣(mài)方不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構購置房產(chǎn)，促使買(mǎi)賣(mài)雙方與各自的受托中介機構形成單邊委托關(guān)系。賣(mài)方經(jīng)紀人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出。買(mǎi)方經(jīng)紀人，只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性?xún)r(jià)比的房源，同時(shí)要對所匹配推薦的房源質(zhì)量負責。買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀人權責邊界清晰，“各為其主”，以爭取委托人在實(shí)際交易中的利益最大化。

　　新系統是否能切實(shí)發(fā)揮作用，解決二手房交易現存的一些問(wèn)題，還有待市場(chǎng)檢驗。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，基于“單邊代理”邏輯運行的新版二手房交易網(wǎng)簽系統一旦運行成功，將會(huì )改變我國房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯，不僅將提高房產(chǎn)流轉交易效率，還將更有力地保障消費者權益。

　　李宇嘉認為，從年初的二手房成交參考價(jià)，到最新上線(xiàn)的新版二手房交易網(wǎng)簽系統，深圳對二手房市場(chǎng)交易的監管正在加強。二手房成交參考價(jià)機制已被一些城市采用，此次“單邊代理”的中介運營(yíng)模式也或將產(chǎn)生輻射效應。(記者趙瑞希)