中國網(wǎng)財經(jīng)11月26日訊(見(jiàn)習記者 甘承浩)24日，北京市十五屆人大常委會(huì )第三十五次會(huì )議召開(kāi)，會(huì )議聽(tīng)取《北京市住房租賃條例(草案)》，對住房租賃市場(chǎng)的多個(gè)方面進(jìn)行規范。

　　據中國網(wǎng)財經(jīng)統計，自今年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，已有12個(gè)城市發(fā)布保障性租賃住房相關(guān)政策，政策具體內容從供給端到需求端，涉及土地、財稅、金融、民用水電氣等多方面。

　　北京擬立法規范

　　租房難、租房貴是北京住房租賃市場(chǎng)的突出問(wèn)題。北京市統計局數據顯示，2020年外省市來(lái)京人口規模已超840萬(wàn)人，北京住房租賃市場(chǎng)需求龐大，供需矛盾推動(dòng)租金持續上漲。中指院數據顯示，近一年北京住房租金漲幅約為7.7%，租金收入比達35%。

　　此次《北京市住房租賃條例(草案)》對“群租房”“黑中介”“甲醛房”、哄抬租金、長(cháng)租公寓監管等熱點(diǎn)問(wèn)題予以規范。

　　其中，條例明確了規范租金和押金支付方式，嚴控租金貸，將押金和超過(guò)3個(gè)月租金納入監管范圍，住房租金顯著(zhù)上漲或者有可能顯著(zhù)上漲時(shí)，市政府可采取價(jià)格干預措施;此外，首次提出不得隨意驅逐租客、租賃期滿(mǎn)可繼續承租的規定，以保障租客的居住權益，確保出租雙方形成穩定規范的租賃關(guān)系。同時(shí)，條例還明確住房租賃企業(yè)對租賃住房進(jìn)行裝修裝飾的，應當遵守相關(guān)規定和標準，保障租賃住房安全;互聯(lián)網(wǎng)信息平臺應當對發(fā)布者提交的證明材料進(jìn)行審查，信息合規才能發(fā)布。

　　對此，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)表示，《北京市住房租賃條例(草案)》的相關(guān)規定，未來(lái)有望推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步規范，營(yíng)造良好的租房環(huán)境。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉也坦言，租賃領(lǐng)域立法的缺失是租賃市場(chǎng)各類(lèi)不規范問(wèn)題的根源，該條例將有效抑制各類(lèi)住房租賃亂象，預計明年上半年將出臺首部地方層面的租賃立法文件，未來(lái)行業(yè)基礎設施、租金管控體系、企業(yè)監管體系以及租客權益保障將得到完善，租客將實(shí)現更加安全和穩定地居住。

　　而在住房租賃供給端，北京也做出表率。11月19日，北京第三批次供地擴大了保障性租賃住房供給，合理選擇位于軌道交通站點(diǎn)附近、周邊配套較為齊全的4宗項目，配建保障性租賃住房，總規模約4.36萬(wàn)平方米。11月23日，順義首批商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批，預計將提供宿舍874間。

　　另?yè)本┦幸幾晕紨祿?，截?1月20日，北京已供應租賃住房用地301公頃，提前完成全年供地300公頃的任務(wù)。其中，用于解決新市民、青年人、科技人才、產(chǎn)業(yè)工人以及城市基本公共服務(wù)保障人員等群體住房需求的用地達214公頃，占比達71%。

　　值得關(guān)注的是，北京市發(fā)改委、住建委發(fā)布的《關(guān)于報送2022年房地產(chǎn)投資計劃的通知》中，也強調通過(guò)重點(diǎn)區域增加保障性住房供應，優(yōu)化北京市住房供應結構，此外租賃住房作為一種剛需產(chǎn)品，具有“準公共物品”屬性，需要得到重點(diǎn)保障。此次《通知》中，重點(diǎn)擴大了公租房、保障性租賃住房的增量建設供應，旨在提升租客的租住品質(zhì)。

　　“通過(guò)支持存量盤(pán)活，租賃企業(yè)的租賃房源將會(huì )增加，同時(shí)租賃企業(yè)的融資渠道擴展，有利于租賃企業(yè)規?；l(fā)展”，黃卉表示。

　　金融端多措并舉

　　在12個(gè)跟進(jìn)的一二線(xiàn)城市中，均根據各自城市租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展現狀制定了更為細化的政策。

　　11月23日，上海發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，明確在“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套(間)以上，占同期新增住房供應總量的40%以上。杭州11月9日發(fā)布的《杭州市加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》中，首提宿舍型租賃產(chǎn)品的面積標準，標準要求20～45平方米戶(hù)型不少于80%。

　　綜合來(lái)看，發(fā)布保障性租賃住房實(shí)施方案的北京、上海、成都等城市，均提出加大財政、價(jià)格、金融及稅費支持，從金融端多措并舉為市場(chǎng)主體提供資金支持，包括長(cháng)期貸款、發(fā)行債券和發(fā)行基礎設施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)等調動(dòng)企業(yè)參與積極性。

　　事實(shí)上，2017年10月國內首單長(cháng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品正式破冰，住房租賃融資的市場(chǎng)被迅速激活。據中國網(wǎng)財經(jīng)不完全統計，僅2018年，各大房企包括首創(chuàng )、保利置業(yè)、合生創(chuàng )展、龍光、富力地產(chǎn)、花樣年等發(fā)行住房租賃公司債，融資規模近千億元。

　　彼時(shí)，金融工具助力住房租賃行業(yè)發(fā)展的局面并不清晰。直至2021年6月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點(diǎn)范圍。業(yè)內人士分析認為，積極推進(jìn)公募REITs有望打通租賃住房的融資環(huán)節。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級分析師束端也坦言，加大信貸支持，支持金融機構以市場(chǎng)化方式提供長(cháng)期低息貸款、債權融資，支持申請REITs試點(diǎn)，將有望逐步解決重資產(chǎn)模式退出的難題，增加保障性租賃住房的房源供應。

　　從2015年中央提出建立“購租并舉”的住房制度，到2021年北京提出《北京市住房租賃條例(草案)》，6年間，住房租賃行業(yè)發(fā)展逐向轉具體、有針對性且解決實(shí)際突出問(wèn)題。對于未來(lái)住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，時(shí)下還面臨著(zhù)許多困難，但是前景十分廣闊。