相比于前兩次集中供地，就目前已經(jīng)掛牌第三批集中供地的城市而言，在土地出讓規則上有明顯的變化，比如提高房?jì)r(jià)銷(xiāo)售上限，讓利潤更有“空間”；適度放寬保證金支付期限；降低參拍門(mén)檻，調動(dòng)房企積極性等。
業(yè)內人士認為，在土地市場(chǎng)步入寒冬之際，這些舉措有利于土地市場(chǎng)回暖，降低流拍率。
部分城市調高房?jì)r(jià)上限，土地出讓金可“分期支付”
從目前已經(jīng)發(fā)布第三批集中供地情況的熱點(diǎn)城市來(lái)看，包括廣州、福州、成都等城市都調高了銷(xiāo)售上限。例如，廣州取消了此前在部分區域試行的限房?jì)r(jià)政策，其中，南沙和黃浦區取消“限房?jì)r(jià)”試點(diǎn)，南沙區進(jìn)一步取消“未來(lái)銷(xiāo)售50%房源傾斜無(wú)房家庭”要求；而福州溢價(jià)成交時(shí)銷(xiāo)售指導價(jià)的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。
據億翰智庫統計數據顯示，部分城市調低了起始樓面價(jià)，例如，重慶第三批集中供地出讓地塊平均樓面價(jià)為6625元/平方米；相比第二批集中供應地塊下降了6%；相比于第一批成交地塊平均樓面價(jià)下降了27%。
更多城市選擇調低了保證金比例。曾經(jīng)的賣(mài)地大戶(hù)杭州在第二批集中供地遭遇滑鐵盧之后，第三批集中供地恢復了“勾地”規則，即房企繳納地價(jià)的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價(jià)高低，“勾地金”最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。而在第二批集中供地時(shí)，房企報名時(shí)必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍。
同時(shí)，重慶、武漢等熱點(diǎn)城市還對競買(mǎi)規則進(jìn)行調整，增加“搖號”方式。重慶將競價(jià)達到最高限價(jià)后轉而競自持比例直接改為“搖號”。武漢也將原先“競一次性付款、競自持市場(chǎng)性租賃住房面積、競現房銷(xiāo)售面積、競房屋全裝修面積、競建筑品質(zhì)”的要求精簡(jiǎn)為“競一次性付款”“競自持租賃住房建筑面積”和“搖號”等方式確定最終競得人，競買(mǎi)環(huán)節較第二批集中供地簡(jiǎn)化很多。
此外，廣州、蘇州、合肥等城市放寬了土地出讓價(jià)的支付條件。其中，合肥對土地出讓金支付期限進(jìn)行了調整，不僅可以“分期支付”，且最長(cháng)期限由兩個(gè)月放寬至三個(gè)月。
另?yè)T葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示，成都、無(wú)錫、濟南、蘇州等城市均下調了保證金比例，這將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進(jìn)企業(yè)的周轉能力。同時(shí)，此類(lèi)舉措或將在很大程度上激發(fā)房企的拿地意愿，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回溫，增強市場(chǎng)信心。
回爐地塊指標放寬，有望降低流拍率
由于第二批集中供地降溫明顯，長(cháng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州的流拍率均高達50%以上。為了降低流拍率，提高成交量，這些城市更有動(dòng)力調整土拍規則，調動(dòng)房企參拍積極性。
“第三批集中供地的出讓門(mén)檻和出讓條件在維持底線(xiàn)的前提下有一定程度放松，第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大。這說(shuō)明各城尤其是第二批流拍率高的城市，在既定的規則框架和自身承受能力范圍內，正在努力優(yōu)化出讓規則，盡量避免大幅流拍。”億翰智庫分析人士稱(chēng)。
據中指研究院統計數據，截至2021年11月18日，已有11個(gè)城市在第三批集中供地中，將第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。其中，廣州、合肥部分地塊下調初始樓面價(jià)或取消了第二批中的配建要求；成都部分地塊上調清水房最高限價(jià)，預計項目利潤空間將有所改善；南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價(jià)格變化不大，但保證金比例、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、聯(lián)合競買(mǎi)限制等出讓條件有所優(yōu)化，房企參拍門(mén)檻下降。
億翰智庫分析人士表示：“當前在這些放松措施中，放寬土地出讓金支付期限對吸引房企參與是更加有效的手段，但是考慮到地方財政需要，地方政府放寬的范圍或者程度都會(huì )有限。降低配建或產(chǎn)業(yè)引進(jìn)要求也會(huì )提升地塊本身的盈利預期，不失為避免流拍的有效舉措之一。”
諸葛找房數據研究中心分析，土拍門(mén)檻降低對于房企的利好傾向度著(zhù)實(shí)不小，本次作為全年最后一批集中供地，也意味著(zhù)這是房企今年補倉的最后機會(huì )，或將吸引眾多房企參與，預計22城第三批集中供地整體市場(chǎng)表現或將有所回溫，流拍現象有望減少。
龍頭房企拿地依然謹慎，堅持“量入為出”
雖然各大熱點(diǎn)城市的土拍規則都有不同程度的放松，但是，龍湖集團、新城控股等多家龍頭房企在采訪(fǎng)中向新京報記者表示，拿地依然保持“謹慎”態(tài)度，“量入為出”，“保證現金流安全”是首要原則。
對于在第三批集中供地中是否會(huì )加大拿地力度，龍湖方面向新京報記者表示：“公司在拿地方面一直堅持量入為出，理性拿地，不會(huì )為了追求規?；蛘咂渌脑蛟诙唐趦雀唿c(diǎn)拿地。接下來(lái)公司依然會(huì )堅守投資紀律，按照既有的節奏、在公司預定的城市里面，以合理的價(jià)格拿合適的土地。”
“目前，開(kāi)發(fā)貸和按揭是有所好轉的，但是也沒(méi)有想象中那么快。我們的經(jīng)營(yíng)方針還是力?，F金流，安全是第一位的，拿地要排在后面。”一位上市龍頭房企負責人如是說(shuō)。
值得一提的是，今天，從南京第三批集中供地的成交結果來(lái)看，近八成地塊底價(jià)成交，僅有5宗河西地塊觸頂搖號。從競得的房企來(lái)看，以頤居建設、深業(yè)集團、江寧城建、六合國資等國企、央企為主力。
