近日，南京郊區棲霞龍潭一精裝新盤(pán)打出了6.5折的優(yōu)惠，一時(shí)間引發(fā)了市場(chǎng)熱議。隨著(zhù)南京樓市的轉冷，更多打折促銷(xiāo)的消息在微信朋友圈中鋪來(lái)，比如榮盛花語(yǔ)馨城部分精裝的“工抵房”5.5折，江寧大學(xué)城精裝準現房7.5折……

　　不僅是南京，長(cháng)三角熱點(diǎn)城市杭州也感受到了市場(chǎng)的寒意，臨安、富陽(yáng)等郊區盤(pán)率先打折，主城區新盤(pán)“萬(wàn)人搖”盛況不再，二手房市場(chǎng)也步入降溫通道。

　　多位業(yè)內人士向新京報記者表示，南京、杭州等長(cháng)三角熱點(diǎn)二線(xiàn)城市目前市場(chǎng)分化明顯，新一波降價(jià)潮從外圍區域向主城區逼近。整體來(lái)看，相比今年上半年，新房和二手房市場(chǎng)均有所降溫。

　　南京：遠郊區“打折”，主城區“橫盤(pán)”

　　最先打響降價(jià)“槍聲”的是南京的遠郊盤(pán)。

　　以棲霞龍潭為例，龍潭雖然位于棲霞區，但是距離南京主城區較遠，毗鄰鎮江，這里的新盤(pán)近期打折力度較大。例如，正榮一項目近期宣稱(chēng)部分房源推出“6.5折”優(yōu)惠，原先均價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米，現在降價(jià)到約1.2萬(wàn)元/平方米，單價(jià)降幅達到約5000元-6000元/平方米。而同樣位于龍潭的榮盛花語(yǔ)馨城部分“工抵房”(即工程抵押房)，則打出了5.5折的折扣。這兩個(gè)樓盤(pán)可以說(shuō)是“貼身肉搏”、開(kāi)打“價(jià)格戰”，這些信息都刺激著(zhù)南京購房者的神經(jīng)。

　　“今年年底前出現的這一波力度超大的特價(jià)房，不是噱頭，而是真的在降價(jià)，從市場(chǎng)采取的促銷(xiāo)手段比如降首付、特價(jià)房來(lái)看，首付下降，或許會(huì )增加部分客戶(hù)量，但預計并不會(huì )顯著(zhù)改變目前樓市相對遇冷的行情。”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠表示，“主要是年底房企資金壓力大，為了回籠資金促銷(xiāo)。”

　　“這波降價(jià)潮是從環(huán)南京比如句容、溧水再到遠郊新城比如龍潭、湖熟這些區域。”南京一位房地產(chǎn)從業(yè)者的說(shuō)法也印證了打折盤(pán)增多的現狀。

　　在市場(chǎng)轉冷下，遠郊盤(pán)率先降價(jià)，南京主城區新盤(pán)價(jià)格如何？上述業(yè)內人士稱(chēng)：“南京主城區還是比較抗跌的，因為主城區本身項目就較少，且部分項目本身屬于改善、豪宅類(lèi)項目，并沒(méi)有出現大力度促銷(xiāo)打折的情況。”

　　南京一品牌開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)人士告訴記者：“其實(shí)，南京目前還是遠郊在打折，個(gè)別項目打折力度大，但是整體沒(méi)有那么夸張，主城區處于‘橫盤(pán)’狀態(tài)，但是，這些打折促銷(xiāo)信息一波波傳導過(guò)來(lái)，對市場(chǎng)情緒的影響還是很大的。”

　　從數據上來(lái)看，新房方面，據國家統計局數據，南京10月份新房?jì)r(jià)格止漲，這是自從2020年10月以來(lái)首次出現止漲。同時(shí)，據房天下研究院統計數據，10月，南京市新房共成交4526套，環(huán)比下降12.25%，較去年10月下降29.46%;成交面積51.96萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.83%，較去年10月下降29.86%。

　　杭州：“萬(wàn)人搖”不再，二手房明顯降溫

　　除南京外，杭州作為長(cháng)三角區域另一個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，其樓市也顯現出降溫跡象，主城區新盤(pán)“萬(wàn)人搖”的現象不再出現，四成新盤(pán)面臨著(zhù)“流搖”的境地。

　　據中指研究院數據，今年10月，杭州新盤(pán)供應量環(huán)比下降21%，新盤(pán)登記人數減少近3成。尤其是新推盤(pán)登記人數不足4萬(wàn)人，相比上個(gè)月減少近3成，數量達到全年低谷，且新盤(pán)供應集中在蕭山、臨安等郊區，購房者對新盤(pán)的參與意愿出現明顯下降。

　　同時(shí)，中指研究院數據顯示，10月份，杭州新盤(pán)單月成交量全年首次出現不足1萬(wàn)套，月內商品住宅成交數量為9619套;成交面積112.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.4%，市場(chǎng)成交延續降溫趨勢，觀(guān)望情緒較濃。

　　一位杭州房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者：“杭州市場(chǎng)目前較大的特征是分化，遠郊項目‘流搖’，主城區熱點(diǎn)項目依然需要‘拼社保’，中簽率仍然比較低。”在新盤(pán)中，23個(gè)“流搖”的項目多數位于杭州遠郊，集中在富春、青山湖科技城、浦陽(yáng)等郊區板塊;而6個(gè)“拼社保”的項目，其中2個(gè)項目的中簽率低于10%，基本位于比較熱的余杭區、未來(lái)科技城板塊等。

　　“從目前市場(chǎng)的變化來(lái)看，剛需盤(pán)更容易上車(chē)，中簽率明顯提高，同時(shí)，一些不好的樓層棄選率也提高了，新盤(pán)普遍的中簽率水平提升到20%-30%。”杭州資深業(yè)內人士表示。

　　相比于新房，杭州二手房市場(chǎng)的降溫來(lái)得更加明顯。比如，杭州的熱門(mén)板塊“大江東”，此前這里曾見(jiàn)證了“萬(wàn)人搖”的盛況，如今，大江東的二手房降價(jià)較為明顯，且房東的議價(jià)空間也有所抬升。比如，旭輝寶龍東湖城約87平方米的二手房售價(jià)235萬(wàn)元，房東在近兩個(gè)月時(shí)間內調價(jià)4次，從248萬(wàn)元降價(jià)到235萬(wàn)元，而這套房源在2021年7月首次掛牌時(shí)報價(jià)270萬(wàn)元，也就是說(shuō)4個(gè)月內降價(jià)幅度達到35萬(wàn)元。

　　據透明售房網(wǎng)信息顯示，10月單月，杭州市區二手房成交僅2637套，相比去年10月的8595套，下跌了近70%。其中，杭州市區(不含臨安)二手房掛牌量達到約15.73萬(wàn)套，其中近期降價(jià)的房源有29910套，漲價(jià)房源有11351套，降價(jià)房源是漲價(jià)房源的3倍之多。

　　展望：長(cháng)三角熱點(diǎn)城市樓市還將繼續探底？

　　長(cháng)三角作為全國樓市的風(fēng)向標，歷來(lái)是樓市漲價(jià)較快的區域。因為區域內購買(mǎi)能力強，長(cháng)三角市場(chǎng)向來(lái)也較為抗跌。而隨著(zhù)調控政策發(fā)揮效用以及二手房信貸收緊，長(cháng)三角熱點(diǎn)城市樓市也逐漸“熄火”，剛需購房者得以上車(chē)，新房市場(chǎng)趨于平穩，二手房市場(chǎng)降價(jià)較為明顯。

　　據國家統計局數據顯示，以南京、杭州為例，其二手房房?jì)r(jià)在10月份均出現下降，環(huán)比分別下降0.3%和0.5%。

　　“熱點(diǎn)城市的區域、板塊分化為最大特征，表現外圍區域向主城區蔓延。例如，杭州是從8月份開(kāi)始降溫，9、10月市場(chǎng)轉冷明顯，臨安、富陽(yáng)外圍區域降溫明顯，主城區域內韌性還是比較大的，相對趨穩。”中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示。

　　值得注意的是，隨著(zhù)近期政策端頻吹暖風(fēng)，二手房信貸政策也有望迎來(lái)松動(dòng)。不過(guò)，對于未來(lái)市場(chǎng)的走勢，業(yè)內人士認為市場(chǎng)仍然在探底。“市場(chǎng)信心的底，落后于政策層面的底。四季度市場(chǎng)會(huì )出現慣性探底，年底會(huì )難一點(diǎn)，明年日子相對會(huì )轉好。”孟祥遠如是表示。

　　此外，在高院生看來(lái)，“隨著(zhù)信貸政策有所調整，杭州市場(chǎng)接下來(lái)將會(huì )趨穩。”