《藍皮書(shū)》調研顯示，在“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的一系列針對性政策指導下，目前專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)在推動(dòng)租住產(chǎn)品矩陣化發(fā)展、居住服務(wù)水平提升、數字化技術(shù)賦能等方面已初步趕超世界水平。同時(shí)隨著(zhù)人口流動(dòng)帶來(lái)的長(cháng)租房需求增長(cháng)，租客、業(yè)主的居住理念迭代，預計在2030年中國租房人口將達到2.6億，住房租賃市場(chǎng)規模近10萬(wàn)億元，迎來(lái)行業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。
近2成租客愿意租房超10年
近年來(lái)，我國傳統的“重購輕租”市場(chǎng)格局正發(fā)生改變。專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)在居住產(chǎn)品、生活服務(wù)上持續下大力氣，在品質(zhì)提升和模式創(chuàng )新上破局突圍，讓機構化長(cháng)租房成為城市年輕人首選考慮。
《藍皮書(shū)》數據顯示，對于如何租到稱(chēng)心如意的房子，有65%的租客選擇“機構化長(cháng)租房”，位列首位，這一數據相較去年調研時(shí)上升9%。不少受調租客表示，經(jīng)歷過(guò)疫情影響時(shí)期，選擇機構化長(cháng)租房居住體驗相對穩定，生活服務(wù)也更加全面，同時(shí)APP等線(xiàn)上工具讓找房更方便迅速。
而對于租房時(shí)長(cháng)，《藍皮書(shū)》調研顯示一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市租客租房時(shí)間正在變長(cháng)，已有75%的租客租房時(shí)間超3年，其中12%的租客已超10年。面向未來(lái)的租房意愿，51%的租客表示可接受租房5年以上，18%的租客愿意租房10年以上。
值得提出的是，隨著(zhù)年輕人“租購”意愿更趨理性，58%的城市租客表示通過(guò)租房結婚來(lái)完成“小家”。而在機構化長(cháng)租房租客中，對租房結婚的接受程度更高，達83%。
80后業(yè)主首選機構化長(cháng)租房，占比達32%
機構化長(cháng)租房作為市場(chǎng)的連接紐帶，受到租客青睞的同時(shí)，也成為更多業(yè)主的選擇?！端{皮書(shū)》調研發(fā)現，當前業(yè)主群體正趨于年輕化，自如近兩年的新晉業(yè)主中，“80后”占比已達32%。
對于這部分業(yè)主，他們普遍有過(guò)租房經(jīng)歷，對市場(chǎng)發(fā)展初級階段時(shí)信息不透明、品質(zhì)錯配、租房難等痛點(diǎn)更有感觸，因此也更加理解“好房才好租”的理念，傾向選擇專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)進(jìn)行出租托管。
一方面，住房租賃企業(yè)能提升出租效率?！端{皮書(shū)》調研顯示，2021年全國重點(diǎn)城市的房屋平均出租周期為45天。以北京市場(chǎng)兩居室為例，“業(yè)主直租”約70天，中介出租約43天，自如等住房租賃企業(yè)約15天。
而當房屋經(jīng)整體改造得到品質(zhì)提升時(shí)，市場(chǎng)競爭力和出租效率也會(huì )提高。以自如整租產(chǎn)品為例，配備智能家居的4.0風(fēng)格房源平均出租周期約21天，而智能家居覆蓋度、居住風(fēng)格美觀(guān)度再度提升的“心舍”房源則為4.7天。
另一方面，更好的出租效果，也帶來(lái)了更強的托管認同?！端{皮書(shū)》調研顯示，2016-2020年間，業(yè)主平均托管時(shí)長(cháng)約4年，但尋求5年以上托管的業(yè)主比例有所提高，從2016年的33%提升至2019年的52%。即便在2020年行業(yè)受疫情影響，這一比例仍與疫情之前持平。
張國華認為，對于住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)租客群體的數量規模將會(huì )呈指數式上升，對居住空間的優(yōu)良品質(zhì)要求也會(huì )更加關(guān)注，同時(shí)業(yè)主群體對機構化長(cháng)租房認同感增強，將助力盤(pán)活和擴大租賃住房供給。這意味著(zhù)市場(chǎng)規模會(huì )進(jìn)一步擴大，相關(guān)住房租賃企業(yè)仍需不斷強化自身的產(chǎn)品和服務(wù)能力，提供更加完善的租住生活條件。
“黃金十年”提升機構化長(cháng)租房占比達15%以上
隨著(zhù)租客、業(yè)主的代際更迭，需求和供給的持續提高，面向住房租賃行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，《藍皮書(shū)》預測，基于我國城鎮化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場(chǎng)規模將達到10萬(wàn)億元，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展的“黃金十年”。在此進(jìn)程中，仍有不少難點(diǎn)，需各方合力共同破局。
一方面，《藍皮書(shū)》調研發(fā)現，當前住房租賃供給仍是存量供給為主，而租賃住房的房齡20年以上占比達65.3%;30年以上占比達27.3%。其中，約40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配等問(wèn)題。
對于這部分房源的提質(zhì)增效，居住供給需由“開(kāi)發(fā)模式”轉向“經(jīng)營(yíng)模式”。這意味著(zhù)接下來(lái)一段時(shí)期里，將鼓勵專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)參與，發(fā)揮市場(chǎng)管理運營(yíng)經(jīng)驗，對存量房源改造盤(pán)活，從而提高租賃住房供給的“量”。
此外，居住產(chǎn)品的“質(zhì)”和服務(wù)體驗的“質(zhì)”也需要同步提升，其首先是不斷建立和維護市場(chǎng)清朗環(huán)境?！端{皮書(shū)》調研發(fā)現，在北京受調租客中，有43.8%曾遇到不良中介，對于保障租客和業(yè)主基本合法權益，不少專(zhuān)家認為要建立以長(cháng)租房為引領(lǐng)的租賃供給體系，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用。通過(guò)對房屋標準化改造，提供專(zhuān)業(yè)生活服務(wù)，長(cháng)租房讓廣大租客更能“品質(zhì)居住”。
另一方面，市場(chǎng)規模提高，意味著(zhù)未來(lái)機構化長(cháng)租房占比將大幅提升?！端{皮書(shū)》調研發(fā)現，當前我國機構化長(cháng)租房占比不足5%。綜合國際經(jīng)驗來(lái)看，秦虹認為未來(lái)10年內，通過(guò)培育樣板機構，打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí)，提高機構化長(cháng)租房占比，尤其在一線(xiàn)重點(diǎn)城市達到15%以上，對承接租賃需求，推動(dòng)行業(yè)長(cháng)效穩定發(fā)展具有重要意義。
《藍皮書(shū)》認為，此過(guò)程中，住房租賃企業(yè)要秉持“長(cháng)期事業(yè)”發(fā)展心態(tài)，堅持“品質(zhì)先行”根本基礎，以“分散式”與“集中式”并行發(fā)展的策略進(jìn)行差異化布局，來(lái)滿(mǎn)足不同的租房需求和職住平衡。
值得指出的是，行業(yè)進(jìn)入新的“黃金十年”，模式革新是行穩致遠的關(guān)鍵。自如在2021年創(chuàng )新求變推出的“增益租”模式，讓企業(yè)與用戶(hù)從單純委托出租，轉向合作伙伴關(guān)系，收益價(jià)值也從一筆敲定的“即時(shí)價(jià)值”轉向“長(cháng)遠價(jià)值”。
“增益租”模式下，不僅能快速盤(pán)活存量房屋，為老舊房源快速投入市場(chǎng)賦能，還使自如將更多精力集中在品質(zhì)管控、運營(yíng)管理、服務(wù)管理等環(huán)節，進(jìn)而在保障業(yè)主利益的同時(shí)，為租客提供更多元、個(gè)性化的租住體驗。
整體來(lái)看，我國住房租賃是個(gè)“年輕”的行業(yè)，業(yè)內人士表示，《藍皮書(shū)》發(fā)布對住房租賃市場(chǎng)發(fā)展有借鑒意義。面向未來(lái)，專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)更要以審慎態(tài)度提高供給品質(zhì)、推動(dòng)模式創(chuàng )新，讓“長(cháng)租”始終遵循“住”的本質(zhì)，讓廣大租房群體從“住有所居”邁向“品質(zhì)居住”，推動(dòng)整體市場(chǎng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。
