商品房預售制增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設量，也帶來(lái)不少風(fēng)險。因此，嚴格的監管措施十分必要，預售資金監管應更為嚴格和精細。這將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運營(yíng)能力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著(zhù)健康經(jīng)營(yíng)、信用良好方向努力。

　　一段時(shí)間以來(lái)，不少城市加大商品房預售資金監管力度。僅11月份以來(lái)，就有成都、北京等多城市發(fā)布加強商品房預售資金監管的通知或辦法。根據貝殼研究院統計，近兩年是預售資金監管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關(guān)政策60次以上。

　　之所以有商品房預售資金監管，是因為我國在商品房銷(xiāo)售時(shí)普遍實(shí)行預售制，也就是期房銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來(lái)某一時(shí)期擁有所購房屋。商品房預售制可以簡(jiǎn)單理解為“先交錢(qián)，再收房”。

　　房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，商品房預售制為過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展起到支撐作用，有效擴大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設量。同時(shí)，預售制也帶來(lái)不少風(fēng)險。購買(mǎi)期房者最大的擔心就是把購房款交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、跑路，購房者遲遲拿不到房，甚至可能面臨房財兩空的局面?，F實(shí)情況中，樓盤(pán)爛尾無(wú)法交付，抑或是開(kāi)發(fā)商拖欠建筑商、供應商款項，常常與預售資金被挪用有很大關(guān)系。

　　一方面，監管不到位的情況下，部分定金和首付款項可能并未納入資金監管賬戶(hù);另一方面，房企違規挪用預售資金的情況并不少見(jiàn)。用于特定項目的建設資金被開(kāi)發(fā)商放到企業(yè)的資金“大盤(pán)子”中使用，成為其現金流大循環(huán)的一部分。一旦企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困境、金融緊縮等情況，開(kāi)發(fā)商整體資金鏈吃緊，就會(huì )波及具體項目，出現工程資金支付困難，延期交付甚至“爛尾”的情況。

　　因此，實(shí)施商品房預售制，嚴格的監管措施十分必要。由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同銀行對預售資金實(shí)施監督管理，將預售資金存入專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，根據工程進(jìn)度放款，能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目爛尾風(fēng)險。同時(shí)，加強預售資金監管，將規范房企合理使用資金，有利于房企穩健經(jīng)營(yíng)，還有利于維護住房消費者合法權益，促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，穩定預期。有關(guān)機構的監測數據表明，商品房預售資金監管能夠使預售合同相關(guān)的民事糾紛數量大大下降。

　　為了更好保護購房者權益，避免樓盤(pán)“爛尾”情況的發(fā)生，預售資金監管應更為嚴格和精細。從近期多地出臺的預售資金監管辦法來(lái)看，不少城市正在朝這一方向努力。比如，北京市近日出臺的《北京市商品房預售資金管理辦法(2021年版征求意見(jiàn)稿)》將預售資金監管的時(shí)間起點(diǎn)前移。過(guò)去，預售資金從網(wǎng)簽開(kāi)始才納入監管，按照新征求意見(jiàn)稿，調整為先監管后網(wǎng)簽，這能夠避免此前將預售資金轉到開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，再轉到資金監管賬戶(hù)過(guò)程中可能出現的資金挪用情況。征求意見(jiàn)稿還提高了資金監管的額度，要求重點(diǎn)監管資金每平方米不低于5000元，較此前有大幅提高。

　　可以預見(jiàn)，各地加大預售資金監管力度，客觀(guān)上將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運營(yíng)能力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著(zhù)健康經(jīng)營(yíng)、信用良好方向努力。一些城市實(shí)施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預售資金監管政策，加強了穩健房企的競爭優(yōu)勢。