商品房預售資金，是指商品房預售時(shí)購房人按照預售合同約定支付的全部房?jì)r(jià)款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。商品房預售資金全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，優(yōu)先用于商品住房項目工程建設，起到一個(gè)“兜底”作用。
近年來(lái)，“高杠桿、高周轉”開(kāi)發(fā)模式疊加疫情影響，企業(yè)資金壓力凸顯，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目出現資金鏈緊張、甚至挪用預售資金的情況。這也是北京擬加強預售資金監督管理的背景，在制度上防患于未然。
給預售資金監管“打補丁”，避免“爛尾樓”
《辦法》在壓實(shí)銀行責任、監管政策設計、落實(shí)各方監督、開(kāi)展應急處置等多個(gè)方面進(jìn)行了加強和完善。
例如，針對此前銀行從事資金監管“零門(mén)檻”的問(wèn)題，《辦法》提出公開(kāi)招標擇優(yōu)選擇銀行承擔監管工作，開(kāi)發(fā)企業(yè)在中標銀行范圍內選擇專(zhuān)用賬戶(hù)的開(kāi)戶(hù)銀行。同時(shí)，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
《辦法》將預售資金分為重點(diǎn)監管額度部分和其他部分。提出商品房預售資金由監管銀行對重點(diǎn)監管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監管，優(yōu)先保障工程建設;專(zhuān)用賬戶(hù)累計入賬金額超出重點(diǎn)監管額度部分，開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照用款計劃分節點(diǎn)進(jìn)行支取使用。
但在細則上，《辦法》提高了重點(diǎn)監管額度，以及對入賬、支取流程加強了監督。例如，提出預售資金重點(diǎn)監管額度每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%;還明確在開(kāi)發(fā)企業(yè)申請用款后，監管銀行撥付款項前，屬地住建房管部門(mén)應赴施工現場(chǎng)查勘工程進(jìn)度或通過(guò)市工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺核驗工程進(jìn)度;在入賬管理方面，將現行的先網(wǎng)簽后入賬，調整為先監管保護后網(wǎng)簽，即購房人只有將定金、符合個(gè)人住房貸款規定的首付款足額存入專(zhuān)用賬戶(hù)后，方可開(kāi)通網(wǎng)簽。
此外，《辦法》提出了在應急處置方面的相關(guān)規定，新增了政府接管賬戶(hù)和資金實(shí)施“封閉管理”的制度。如開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目出現經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，屬地住建房管部門(mén)應全面接管預售資金監管賬戶(hù)或建立政府監管賬戶(hù)，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，《辦法》的主要目的是給預售制度打補丁，避免“爛尾樓”。“北京此前就有預售資金政策，這次修訂更加注重細節，力度更大。”張大偉稱(chēng)“當下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新周期，越來(lái)越多的房企出現了資金壓力，為了保護購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場(chǎng)穩定。”
對全國其他城市有借鑒意義
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜表示，整體來(lái)看，北京商品房預售資金監管趨嚴響應了央行“兩個(gè)維護”的要求，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量，維護購房者合法權益。
9月下旬，央行貨幣政策委員會(huì )召開(kāi)2021年第三季度例會(huì )，提出“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。這一表態(tài)被房地產(chǎn)業(yè)內人士簡(jiǎn)稱(chēng)為央行“兩個(gè)維護”，并被認為是此后房地產(chǎn)金融監管的新導向。
此次北京對預售資金監管辦法的修訂，強化了住建房管部門(mén)與金融監管部門(mén)的“合力”?！掇k法》提出，監管部門(mén)之間可以實(shí)時(shí)共享政務(wù)信息，以減少信息不對稱(chēng)。例如，監管銀行通過(guò)北京銀保監局金融專(zhuān)網(wǎng)和北京市住建委房地產(chǎn)交易管理系統實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息，便于監管銀行掌握銷(xiāo)售情況和入賬資金;北京市住建委及北京銀保監局通過(guò)金融專(zhuān)網(wǎng)共享開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細、監管賬戶(hù)交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開(kāi)發(fā)企業(yè)與監管銀行預售資金監管執行情況。
在“管好不管死”原則下，此次修訂不僅有“從嚴”，還有“放活”?！掇k法》提出：現金保函額度和有效期可覆蓋開(kāi)發(fā)項目的重點(diǎn)監管額度和建設周期的，可不進(jìn)行預售資金監管;開(kāi)發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時(shí)將放款時(shí)限由過(guò)去的五個(gè)工作日優(yōu)化為兩個(gè)工作日。
此外，此次修訂充分發(fā)揮購房人社會(huì )監督作用?！掇k法》提出，購房人可憑網(wǎng)簽編號和密碼，通過(guò)政府網(wǎng)站查詢(xún)賬戶(hù)的出入賬信息和余額。
北京擬推行的預售資金監管新規有望在全國范圍內形成引領(lǐng)示范作用。“北京的房地產(chǎn)調控作為全國的榜樣，處處細節都考慮得更及時(shí)，也更有力。當下全國大部分城市都有必要針對預售資金監管增加規范。”張大偉表示。
“北京此次政策對于全國其他城市是有借鑒意義的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，此次北京擬修訂條款中的一大亮點(diǎn)，就是在特定情況下，政府接管賬戶(hù)和資金實(shí)施封閉管理的制度。
“最近兩年房企債務(wù)的問(wèn)題增大，出現了暴雷等情況。通過(guò)落實(shí)封閉管理的模式，能夠確保預售資金對接經(jīng)營(yíng)困難的項目，更好確保工程項目的建設。這成為近期各地防范爛尾樓過(guò)程中所應該積極借鑒的政策。”嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
《辦法》目前正在向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。如果正式實(shí)施的話(huà)，會(huì )對北京樓市產(chǎn)生什么樣的影響呢?“針對近期個(gè)別房企出現債務(wù)違約等事件，市場(chǎng)觀(guān)望情緒較高，預售資金監管趨嚴，將平穩購房者預期，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。”陳文靜表示，“對房企而言，或將倒逼房企進(jìn)一步加快營(yíng)銷(xiāo)加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。”
