5日，易居研究院發(fā)布《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告。報告指出，房貸持續收緊，2021年三季度個(gè)人住房貸款新增額持續下降，全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比創(chuàng )2014年以來(lái)同期新低。全國居民購房杠桿率不斷下降，創(chuàng )近9年新低，百城房?jì)r(jià)指數出現下跌拐點(diǎn)。經(jīng)濟增長(cháng)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，全國住戶(hù)部門(mén)杠桿率基本維持不變。

　　個(gè)人住房貸款余額增速回落幅度不斷擴大

　　報告提到，2021年三季度個(gè)人住房貸款余額增速回落幅度不斷擴大。從人民銀行季度公布的全國個(gè)人住房貸款余額走勢來(lái)看，近年來(lái)呈現持續增長(cháng)的態(tài)勢，但增速持續放緩。2021年三季度末，個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)11.3%，增速分別較上季度末和上年同期低1.7個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　報告指出，在LPR連續一年半持平、銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度全面實(shí)施的背景下，今年上半年多地房貸審批趨嚴，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險偏好不斷收縮，部分商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款額度不足，個(gè)貸利率上漲。但進(jìn)入9月，央行、銀保監會(huì )多次發(fā)聲表示將“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，不斷向市場(chǎng)傳遞維穩信號，預計年內房貸利率將不會(huì )繼續上漲，房?jì)r(jià)回穩的城市信貸政策將會(huì )迎來(lái)改善，預計四季度個(gè)人房貸余額同比增速還將繼續回落，但回落幅度將縮小。三季度末個(gè)人住房貸款余額同比增速低于金融機構人民幣各項貸款余額11.9%的同比增速，這是自2012年四季度末以來(lái)首次低于總人民幣貸款同比增速。

來(lái)源：《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告

　　報告稱(chēng)，全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比創(chuàng )2014年以來(lái)同期新低。易居研究院對人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差，估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢。數據顯示，2021年三季度，個(gè)人住房貸款余額新增7900億元，環(huán)比下降13%，同比下降36%。從全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，2021年三季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內貸款比例為20%，環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據報告，觀(guān)察歷史數據，該指標大致出現三個(gè)高點(diǎn)(30%以上)，分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標連續刷新歷史最高值，達到53%。也就是說(shuō)，新增境內貸款中有將近一半流向了住戶(hù)按揭貸款。2017年以來(lái)，該指標呈震蕩下行趨勢，說(shuō)明個(gè)人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年，雖然疫情后貨幣放水，但該指標沒(méi)有像2009年和2016年那樣大幅上升，說(shuō)明貨幣放水沒(méi)有過(guò)多流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2021年三季度個(gè)人住房貸款該指標占比為20%，創(chuàng )2014年以來(lái)同期新低，主要是一方面供應端房地產(chǎn)貸款緊縮程度乃歷史罕見(jiàn)，住房貸款審批趨嚴，銀行放貸周期拉長(cháng)，另一方面需求端也在收縮，不斷上漲的房貸利率和經(jīng)濟恢復緩慢等因素抑制了人們購房的積極性，全國房地產(chǎn)成交量大幅下滑。

　　全國居民購房杠桿率創(chuàng )近9年新低

　　報告將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重，與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

　　觀(guān)察歷史數據，從2015年三季度開(kāi)始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來(lái)最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續下行。2019年，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區間穩定下來(lái)。2020年上半年全國首套房貸平均利率持續小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房，居民購房杠桿率連續兩個(gè)季度小幅上升。不過(guò)下半年以后，多城通過(guò)提高二套房首付比例或貸款利率等，對房貸政策進(jìn)行了收緊，三四季度全國居民購房杠桿率下行。

　　報告指出，今年以來(lái)多城銀行房貸額度緊張，放款周期拉長(cháng)，部分城市停止二套房、二手房房貸，重點(diǎn)城市的個(gè)人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全國居民購房杠桿率為24.8%，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.8個(gè)百分點(diǎn)，該指標從去年二季度開(kāi)始持續下降，已創(chuàng )2012年四季度以來(lái)近9年新低。

來(lái)源：《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告

　　百城房?jì)r(jià)出現下跌拐點(diǎn)

　　根據報告，比較全國居民購房杠桿率與百城房?jì)r(jià)指數季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現，房?jì)r(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現正相關(guān)關(guān)系。

　　2015年一季度開(kāi)始，居民購房杠桿率和房?jì)r(jià)指數同時(shí)出現大幅攀升態(tài)勢，房?jì)r(jià)指數季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見(jiàn)頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見(jiàn)頂，主要原因是2016年底開(kāi)始越來(lái)越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房?jì)r(jià)指數漲幅同步下行，二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房?jì)r(jià)指數漲幅擴大，三四季度杠桿率和房?jì)r(jià)指數漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房?jì)r(jià)指數漲幅同步上行。730政治局會(huì )議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，三季度杠桿率和房?jì)r(jià)指數漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅收窄至0。2020年上半年，全國首套房貸利率持續下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅也連續小幅上行;三季度居民購房杠桿率小幅下行，房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅則繼續小幅上行;四季度二者均下行。

　　報告提到，2021年三季度，多地房貸政策繼續收緊，全國居民購房杠桿率繼續下行，百城房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅回落至0.63%。從2016-2017年的數據來(lái)看，百城房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅的拐點(diǎn)略滯后于居民購房杠桿率的拐點(diǎn)，受樓市降溫影響，百城房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅三季度大幅回落，出現下跌拐點(diǎn)， 如果看月度數據，則9月已經(jīng)轉跌，拐點(diǎn)確立，預期四季度繼續下跌。

來(lái)源：《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告

　　全國住戶(hù)部門(mén)杠桿率基本維持不變

　　報告提到，2021年三季度，我國住戶(hù)部門(mén)杠桿率為62.1%，環(huán)比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，2021年以來(lái)住戶(hù)部門(mén)杠桿率一至三季度基本持平。自2009年以來(lái)住戶(hù)部門(mén)杠桿率持續上升的勢態(tài)基本告一段落，杠桿率的持平，雖然有經(jīng)濟增速放緩的影響，但主要還是因為房貸收緊，房屋銷(xiāo)售量下降。截至目前央行多次發(fā)出維穩信號，監管部門(mén)極力避免因政策調整誤傷合理的市場(chǎng)需求，但房地產(chǎn)信貸政策沒(méi)有出現明顯寬松信號，且經(jīng)濟的下行壓力不斷加大，易居研究院預計四季度我國住戶(hù)部門(mén)杠桿率進(jìn)一步增長(cháng)或下滑的空間均不大，將會(huì )繼續在62%左右震蕩。

　　報告稱(chēng)，全國住戶(hù)部門(mén)貸款余額與全國住戶(hù)部門(mén)存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側面反映住戶(hù)部門(mén)的資金杠桿走勢。2007年一季度-2009年一季度，住戶(hù)部門(mén)貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動(dòng)。2009年二季度開(kāi)始，住戶(hù)部門(mén)貸存款余額比例基本呈現逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來(lái)住戶(hù)部門(mén)貸款余額增速較高有關(guān)。住戶(hù)部門(mén)貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)貸存款余額比例一直在63%-68%之間小幅震蕩。

　　報告指出，2021年三季度住戶(hù)部門(mén)貸存款余額比例為68.3%，環(huán)比、同比分別增長(cháng)1.1個(gè)百分和1.5個(gè)百分點(diǎn)。按照以往季節性規律，四季度該比值將繼續上升，但需要看的是，全國住戶(hù)部門(mén)存款余額自去年二季度以來(lái)同比增速不斷下降，貸款余額增速也不斷放緩，預計該比例上升幅度將不會(huì )很大。

來(lái)源：《第三季度全國居民購房杠桿率研究》報告