日前，國家統計局發(fā)布9月70大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況數據顯示，9月，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數量自2015年6月以來(lái)首次超過(guò)半數，而二手住宅價(jià)格下跌的城市數量已接近樣本總量的75%。與市場(chǎng)走勢一致，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也由正轉負。

　　業(yè)內人士表示，“過(guò)冬”、“回歸”或是一段時(shí)期內房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。他們認為，雖然決策層日前輪番釋放信貸微調信號，但隨著(zhù)房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)長(cháng)效機制的加速落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望程度將進(jìn)一步加深，樓市供需結構或將迎來(lái)一定程度的調整。

　　市場(chǎng)迎調整

　　易居研究院報告顯示，根據對國家統計局70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格數據進(jìn)行算術(shù)平均得知，2021年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.08%，標志著(zhù)70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來(lái)連續上漲76個(gè)月后首次由漲轉跌。二手住房方面，自8月下跌以來(lái)，持續第二個(gè)月下跌，且跌幅較上月擴大0.17個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面，根據統計局數據顯示，1月至9月，商品房銷(xiāo)售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.3%;比2019年1月至9月增長(cháng)9.4%，兩年平均增長(cháng)4.6%。9月單月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降15.8%，連續3個(gè)月下降。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示，9月住宅價(jià)格下跌的城市數量明顯開(kāi)始迅速增多，在市場(chǎng)預期已無(wú)突變可能的背景下，樓市進(jìn)入下跌周期。

　　根據中國人民銀行發(fā)布的2021年第三季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告顯示，對于四季度房?jì)r(jià)，12.7%居民預期“下降”，較二季度10.0%的預期比例，上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。與之相對應的是，居民在消費、儲蓄投資意愿方面，傾向于“更多儲蓄”的居民占50.8%，比第二季度增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，連續2個(gè)季度提升。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)10余年的迅猛發(fā)展后，現階段行業(yè)銷(xiāo)售規?；疽?jiàn)頂，市場(chǎng)供需轉向結構性矛盾，核心一二線(xiàn)城市困難群體和新市民住房問(wèn)題依舊突出，多數三四線(xiàn)城市則出現了供應過(guò)剩的問(wèn)題。聯(lián)系到我國城鎮化發(fā)展進(jìn)程減速換擋，疊加人口老齡化問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(cháng)明顯受限，長(cháng)期來(lái)看行業(yè)銷(xiāo)售規?；驅⒅饾u步入下降通道。

　　正是因為上述原因，部分房企為了避免后期因房?jì)r(jià)調整，購房者心理發(fā)生變化，也自發(fā)喊話(huà)購房者，買(mǎi)房有風(fēng)險盈虧需自負。

　　此前深圳熱門(mén)紅盤(pán)——深業(yè)中城公告稱(chēng)，商品房買(mǎi)賣(mài)作為一種市場(chǎng)行為，其不可避免會(huì )因市場(chǎng)波動(dòng)或政策變動(dòng)而產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險。購房者應當全面考慮購房可能產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(比如房?jì)r(jià)的升跌)，由于房?jì)r(jià)的升跌而造成的盈虧均由買(mǎi)受人自行承擔。日光盤(pán)寶安璽玥華府表示，請購房人簽訂認購書(shū)、補充協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)合同等資料前，全面考慮購買(mǎi)項目房地產(chǎn)可能存在和產(chǎn)生的風(fēng)險(比如房?jì)r(jià)的漲與跌)，請慎重考慮后，再進(jìn)行交易。

　　房企“穩”字當頭

　　近日，廣東省住建廳發(fā)布《廣東省商品房交易風(fēng)險提示》指出，房企只簽訂線(xiàn)下商品房買(mǎi)賣(mài)合同且不及時(shí)網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險。需要一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低于市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售商品房的即是風(fēng)險。采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售、眾籌買(mǎi)房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷(xiāo)售商品房的即是風(fēng)險。

　　除了廣東，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相繼發(fā)文提示購房風(fēng)險。其原因則是，近期以來(lái)，多家房企紛紛傳出負面消息。

　　同時(shí)，受預期和政策調整等多方面因素影響，多個(gè)房企資金鏈面臨長(cháng)時(shí)間的修整。這也讓穆迪調整了部分房企的評級，包括佳源集團、中南建設、廣州富力、陽(yáng)光城、綠地控股、中國奧園、佳兆業(yè)、金輪天地等。

　　具體來(lái)看，穆迪下調新力控股企業(yè)家族評級至“Ca”，展望負面;將陽(yáng)光城公司家族評級由“B1”下調至“B2”;廣州富力下調至B3，富力香港下調至Caa1級，前景消極。標普下調中南建設長(cháng)期發(fā)行人評級至“B”級，惠譽(yù)將花樣年長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級由“CCC-”下調至“RD”(限制性違約)。

　　雖然房企出現違約等問(wèn)題只是個(gè)別現象，房企負債風(fēng)險總體可控，但也不得不讓其他房企更加警鐘長(cháng)鳴，保資金鏈安全。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去多年保持雙位數增長(cháng)，這并非發(fā)展常態(tài)。新常態(tài)下，房地產(chǎn)已回歸民生行業(yè)。”近日，萬(wàn)科舉行的業(yè)務(wù)交流會(huì )上，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮坦言，行業(yè)冬天來(lái)了，所有企業(yè)都會(huì )冷。任何時(shí)候，安全都比增長(cháng)更重要，能力都比規模更重要。

　　的確，受“三條紅線(xiàn)”、“兩集中”等降杠桿政策影響，房企開(kāi)啟了艱難的降杠桿之路。統計局數據顯示，房企到位資金增速已連續4個(gè)月同比下降，1-9月國內貸款同比降幅進(jìn)一步擴大至8.4%。

　　中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾日前在央行第三季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上表示，此前少數城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jì)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jì)r(jià)回穩后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險暴露，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現較大幅度下滑，這種短期過(guò)激反應是正常的市場(chǎng)現象。

　　郁亮表示，去金融化、降杠桿才是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展常態(tài)。只不過(guò)在此前長(cháng)期利用高杠桿擴張的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的這個(gè)轉變自然伴隨著(zhù)陣痛，行業(yè)短期受到?jīng)_擊，但從長(cháng)期來(lái)看，堅持做好產(chǎn)品、好服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然有機會(huì )。

　　四季度房企資金或將有所緩和。中國人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝日前在2021金融街論壇上表示，近期我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現一點(diǎn)波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現之后的應激反應。在金融管理部門(mén)的預期引導下，金融機構和金融市場(chǎng)風(fēng)險偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復正常。

　　房住不炒長(cháng)效機制加快試點(diǎn)

　　10月23日，為積極穩妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三十一次會(huì )議決定：授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

　　改革思路明確，即國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區人民政府制定具體實(shí)施細則。試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)地區征稅對象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅，土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

　　業(yè)內人士表示，目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過(guò)全國人大常委會(huì )審議，并授權國務(wù)院在部分地區開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預示著(zhù)房地產(chǎn)稅已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作環(huán)節，房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時(shí)間問(wèn)題。其根本目的在于，嚴格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節成本。

　　“房住不炒”下，增加炒房成本，降低杠桿水平。事實(shí)上，不僅是房企需要降杠桿，個(gè)人也需要降杠桿。

　　中國人民銀行2021年第三季度金融統計數據顯示，今年上半年，我國的宏觀(guān)杠桿率274.9%，比上年末低4.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，住戶(hù)部門(mén)的杠桿率分別回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，達72.1%。

　　根據《中國金融穩定報告2021》顯示，當前我國住戶(hù)部門(mén)債務(wù)過(guò)快增長(cháng)已得到有效遏制。從債務(wù)增速看，2018年以來(lái)我國住戶(hù)部門(mén)債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢，住戶(hù)部門(mén)債務(wù)結構也在不斷優(yōu)化。但從國際情況來(lái)看，國際清算銀行公布的數據顯示，2019年末，所有統計國家的住戶(hù)部門(mén)平均杠桿率為61.6%，發(fā)達經(jīng)濟體為73.5%，新興市場(chǎng)經(jīng)濟體為43.1%。目前我國住戶(hù)部門(mén)杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟體平均水平。

　　“試點(diǎn)對房地產(chǎn)銷(xiāo)售影響有限。”中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁表示，房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要一環(huán)，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控進(jìn)一步深入的背景下推出，更具有信號意義。他認為，以房地產(chǎn)稅作為特征之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的建立，將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)一步集聚。

　　對于市場(chǎng)影響，竺勁表示，此前銀保監會(huì )相關(guān)負責人透露，我國銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，市場(chǎng)具備明顯的剛需特征。因此，他認為，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施對投機性購房存在明顯影響，但過(guò)去幾年的調控已經(jīng)在一定程度上降低了投機性購房的比重，整體來(lái)看對銷(xiāo)售影響有限。

　　楊科偉認為，此前市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力明顯透支的三四線(xiàn)城市或面臨下調壓力。“旅居置業(yè)需求或將明顯滑坡，尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市，市場(chǎng)或將面臨更大的下行壓力，成交量?jì)r(jià)或將持續走低。”