10月20日，國家統計局公布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。據測算，9月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比上月分別回落0.4和1.4個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.1%和3.0%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續回落。

　　業(yè)內人士認為，在調控政策的指揮棒下，房?jì)r(jià)正在緩慢筑底。同時(shí)，各方要防范樓市在過(guò)短時(shí)間內從“過(guò)熱”轉為“過(guò)冷”，從而使市場(chǎng)顯現出“脆化”風(fēng)險。在“房住不炒”的前提下，各地宜因城施策，適度留出行業(yè)發(fā)展的彈性空間。

　　專(zhuān)業(yè)人士再拋“市場(chǎng)拐點(diǎn)”論

　　數據顯示，9月，全國70城共有36個(gè)城市的新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌的城市達到52個(gè)。即使在新房、二手房?jì)r(jià)格實(shí)現環(huán)比上漲的城市中，房?jì)r(jià)漲幅也多維持在低位。

　　值得注意的是，據易居研究院測算，9月全國70城新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比漲幅為-0.1%，這是自2015年5月以來(lái)，樓市出現的首次普跌現象。而從歷史數據看，70城有52個(gè)城市的二手房?jì)r(jià)格出現下降，這也是樓市自2015年以來(lái)，二手房房?jì)r(jià)下跌城市數量最多的一次。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，國內樓市房?jì)r(jià)從普漲到普跌，僅僅只用了3個(gè)月，可以稱(chēng)之為“速凍”。房地產(chǎn)調控對房?jì)r(jià)的影響越來(lái)越明顯，樓市已經(jīng)出現了明確的“市場(chǎng)拐點(diǎn)”。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，9月，70城的新房、二手房?jì)r(jià)格下行，經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳導過(guò)程。

　　9月，全國新房商品住宅銷(xiāo)售面積也創(chuàng )下了2016年以來(lái)歷史新低。此外，在土地市場(chǎng)，第二輪集中供地中，房企普遍拿地積極性降低;而市場(chǎng)預期不斷下降、成交量持續低迷，從而導致了房?jì)r(jià)的下跌。

　　許小樂(lè )指出，9月，一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格下跌幅度超過(guò)二三線(xiàn)城市，主要是一線(xiàn)城市以存量房為主，信貸、調控收緊下供需雙方預期調整更快。而在新房市場(chǎng)，三線(xiàn)城市價(jià)格率先下跌，是因其以新房市場(chǎng)為主，房企對項目去化、銷(xiāo)售回款的需求更為迫切，從而導致新房?jì)r(jià)格下行的壓力超過(guò)了二手房。

　　張大偉指出，歷史上，樓市調整基本表現為限購、限貸下的緩慢降溫，而2021年樓市三季度樓市的全面“速凍”，最大原因是房地產(chǎn)信貸的持續收緊。上半年，房地產(chǎn)信貸相對寬裕，但在進(jìn)入第三季度后，全國普遍出現了放款難的現象，特別是一些熱點(diǎn)城市，這很大程度上制約了樓市成交。

　　張大偉預計，第四季度，全國大部分城市將進(jìn)入樓市調整周期。從10月開(kāi)始，房貸若無(wú)明顯放寬政策，一場(chǎng)房企“價(jià)格戰”或將在所難免。

　　未來(lái)信貸環(huán)境或將改善

　　9月底，央行針對房地產(chǎn)市場(chǎng)定調：“要維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，此后又多次釋放信貸維穩信號。貝殼研究院監測的重點(diǎn)城市主流房貸利率數據顯示，進(jìn)入10月，房貸利率在年內首次出現了環(huán)比下降。

　　許小樂(lè )分析認為，這表示局部市場(chǎng)的住房信貸環(huán)境或將有所改善。第四季度，市場(chǎng)的住房信貸環(huán)境或將繼續邊際改善。相關(guān)政策將向首套置業(yè)客群、“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善客群傾斜，這將利于修復市場(chǎng)預期，減緩市場(chǎng)調整壓力。

　　而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)則提醒，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入了降溫周期，盡管近期有一些包括信貸政策在內的“放松”政策陸續釋放，但其最終真正作用于市場(chǎng)基本面，還有一個(gè)時(shí)間的滯后性。從降溫周期的歷史規律看，這個(gè)時(shí)間段往往需要約8個(gè)月。

　　同時(shí)，嚴躍進(jìn)指出，要密切關(guān)注降溫周期中，各類(lèi)市場(chǎng)交易主體的風(fēng)險把控，防范因房產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)，引發(fā)的市場(chǎng)恐慌情緒。