從近期全國主要城市集中供地情況看，土地拍賣(mài)市場(chǎng)全面降溫。與此同時(shí)，以北上廣深等一線(xiàn)城市為代表的全國多個(gè)城市二手房交易市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌，就像“霜打的茄子”，都蔫了。

　　從房屋銷(xiāo)售情況來(lái)看，多家房產(chǎn)中介銷(xiāo)售慘淡。“下半年以來(lái)，二手房成交量非常少，這個(gè)月我們門(mén)店只賣(mài)出3套房子。”北京地區一家房產(chǎn)中介的銷(xiāo)售人員對《證券日報》記者表示。

　　第二輪土拍集體降溫

　　近期，全國各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下，溢價(jià)率大幅降低，底價(jià)成交率更是創(chuàng )出新高。還有多個(gè)城市的土地拍賣(mài)“未拍先冷”，就連以往韌性十足的一線(xiàn)城市也大幅降溫。繼廣州流拍率達到52.1%之后，北京、上海的第二輪集中供地出讓也于近日結束，降溫明顯。

　　什么是集中供地?根據2021年自然資源部住宅用地供應分類(lèi)調控工作要求，自2021年起，22個(gè)試點(diǎn)城市執行住宅用地“兩集中”出讓政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

　　關(guān)于國內土拍市場(chǎng)全面遇冷的原因，中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)盤(pán)和林對《證券日報》記者表示，主要是受到調控政策的影響。一方面，在當前全球實(shí)施寬松貨幣政策的背景下，實(shí)際通脹率處于上行周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易成為投機炒作的風(fēng)口。監管層通過(guò)出臺“三道紅線(xiàn)”及房地產(chǎn)市場(chǎng)指導參考價(jià)、調整學(xué)區房入學(xué)政策等舉措，多管齊下，最終將房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度控制在理性程度。另一方面，土拍遇冷也說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)目前已具備一定的防風(fēng)險意識，部分企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)降低杠桿率，讓自己更合規。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，土地拍賣(mài)市場(chǎng)降溫，在很大程度上與土地交易市場(chǎng)面臨的各類(lèi)壓力有關(guān)。一是各類(lèi)土地交易受到的約束越來(lái)越多;二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金吃緊，不管是融資渠道還是銷(xiāo)售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。

　　58安居客房產(chǎn)研究院在《2021年第三季度樓市總結》報告中解讀稱(chēng)：在密集的調控政策下，對比第一次和第二次集中供地情況可見(jiàn)，第二次的土地成交金額、溢價(jià)率和樓面均價(jià)均出現明顯回調，房企拿地積極性明顯偏弱，土地流拍數量明顯增加。在“三道紅線(xiàn)”政策的壓力下，房企當前的主要任務(wù)是優(yōu)化財務(wù)指標，因此，在年內銷(xiāo)售預期偏差、回款壓力增大的情況下，大多數房企都在減少在土地市場(chǎng)的投入。

　　二手房交易明顯遇冷

　　與土拍市場(chǎng)同樣冷清的，還有各地的二手房交易市場(chǎng)。據了解，今年以來(lái)，多個(gè)城市的二手房交易市場(chǎng)普遍遇冷，交易量減少，房?jì)r(jià)漲幅收縮甚至出現回調，買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望情緒上升。

　　《證券日報》記者近日對北京二手房市場(chǎng)走訪(fǎng)后發(fā)現，不少房地產(chǎn)中介門(mén)店門(mén)可羅雀，生意冷清。張紅(化名)是北京海淀區一家房產(chǎn)中介門(mén)店銷(xiāo)售人員，據他透露，自己已經(jīng)好幾個(gè)月沒(méi)開(kāi)單了。而且，整個(gè)門(mén)店成交量也很少，10月份以來(lái)到現在，所在門(mén)店的成交量只有3套。“近期也有客戶(hù)來(lái)看房，但大多數是來(lái)詢(xún)價(jià)的，實(shí)際買(mǎi)房的很少。”

　　在張紅看來(lái)，今年下半年出臺的調控政策較多，特別是對學(xué)區房的打壓力度較大，整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)都不太好。以某地學(xué)區房的成交情況來(lái)看，該小區10月份以來(lái)共賣(mài)出3套房子，是所有中介公司加起來(lái)的成交量;自己所在公司僅賣(mài)出一套。“但在市場(chǎng)好的時(shí)候，該小區一個(gè)月就能賣(mài)出20套至30套，我們公司就能賣(mài)出8套至10套。”

　　“現在的二手房交易市場(chǎng)，已經(jīng)由之前的賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)了。”另一家房產(chǎn)中介從業(yè)人員告訴《證券日報》記者，對原房主來(lái)說(shuō)，若急于出售房子，通常都會(huì )下調房子的總價(jià)款，否則很難出手;不著(zhù)急出售的，肯定也不愿意隨便降價(jià)。對購房者來(lái)說(shuō)，很多想出手購買(mǎi)的，也會(huì )因市場(chǎng)成交量下滑而選擇觀(guān)望。

　　中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統計數據顯示，今年9月份，一線(xiàn)城市的二手房交易數據普遍大跌，創(chuàng )出多年來(lái)的新低。其中，上海9月份成交套數只有11000套，比8月份下降40%;廣州9月份二手住宅整體完成網(wǎng)簽宗數為6198宗，環(huán)比下降27.38%，同比下降56.04%;北京9月份二手房成交量只有12575套，環(huán)比下降21%，創(chuàng )連續18個(gè)月以來(lái)的市場(chǎng)新低。

　　不僅成交量持續低迷，二手房交易價(jià)格也降溫明顯。“現在著(zhù)急賣(mài)的房子比上月的標價(jià)至少降了10%;與上半年價(jià)格相比，大概降了20%-25%。”上述房產(chǎn)中介從業(yè)人員介紹稱(chēng)，特別是二手房指導價(jià)發(fā)布后，部分二手房業(yè)主的心里預期有所下降，開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)。盡管房?jì)r(jià)不斷縮水，但二手房的交易量和看房量仍在直線(xiàn)下降。

　　今年上半年，上海樓市一度交易火爆，很多房產(chǎn)中介覺(jué)得“在屋里坐著(zhù)，就能把房子賣(mài)掉”。沒(méi)想到的是，半年后的交易情況急轉直下，面對如今直線(xiàn)下滑的成交量和成交價(jià)，很多中介和業(yè)主都坐不住了。

　　上海一家房產(chǎn)中介從業(yè)人員小張回憶稱(chēng)，“上半年時(shí)，一套房子有三四組客戶(hù)搶著(zhù)要;從下半年開(kāi)始，成交量開(kāi)始下滑，反而不好賣(mài)了。以一套老學(xué)區房為例，建筑面積70平方米，4月份的掛牌價(jià)為1120萬(wàn)元，買(mǎi)家都出價(jià)到1090萬(wàn)元了，業(yè)主都沒(méi)賣(mài)。因為當時(shí)看房客戶(hù)較多，業(yè)主覺(jué)得房?jì)r(jià)可能還會(huì )漲。沒(méi)想到這一放，市場(chǎng)就變冷了，最終這套房?jì)H以1050萬(wàn)元成交，前后足足差了40萬(wàn)元。”

　　10月20日，國家統計局發(fā)布今年9月份全國70城房?jì)r(jià)數據顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比整體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續回落。據測算，9月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉為持平;二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%。

　　“當前抑制房?jì)r(jià)上漲的因素主要有兩個(gè)。一是房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在一定的泡沫，主要體現在房?jì)r(jià)收入比方面;二是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構均存在“降杠桿”的需求，房企希望借此降低資金斷鏈風(fēng)險，金融機構希望借此優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)結構。”盤(pán)和林對《證券日報》記者表示，但要注意到，一線(xiàn)城市依然存在旺盛的購房需求。