受銷(xiāo)售回暖影響，近期多地新房庫存明顯下降。同時(shí)，房企拿地更為理性。機構預計，四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性狀況將得到改善。

　　一線(xiàn)城市樓市成交環(huán)比上升

　　中指研究院監測數據顯示，10月11日至10月17日，一線(xiàn)城市樓市整體成交環(huán)比上升53.7%。其中，廣州升幅最大，約為150.17%;深圳居其次，升幅約為59.45%。從同比數據看，樓市整體成交仍下降，降幅為18.5%。其中，上海降幅約為43.35%。重點(diǎn)監測城市庫存量環(huán)比下降0.83%。其中，南京降幅約為1.19%，北京降幅為1.17%，福州降幅為1.12%。

　　前9個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售量和開(kāi)發(fā)投資量整體處于高位。國家統計局數據顯示，1-9月份，商品房銷(xiāo)售面積為130332萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.3%，比2019年1-9月份增長(cháng)9.4%，兩年平均增長(cháng)4.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)11.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.7%。商品房銷(xiāo)售額134795億元，增長(cháng)16.6%，比2019年1-9月份增長(cháng)20.9%，兩年平均增長(cháng)10.0%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)17.8%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(cháng)0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(cháng)0.5%。2021年1-9月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(cháng)8.8%，比2019年1-9月份增長(cháng)14.9%，兩年平均增長(cháng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，同比增長(cháng)10.9%。

　　中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜表示，隨著(zhù)部分重點(diǎn)城市第二批次地塊完成出讓?zhuān)B加房企流動(dòng)資金壓力緩解，房地產(chǎn)投資額有望進(jìn)一步好轉。

　　土地市場(chǎng)熱度下降

　　10月19日，長(cháng)沙第二批集中供地出讓結束。初始共有29宗地塊掛牌，起始總價(jià)達280.9億元。正式出讓前，8宗地塊中止出讓?zhuān)?宗地塊終止出讓。在剩余的13宗地塊中，3宗流拍，10宗地塊均以底價(jià)成交，合計出讓規劃建筑面積208.9萬(wàn)平方米，總成交金額88.47億元，平均成交樓面均價(jià)為4444元/平方米。

　　“長(cháng)沙首輪集中供地市場(chǎng)呈現較熱態(tài)勢，但第二批集中供地熱度出現回落。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，“除了資金壓力，土拍門(mén)檻提升使得房企拿地更為理性，從禁馬甲、限制拿地宗數、提高保證金比例、競品質(zhì)地塊需先提供建設方案、現房銷(xiāo)售等角度提高了要求。”

　　克而瑞研究中心指出，首輪集中供地長(cháng)沙熱度頗高，熔斷、搖號頻現，企業(yè)積極“搶地”，甚至產(chǎn)生“地王”。在第二輪集中供地中，成交地塊以本地開(kāi)發(fā)商為主，外地品牌房企僅有金茂、龍湖有所斬獲，其余地塊均被長(cháng)沙本地房企競得，長(cháng)房、天祥置業(yè)、城北置業(yè)等均有所斬獲，而城發(fā)恒偉成為唯一拿下2宗地塊的房企。下半年以來(lái)，長(cháng)沙商品住宅成交低迷，“金九”銷(xiāo)量同比下降四成以上。

　　從前三季度土地市場(chǎng)整體成交情況看，受第二輪土拍延遲、土地市場(chǎng)降溫等因素影響，成交量出現一定程度的下滑。

　　國家統計局數據顯示，2021年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積為13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%;土地成交價(jià)款9347億元，同比增長(cháng)0.3%。

　　同時(shí)，新開(kāi)工面積出現下降態(tài)勢。前9個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)7.9%。其中，住宅施工面積656884萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)8.2%。房屋新開(kāi)工面積152944萬(wàn)平方米，同比下降4.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積113374萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。房屋竣工面積51013萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.4%。其中，住宅竣工面積36816萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.4%。

　　業(yè)內人士預計，為保障中長(cháng)期住房供給穩定，在四季度的第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強的房企有望得到更多拿地機會(huì )。

　　掘金地產(chǎn)板塊

　　針對房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值，光大證券研報表示，預計四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張情況將得到改善，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸將持續回暖，竣工端將維持較高增速，房地產(chǎn)板塊的表現值得期待?？春媒?jīng)營(yíng)能力等綜合實(shí)力較強的龍頭房企。

　　諸葛找房指出，“三條紅線(xiàn)”新規運行已滿(mǎn)一年。大部分房企將降負債、降杠桿、保障現金流作為主要任務(wù)，通過(guò)積極調整債務(wù)結構，構建債務(wù)安全邊界。

　　根據諸葛找房監測數據，不少大型房企采取多種手段降低負債，保障資金鏈安全。銷(xiāo)售規模在2000億元以上的頭部房企大多處于綠檔，有息負債規模增速為3.72%。這些企業(yè)融資難度相對較低。