近期，國際評級機構標普接連下調了包括恒大地產(chǎn)、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家地產(chǎn)公司的評級級別及評級展望。

　　今年以來(lái)，在“三道紅線(xiàn)”、“兩個(gè)集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下，企業(yè)銷(xiāo)售增速下滑，投資增速下滑，短期償債壓力加大。近期市場(chǎng)對于地產(chǎn)風(fēng)險的擔憂(yōu)明顯加大，甚至有“中國式雷曼時(shí)刻”的聲音出現，房企頻頻被機構下調評級似乎已變得屢見(jiàn)不鮮。

　　國慶節前，央行適時(shí)發(fā)聲，一周內兩次提及房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩個(gè)維護”，傳遞維護市場(chǎng)健康發(fā)展的積極信號。對此，華西證券指出：“這是央行對近期地產(chǎn)風(fēng)險暴露程度加大的正面回應，表明了央行呵護金融市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的決心，也表明了央行在密切關(guān)注這方面的變化。”

　　外圍環(huán)境影響大，房企評級扎堆下調

　　房企被貼上了“負面”標簽或與整個(gè)行業(yè)展望的調整密不可分。據億翰智庫統計，受境內融資環(huán)境收緊影響，自今年7月至9月27日，三大評級機構之一的穆迪已對10家中資地產(chǎn)商采取了評級下調或展望下調，同時(shí)于9月1日發(fā)表公開(kāi)報告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩定”調整為“負面”，反映了穆迪對于未來(lái)6-12月行業(yè)基礎業(yè)務(wù)較為悲觀(guān)的預期。

　　市場(chǎng)分析人士指出，下調評級是當前行業(yè)整體面臨的問(wèn)題，近期政策調控，很多企業(yè)債務(wù)壓力較大，金九銀十的銷(xiāo)售數據表現不佳，尤其是流動(dòng)性的問(wèn)題使評級機構更加謹慎，從評級角度來(lái)講會(huì )比較悲觀(guān)。

　　尤其近期新力、花樣年等房企債務(wù)違約問(wèn)題頻發(fā)，資本市場(chǎng)悲觀(guān)情緒過(guò)度發(fā)酵。受整體趨勢拖累，部分發(fā)展良好的房企慘遭“誤傷”，也被下調了評級，10月12日晚，標普將中南建設評級B+下調至B，展望穩定。在此番評級下調中，標普的理由是銷(xiāo)售增速放緩、土地儲備不足、融資渠道收緊等。

　　不過(guò)，評級機構也并非不看好房企的后續發(fā)展。例如，標普對中南建設的展望維持穩定肯定了中南建設在現金流管理及短期債務(wù)償還能力等方面的成效。標普認為，盡管公司銷(xiāo)售及土儲情況有所弱化，但依然給予公司未來(lái)穩定的展望。這表示其對公司應付短期債務(wù)的能力有信心，截至2021年6月30日，公司扣除受限資金后擁有215億元在手現金，足以覆蓋其短期負債。

　　事實(shí)上，中南建設一直堅持不依賴(lài)有息負債的發(fā)展模式，公司有息負債與年度經(jīng)營(yíng)規模比值一直在行業(yè)保持最低位置。截至2021年6月末，公司有息負債(含期末應付利息)767.6億元，比2020年末減少31.5億元，其中短期借款和一年內到期的非流動(dòng)負債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，占全部有息負債比值27.23%，較2020年末下降2.02個(gè)百分比。公司整體負債少，償債能力強，現金流量和授信額度充裕，進(jìn)一步為公司平衡財務(wù)風(fēng)險提供了堅實(shí)基礎。數據顯示，中南建設上半年經(jīng)營(yíng)性現金流入746.4億元，是一年內到期的各類(lèi)有息負債的3.6倍，貨幣資金余額269.7億元，為一年以?xún)鹊狡诘母黝?lèi)有息負債的1.29倍，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為24.12億元，比去年同期增長(cháng)了18.6%，同時(shí)公司剩余授信額度達1425億元，再加上境外美元債余額僅為4.8億美元，年內并無(wú)需要償還的美元債，風(fēng)險總體可控。

　　縱觀(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以中南為代表的走長(cháng)期主義路線(xiàn)的房企并不在少數，評級下調等短期的行業(yè)陣痛期只會(huì )加速房企優(yōu)勝劣汰，未來(lái)的“幸存”房企無(wú)論經(jīng)營(yíng)、財務(wù)將更加穩健。今年年中，中南建設管理層提出“防三高”的審慎經(jīng)營(yíng)導向(“高血壓”代表流動(dòng)性、“高血糖”代表杠桿和規模、“高血脂”代表利潤)，以及未來(lái)圍繞卓越運營(yíng)、卓越建設、卓越服務(wù)“三個(gè)卓越”戰略提升公司競爭優(yōu)勢，中南的各項舉措符合監管要求和政策趨勢，自然受到的影響也相對較小。

　　一周兩提“雙維護”，市場(chǎng)情緒持續修復

　　除了行業(yè)內的市場(chǎng)出清，面對近期地產(chǎn)風(fēng)險暴露程度加大，央行也出手定調：一周內兩次提到“維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”。這表明了央行對于呵護金融市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的決心，避免出現系統性金融風(fēng)險，市場(chǎng)悲觀(guān)情緒得到緩解。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，“央行房地產(chǎn)金融工作座談會(huì )及時(shí)發(fā)現市場(chǎng)新情況、新問(wèn)題，務(wù)實(shí)高效、深入人心，對于四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的作用。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )則認為，未來(lái)金融方面將圍繞‘調節奏’‘保穩定’兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行。當前整個(gè)行業(yè)處于轉型期，平衡好行政調控和市場(chǎng)化配置，將有助于平滑轉型帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)，保持整體市場(chǎng)平穩發(fā)展，未來(lái)房企的壓力也將得到一定程度的緩解。

　　另外，從歷史經(jīng)驗來(lái)看，盡管政策松緊程度不一，但房地產(chǎn)調控往往遵循經(jīng)濟及樓市下行政策偏松、經(jīng)濟企穩及樓市升溫政策趨緊規律。目前樓市投資快速下行、個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題引發(fā)的行業(yè)信用風(fēng)險持續升溫，疊加消費端疲軟，市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)政策調整預期有所升溫。

　　國信證券也在研報中指出，目前地產(chǎn)板塊正迎來(lái)“三重修復”，四季度地產(chǎn)板塊行情值得期待。研報認為，當前已接近暴露期尾聲，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)利潤率、信用、行業(yè)估值的三重修復。

　　綜合來(lái)看，房地產(chǎn)最困難的日子也許正在見(jiàn)底。