目前，全國已有多個(gè)城市出臺了“二手房指導價(jià)”， “二手房指導價(jià)”將成為房產(chǎn)調控的標配。一線(xiàn)城市中，除廣州、上海、深圳之外，近期北京也發(fā)布了海淀區試點(diǎn)二手房掛牌指導價(jià)的新政策。多名海淀區房產(chǎn)經(jīng)紀人向《證券日報》記者證實(shí)了上述消息。
業(yè)內人士認為，此政策的出臺不僅可以制約中介掛牌，減少中介炒高房?jì)r(jià)，也將促使北京二手房市場(chǎng)全面降溫。此外，記者注意到，此次指導價(jià)格發(fā)布對于購房者和賣(mài)房者的影響也很大，不少著(zhù)急賣(mài)房的業(yè)主自愿選擇降價(jià)加速成交，而購房者則更多選擇觀(guān)望。
中介表示外網(wǎng)展示房源
均按照指導價(jià)
據報道，北京市海淀區房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )于近期發(fā)出行業(yè)內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為。同時(shí)，海淀房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區的二手房交易指導價(jià)，供中介機構參考，名單包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區，針對60平方米以下小戶(hù)型、60-90平方米中戶(hù)型以及90平方米以上大戶(hù)型均給出了指導價(jià)。超過(guò)掛牌指導價(jià)1%的不讓掛牌。
據了解，此次整頓旨在遏制個(gè)別中介機構為了搶房源，抬高售價(jià)擾亂二手房交易市場(chǎng)的惡意競爭行為，維護市場(chǎng)良性健康發(fā)展;通過(guò)指導價(jià)讓過(guò)熱區域的二手房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，貫徹“房住不炒”和“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”;針對惡意競爭、偏離指導價(jià)、報價(jià)過(guò)高等違規行為，在相關(guān)信息的真實(shí)性、合理性核實(shí)清楚前，將不對外發(fā)布相關(guān)信息、不提供委托代理服務(wù)。
多家房產(chǎn)中介公司均表示已收到相關(guān)通知，根據要求，對于海淀29個(gè)重點(diǎn)小區不符合指導價(jià)的房源已經(jīng)在外網(wǎng)上進(jìn)行了下架。
一名海淀區的房產(chǎn)經(jīng)紀人對《證券日報》記者表示，規定于國慶假期后執行，10月8日起，相關(guān)小區新增房源的掛牌價(jià)不得超過(guò)指導價(jià)，不符合指導價(jià)條件的，不得接受登記委托。目前已掛牌的房源也需向海淀房協(xié)報備，超過(guò)指導價(jià)的房源亦不能繼續掛牌。
“在接到相關(guān)通知以后，對于已掛牌的房源，我們已經(jīng)主動(dòng)聯(lián)系且告知業(yè)主調整報價(jià)，不調整的不予外網(wǎng)展示，但不影響正常賣(mài)房、過(guò)戶(hù)。”另一家海淀區某中介機構的銷(xiāo)售人員對記者表示，以某小區為例，盡管目前有一百來(lái)套房源在售，但是在外網(wǎng)能展示出來(lái)的，只有十幾套。
《證券日報》記者在中介機構的App以及某線(xiàn)上找房平臺搜索時(shí)注意到，平臺顯示的房源掛牌價(jià)皆符合指導價(jià)。以上地東里小區為例，平臺顯示建筑面積在60平方米以下的掛牌價(jià)在13.73萬(wàn)元/平方米-13.89萬(wàn)元/平方米之間，而未在外網(wǎng)展示的同樣大小面積的房子最少在13.9萬(wàn)元/平方米以上。值得注意的是，在海淀區試點(diǎn)二手房掛牌指導價(jià)的新政策之前，上述戶(hù)型在外網(wǎng)的掛牌價(jià)已達到了17萬(wàn)元/平方米左右，而目前的指導價(jià)只有13.9萬(wàn)元/平方米，相當于打了八折。
對此機制，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》表示，主要有兩個(gè)作用，首先是指導價(jià)格掛牌，特別是互聯(lián)網(wǎng)掛牌，可以減少中介炒作，但并不能完全抑制市場(chǎng)成交。其次，影響貸款，作為銀行評估價(jià)格的標準，這個(gè)肯定有影響，相當于增加了首付，但其實(shí)影響也有限，主要針對貸款比較多的剛需影響大，對于改善型客戶(hù)影響相對有限。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，類(lèi)似機制下，相關(guān)房源的掛牌等情況會(huì )得到規范，同時(shí)市場(chǎng)交易等也明顯會(huì )降溫。至少目前看，二手房的價(jià)格泡沫會(huì )減少。
著(zhù)急賣(mài)房者主動(dòng)降價(jià)
購房者多選擇觀(guān)望
一名市場(chǎng)人士分析稱(chēng)，北京此次二手房指導價(jià)規定由海淀房協(xié)出臺，并非住建部門(mén)，在約束中介行為的同時(shí)也給賣(mài)房者和購房者帶來(lái)一定影響。
“限制掛牌價(jià)格，將使得29個(gè)熱門(mén)小區的絕大部分房源無(wú)法對外展示，并不影響他們交易，但成交量會(huì )進(jìn)一步萎縮，成交周期變長(cháng)。這段時(shí)間看房量也比較少。”某房產(chǎn)中介工作人員向《證券日報》記者介紹。
“從目前情況看，指導價(jià)格對于著(zhù)急賣(mài)房的業(yè)主影響最大，部分急售房源有一定的議價(jià)空間，他們主要通過(guò)降價(jià)來(lái)加速成交。”另一家房產(chǎn)中介工作人員亦向記者透露，其實(shí)最近這兩個(gè)月成交價(jià)有一定降幅，業(yè)主對價(jià)格的預期在減弱。
上述工作人員還表示，無(wú)法對外展示的房源目前成交價(jià)要高出指導價(jià)很多，但是只要買(mǎi)賣(mài)雙方同意，可以成交，不受上述指導價(jià)約束。他給記者舉例稱(chēng)：“前兩天成交的一個(gè)建筑面積44.8平米的一居室價(jià)格為738萬(wàn)元，單價(jià)在16.48萬(wàn)元/平方米，超出了指導價(jià)。”
某中介經(jīng)紀人表示：“大家都希望業(yè)主可以按照指導價(jià)格賣(mài)，但若降價(jià)太多，大多業(yè)主寧愿不放盤(pán)。目前看，由于政策剛出來(lái)，不少客戶(hù)選擇觀(guān)望，他們也需要時(shí)間決定。”
中南財經(jīng)政法大學(xué)數字經(jīng)濟研究院執行院長(cháng)盤(pán)和林對《證券日報》記者表示，指導價(jià)產(chǎn)生了一定的效果，其主要是改變了購房者的房?jì)r(jià)預期，當看到指導價(jià)和房產(chǎn)報價(jià)差距較大時(shí)，很多買(mǎi)房者就會(huì )觀(guān)望，這種觀(guān)望會(huì )降低房地產(chǎn)交投活躍度，從而使得急切脫手的業(yè)主主動(dòng)降低報價(jià)。當然，成交下降還因為二手房指導價(jià)配套一些政策，比如房貸按揭放款速度減慢。這也意味著(zhù)，如果客戶(hù)虛假報價(jià)，往往會(huì )在房貸比例上吃虧，需要有較高的自付比例。這也使得二手房指導價(jià)實(shí)際上成為壓制炒房的重要手段。
“今年上半年，我的房子報價(jià)950萬(wàn)元還有看房的，也有人出價(jià)930萬(wàn)元，當時(shí)猶豫沒(méi)賣(mài)，現在幾乎沒(méi)什么人來(lái)看房，最高報價(jià)也只有870萬(wàn)元。”一位已將名下二手房掛牌近一年的張女士向《證券日報》記者介紹。
張女士的困擾并不是個(gè)例。不少業(yè)主均表示，能明顯感覺(jué)到二手房市場(chǎng)有所降溫。
對于購房者而言，由于價(jià)格波動(dòng)較大，而且放貸周期長(cháng)，很多人選擇了觀(guān)望或者轉向新房項目。某中介人員對記者表示，“未來(lái)房?jì)r(jià)可能還會(huì )下降”。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)
降溫態(tài)勢將持續
二手房指導價(jià)正成為樓市調控的常態(tài)化手段。
今年以來(lái)，全國多地陸續設立二手房指導價(jià)機制。從各地建立的機制看，主要瞄準房?jì)r(jià)漲幅較大的熱點(diǎn)區域、熱點(diǎn)小區。目前來(lái)看，這些機制對當地二手房?jì)r(jià)格的降溫作用明顯。尤其是今年最早實(shí)施二手房指導價(jià)的深圳。8月份深圳二手住宅成交量?jì)H2043套，同比下跌超80%，創(chuàng )下近10年新低。同時(shí)，8月份深圳二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，繼5月份后已連續4個(gè)月環(huán)比下跌。
業(yè)內專(zhuān)家也表示，二手房成交參考價(jià)機制，對于樓市最直接的影響就是二手房交易量下跌。在盤(pán)和林看來(lái)，二手房指導價(jià)會(huì )讓當前北京樓市交易區域冷靜，成交量減少，同時(shí)成交價(jià)格會(huì )有下降，尤其是當前，北京學(xué)區改革，學(xué)區房本身具有一些不確定性，所以指導價(jià)會(huì )讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。
張大偉表示，北京二手房市場(chǎng)全面降溫，除了二手房指導價(jià)帶來(lái)的影響之外，與三季度的房貸收緊不無(wú)關(guān)系。其實(shí)，沒(méi)有指導價(jià)的小區的房?jì)r(jià)也在下降。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，9月份一線(xiàn)城市二手房數據全線(xiàn)暴跌，整體數據已經(jīng)是最近多年來(lái)的歷史新低：北京二手房市場(chǎng)9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下調27%，環(huán)比下調21%，創(chuàng )造連續18個(gè)月的市場(chǎng)最低點(diǎn)。
對未來(lái)市場(chǎng)走向，業(yè)內專(zhuān)家預計，隨著(zhù)部分熱點(diǎn)區域如海淀區二手房指導價(jià)機制的逐步落實(shí)，對于“學(xué)區溢價(jià)”過(guò)高的小區，價(jià)格或將出現下調，北京市場(chǎng)成交量將繼續下行，未來(lái)房?jì)r(jià)將更趨于穩定。
