2021年三季度，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求加速反彈。寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和倉儲物流的當季凈吸納量分別較去年同期增長(cháng)78%、151%和68%。更重要的是，三大物業(yè)類(lèi)型今年前三季度累計需求均已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。投資市場(chǎng)方面，前三季度大宗物業(yè)交易金額累計達到1878億元，同比上升34%，接近2019年同期的歷史峰值。預計2021年全年的大宗物業(yè)投資金額有望超過(guò)2500億元，較去年增長(cháng)20%以上。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾

　　CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2021年三季度中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求表現》顯示，近兩年在線(xiàn)經(jīng)濟、生物醫藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為熱點(diǎn)。CBRE 2021年投資者意向調查顯示，47%的受訪(fǎng)者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類(lèi)別，排名第一;而在另類(lèi)資產(chǎn)中數據中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設施、商務(wù)園區、工業(yè)廠(chǎng)房、數據中心等在內的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過(guò)340億元，創(chuàng )歷史新高。2021年6月，國內基礎設施公募REITs市場(chǎng)正式啟動(dòng)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道，增加了市場(chǎng)透明度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動(dòng)性因此進(jìn)一步提升。

　　近兩年，國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅速發(fā)展，在大宗交易金額中的占比已經(jīng)達到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長(cháng)足的增長(cháng)潛力。而在資產(chǎn)價(jià)格方面，截至今年二季度，全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報率降至3.96%，甚至比甲級辦公樓低8個(gè)基點(diǎn);相比之下，中國一線(xiàn)城市的物業(yè)設施回報率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50~100個(gè)基點(diǎn)?？梢?jiàn)，從全球資產(chǎn)組合配置的角度看，中國的優(yōu)質(zhì)物流設施是相當有吸引力的投資標的。

　　寫(xiě)字樓租金觸底反彈

　　寫(xiě)字樓是強周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表。2018年后，受到經(jīng)濟周期規律以及多宗全球性事件的疊加影響，寫(xiě)字樓需求和租金增長(cháng)持續走弱，投資前景的不確定性加劇。2020年投資型寫(xiě)字樓大宗交易金額僅為2017年峰值的三分之一左右，但進(jìn)入2021年以來(lái)，租賃市場(chǎng)的積極信號不斷增強。伴隨前三季度寫(xiě)字樓需求突破歷史新高的同時(shí)，租金指標的趨勢性轉折也初露端倪。

　　第三季度中國一線(xiàn)城市平均租金指數錄得環(huán)比增長(cháng)0.1%，自2019年一季度以來(lái)首度上漲。而且可以預計，短中期內寫(xiě)字樓租賃需求將持續活躍，投資者加大對寫(xiě)字樓的關(guān)注力度，尤其是受益于租戶(hù)升級需求且新增供應有限的一線(xiàn)城市核心位置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　零售物業(yè)投資顯著(zhù)回暖

　　此外，對數家上市房企零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)數據的分析顯示，今年上半年，具備強運營(yíng)能力的房企所擁有的中端定位購物中心可比租金收入較2019年同期的平均上漲幅度達到10.6%;而受奢侈品銷(xiāo)售回流推動(dòng)，高端購物中心的租金收入增幅超過(guò)30%，兩者均遠超出社會(huì )消費品零售總額的整體增長(cháng)。2021年前三季度，零售及含零售物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過(guò)800億元，同比猛增近150%，創(chuàng )歷史同期新高。據悉，通過(guò)運營(yíng)優(yōu)化實(shí)現溢價(jià)進(jìn)而提升整體資產(chǎn)組合回報水平是近期零售物業(yè)投資顯著(zhù)回暖的重要原因。