在熱點(diǎn)城市抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，一些非熱點(diǎn)城市進(jìn)行“逆向”調控，防止房?jì)r(jià)過(guò)快下跌。截至目前，已有張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽(yáng)等多個(gè)城市，通過(guò)發(fā)布政策或約談房企的形式來(lái)調控房企大幅降價(jià)行為。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，最近全國多個(gè)城市新房的“限跌令”，背后其實(shí)進(jìn)一步說(shuō)明了“穩定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

　　近期，一些非熱點(diǎn)城市出臺“限跌令”，防止房?jì)r(jià)過(guò)快下跌。

　　河北張家口市發(fā)布“限跌令”

　　出臺“限跌令”的城市正在持續增加。9月25日，根據《張家口日報》官方微信號，張家口市住建局等四部門(mén)于近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長(cháng)效機制的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，其中“新取得預售許可證的項目不得低于備案價(jià)格85%進(jìn)行銷(xiāo)售”的內容被業(yè)內視為“限跌令”。

　　《通知》指出，完善穩房?jì)r(jià)工作機制，嚴格執行明碼標價(jià)，一房一價(jià);所有項目，不得超出備案價(jià)格對外銷(xiāo)售;已取得預售許可的項目不得低于成本進(jìn)行銷(xiāo)售，新取得預售許可的項目不得低于備案價(jià)格的85%進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　除了張家口外，此前已經(jīng)有包括岳陽(yáng)、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山等城市，通過(guò)發(fā)布政策抑或約談房企的形式來(lái)調控房?jì)r(jià)。

　　8月31日，江蘇省江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展若干事項的通知》，商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規違法行為。

　　同時(shí)，江陰市還明確相應的懲罰措施，情節惡劣、嚴重破壞江陰市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和社會(huì )穩定的，取消所有批次預售改為現房銷(xiāo)售。

　　8月13日，唐山市政府召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負責人。有據參加座談會(huì )的部分地產(chǎn)企業(yè)負責人透露，此次會(huì )議討論了要打壓惡意降價(jià)的行為。

　　8月11日，湖南岳陽(yáng)住建局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住宅網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，商品住房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統將提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買(mǎi)賣(mài)合同。

　　同一天，昆明房協(xié)組織房企召開(kāi)座談會(huì )，指出昆明房企若惡意降價(jià)將被約談，情節嚴重者將停止網(wǎng)簽，“由于近段時(shí)間以來(lái)昆明樓市多盤(pán)出現‘大跳水’”，昆明市房協(xié)緊急組織前30房企及大型經(jīng)紀公司召開(kāi)“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”工作要求座談會(huì )，嚴格控制惡意降價(jià)行為，嚴重者將被停止網(wǎng)簽。

　　8月6日，沈陽(yáng)市沈北房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多個(gè)政府部門(mén)對多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談，主要對虛假廣告宣傳行為及降價(jià)銷(xiāo)售行為進(jìn)行重點(diǎn)強調，要求企業(yè)在考慮自身利益的同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規律，盡量避免價(jià)格優(yōu)勢吸引購房者，達到銷(xiāo)售目的。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，每次樓市回調，都會(huì )出現開(kāi)發(fā)商“降價(jià)潮”，地方政府祭出“限跌令”，主要是在一些三四線(xiàn)城市。

　　限跌背后：部分城市房?jì)r(jià)下跌明顯

　　“限跌令”背后，是部分三四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)下跌明顯。

　　國家統計局數據顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，20個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現環(huán)比下跌，34個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格出現環(huán)比下跌，下跌數量均創(chuàng )下今年新高。

　　以張家口主城區為例，房?jì)r(jià)已經(jīng)從最頂峰的13000元/平方米左右，降到了均價(jià)8000多元/平方米。尤其是進(jìn)入2021年下半年以來(lái)，張家口主城區和周邊有多個(gè)樓盤(pán)，迫于現金流和銷(xiāo)售回款等壓力，陸續開(kāi)始降至低于成本價(jià)銷(xiāo)售。

　　張家口市住建局房地產(chǎn)監管科科長(cháng)杜繼鑫表示，通過(guò)大幅度降價(jià)等措施，換來(lái)了市場(chǎng)的轟動(dòng)和購房者的熱捧，而降價(jià)項目也在短期內通過(guò)以?xún)r(jià)換量取得了較好的銷(xiāo)售成績(jì)，并快速回籠了資金。但由于部分樓盤(pán)項目的大幅降價(jià)措施給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大影響，也給其他樓盤(pán)帶來(lái)了巨大的銷(xiāo)售壓力。

　　事實(shí)上，在7月中旬，張家口市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )已經(jīng)發(fā)出倡議，要求各房地產(chǎn)企業(yè)嚴于律己，不得低于成本價(jià)格銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的商品房，杜絕惡意炒作，杜絕故意破壞規范的銷(xiāo)售市場(chǎng)秩序。

　　不過(guò)，“限跌令”有用嗎?李宇嘉表示，樓市在歷史最高位運行，各方對穩定的訴求很高，其公共屬性、外部性開(kāi)始顯現，政策調控的頻率越來(lái)越高，力度也越來(lái)越大。不管是對快速上漲，還是快速下跌，也不論是對全市區域，還是部分區域，都得進(jìn)行適當的干預，包括不允許大幅度的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，這與不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預一定是有效的。

　　業(yè)內：房?jì)r(jià)大漲或大跌都不可取

　　中原地產(chǎn)數據顯示，8月全月，房地產(chǎn)調控累計已經(jīng)超過(guò)68次，疊加1-7月份的352次，2021年累計房地產(chǎn)調控已經(jīng)突破420次。

　　與上述部分城市防止房?jì)r(jià)過(guò)快下跌不同的是，在今年的房地產(chǎn)調控中，約談房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市成為另一個(gè)重要特征。4月份，廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市被約談。7月份，銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)城市被約談。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前看，房地產(chǎn)調控出現“雙向調控”，防止上漲和防止下調并存。“很明顯，房?jì)r(jià)大漲會(huì )放大金融風(fēng)險，而房?jì)r(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩定，也會(huì )影響波及金融系統。”

　　李宇嘉認為，不管對中央來(lái)說(shuō)，還是對地方來(lái)說(shuō)，“三穩”都是調控目標。大漲大跌都不可取，都可能引發(fā)預期波動(dòng)，并將漲跌強化。如果明顯下跌，可能會(huì )因為市場(chǎng)預期導致進(jìn)一步下跌，形成下跌循環(huán)。必須通過(guò)政府干預，阻止這種預期形成和循環(huán)。