經(jīng)歷幾年市場(chǎng)深度洗牌和沉淀之后，中國長(cháng)租公寓正走向成熟期。國內人口結構變化、購房門(mén)檻提升、政策支持和資本助力等多個(gè)要素正在推動(dòng)中國長(cháng)租公寓持續發(fā)展。

　　房源數量三年翻番，需求來(lái)源日趨多元

　　2017—2019年是中國長(cháng)租公寓的政策紅利釋放期及整合沉淀期。經(jīng)過(guò)幾年市場(chǎng)的歷練，有一部分長(cháng)租公寓企業(yè)已經(jīng)成長(cháng)起來(lái)。

　　據仲量聯(lián)行統計，目前，長(cháng)租公寓前十家頭部品牌的存量房源已從2018年底的35.6萬(wàn)套增長(cháng)至2020年底的73萬(wàn)套。這些資產(chǎn)存量主要分布在國內一線(xiàn)及主流二線(xiàn)城市。同時(shí)以上十家頭部品牌企業(yè)開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上門(mén)店的平均入住率都維持在89%-95%的較高水平。

　　目前，長(cháng)租公寓客群仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場(chǎng)的白領(lǐng)人士為主，同時(shí)市場(chǎng)也涌現出一些新型需求，如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、自由職業(yè)者以及短期過(guò)渡型需求等，這意味著(zhù)長(cháng)租公寓作為新興業(yè)態(tài)正逐漸被更廣泛的人群所接受。

　　京滬深最受投資者青睞

　　隨著(zhù)針對租賃行業(yè)的支持性政策相繼出臺，以及市場(chǎng)基本面的支持，中國長(cháng)租公寓因前景可期，吸引了越來(lái)越多的投資者。

　　仲量聯(lián)行面向30多家不同類(lèi)型的投資機構進(jìn)行的問(wèn)卷調研結果顯示：長(cháng)租公寓的投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區域集中在上海、北京、深圳等經(jīng)濟發(fā)達、外來(lái)人口占比高，且購房門(mén)檻較高的一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市。在細分賽道方面，97%的投資者希望進(jìn)入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場(chǎng)的中高端市場(chǎng)。從發(fā)展模式看，投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。

　　大部分投資者對國內長(cháng)租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%—5.5%之間。隨著(zhù)長(cháng)租公寓市場(chǎng)走向成熟，我們預計，其資本化率會(huì )繼續向辦公樓等傳統商業(yè)資產(chǎn)靠攏。

　　REITs或將成為長(cháng)租公寓的退出新通道

　　“資產(chǎn)價(jià)值過(guò)高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難”一直都是長(cháng)租公寓市場(chǎng)投資者面臨的兩大挑戰。對于大部分機構型投資人而言，存量改造是進(jìn)入國內長(cháng)租公寓市場(chǎng)的主流模式。但這種模式之下，投資者往往要面臨國內一線(xiàn)城市核心區存量資產(chǎn)價(jià)格高、項目改造成本高、投資回報率低于預期等現實(shí)問(wèn)題，因此我們建議投資者多嘗試在城市非核心商務(wù)區或產(chǎn)業(yè)園區尋找新投資機會(huì )。

　　目前，要想在短期內實(shí)現長(cháng)租公寓的規模效應，投資者眼下依賴(lài)的存量改造模式很難達成。理論上，企業(yè)通過(guò)拿地開(kāi)發(fā)進(jìn)行規模擴張效率更高，但目前機構投資者在本地市場(chǎng)獲取土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)還存在一定難度。我們建議投資者應考慮與擁有土地優(yōu)勢的企業(yè)、擁有豐富管理運營(yíng)經(jīng)驗的運營(yíng)商增強合作，實(shí)現共贏(yíng)。

　　此外，“資產(chǎn)流動(dòng)性過(guò)低，導致長(cháng)租公寓退出困難”是行業(yè)的第三大挑戰。短期內，長(cháng)租公寓企業(yè)通過(guò)單一資產(chǎn)或資產(chǎn)打包整體退出仍將是主要途徑，但未來(lái)，行業(yè)有望通過(guò)REITs機制來(lái)提升長(cháng)租公寓投資市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　租賃住房和REITs擁有天然的適配性。雖然現階段，中國REITs的底層資產(chǎn)僅僅只將保障性租賃住房納入其中，但中國REITs拓展到市場(chǎng)化租賃住房是一個(gè)必然趨勢，REITs也有望成為長(cháng)租公寓投資者未來(lái)的主要退出機制之一。