中國網(wǎng)財經(jīng)9月23日訊(見(jiàn)習記者 甘承浩)繼福州、青島、濟南、天津4城后，成都、合肥、沈陽(yáng)、蘇州也于9月15日-18日完成了第二次集中土拍，合計成交99宗地塊，成交金額996.5億元。
值得注意的是，集中土拍規則調整之后，成都、合肥、沈陽(yáng)、蘇州4城土地市場(chǎng)熱度持續低迷，參拍企業(yè)數量明顯少于第一次集中土拍，且終止出讓、流拍成為土拍常態(tài)。
終止出讓、流拍率上升
綜合來(lái)看，在蘇州、成都、合肥、沈陽(yáng)四城中，均出現開(kāi)拍前地塊終止出讓?zhuān)_(kāi)拍后土地流拍現象。
制圖/中國網(wǎng)財經(jīng)
據中國網(wǎng)財經(jīng)統計，4城中合肥、沈陽(yáng)等地終止、流拍率均過(guò)半，分別達到52.94%、58.70%。此外，成都終止、流拍率為30.67%，熱點(diǎn)城市蘇州也達到13.04%。
9月17日，合肥第二次土拍完成，8宗地塊成交，出讓金為134.7億元。開(kāi)拍前3天，合肥公共資源交易網(wǎng)掛出通知，原本將拍賣(mài)的17宗地僅剩8宗，另外9宗已經(jīng)提前“流拍”。而成交8宗地中，6宗溢價(jià)率在3%以?xún)?，僅有2宗地溢價(jià)率在14%左右。
沈陽(yáng)第二批總起始價(jià)376.19億元的46宗地塊中，提前終止出讓24宗，開(kāi)拍的22宗地塊有3宗流拍。58.70%的終止、流拍率也創(chuàng )下目前結束土拍的所有城市之最。
成都第二輪集中供地計劃出讓75宗宅地，總建筑面積達762萬(wàn)平方米，較首輪增長(cháng)了62%。開(kāi)拍前，有17宗地因故終止出讓?zhuān)?8宗實(shí)際開(kāi)拍地塊中，6宗出現流拍，終止、流拍率突破30%。此外，成交的52宗土地中，僅9宗地達到土地最高限價(jià)，進(jìn)入“競銷(xiāo)售型一類(lèi)人才公寓面積比例”環(huán)節。
蘇州第二批集中供地在9月18日正式收官，成交20宗地塊攬金276.5億元。其中，16宗宅地僅有3宗有房企競價(jià)，14宗底價(jià)成交，達到上限溢價(jià)率的僅有蘇州工業(yè)園1宗宅地。此外，9月18日，蘇州開(kāi)拍的第一幅地塊最終因無(wú)人報價(jià)而流拍，成為蘇州本次集中供地唯一一宗流拍地塊，也是蘇州最近幾年首宗流拍土塊。
針對多個(gè)城市土拍終止出讓、流拍、底價(jià)成交等現象，業(yè)內人士分析，預計后續城市的土拍也將出現降溫，利潤較低或出讓要求復雜的地塊出現流拍或終止的可能性高。二批次流拍和終止出讓地塊較多的城市或將進(jìn)一步優(yōu)化土拍規則。
參拍房企熱情降低
一個(gè)月前重點(diǎn)城市“兩集中”供地集體暫緩出讓?zhuān)髞?lái)一些城市率先對出讓規則作出調整，而此次調整也成為企業(yè)拿地的重要轉折點(diǎn)。經(jīng)過(guò)調整后的二次土拍市場(chǎng)，房企拿地熱情明顯減弱。從已經(jīng)完成二次土拍的城市來(lái)看，出現大面積終止出讓也是因為企業(yè)報名人數不足。
以沈陽(yáng)為例，9月15日下午，沈陽(yáng)46塊宅地報名截止，只有14塊地塊有房企報名。沈陽(yáng)不得不宣布，原定于9月17日開(kāi)拍的24塊地塊將停止交易。相較于6月首批超60家房企參拍、最熱地塊43家房企參拍，合肥9月二批次集中供地報名企業(yè)僅10余家，各宗地參拍房企數量在2-6家。在競拍過(guò)程中，房企出價(jià)理性。
而即將在10月開(kāi)啟第二次土拍的杭州，10宗競品質(zhì)地塊至9月15日報名截止，僅富陽(yáng)富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒(méi)有達到規定門(mén)檻，無(wú)法進(jìn)入后續正式競價(jià)環(huán)節，相當于提前“流拍”。
上述業(yè)內人士分析認為，房企拿地積極性不高，各城市流拍率增高，一個(gè)重要原因在于集中供地的時(shí)間安排。在第二批“兩集中”供地新規調整后，有12個(gè)城市把時(shí)間安排在9月，意味著(zhù)房企要準備大量的資金，加之，上半年迫于銷(xiāo)售回款壓力導致大量人員流失也讓房企的投拓部門(mén)力不從心。
“部分城市二批次地塊延續‘競自持’出讓方式或增加品質(zhì)要求，房企自持和施工成本提升，土拍規則優(yōu)化對房企利潤端利好預期相對有限，房企投資觀(guān)望情緒上升，市場(chǎng)回歸理性”，一位房企的投拓人士指出。
此外，“購地資金來(lái)源審查制度，加強購地和融資的監管”，要求股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。上述業(yè)內人士表示，這項非常嚴苛的規則直接限制了開(kāi)發(fā)商拿地規模。此要求基本上除了企業(yè)自有資金以外，其他的資金獲取方式都不能用于拿地，加之此前買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%的要求，也限制了房企的拿地力度。
