截至9月22日，全國22城第二批次地塊出讓進(jìn)程已經(jīng)過(guò)半，廈門(mén)、福州、蘇州等10個(gè)城市率先完成出讓。觀(guān)察可以發(fā)現，相較于首輪集中供地，溢價(jià)率下降、流拍率上升成為本輪土拍的顯著(zhù)特征。

　　研究機構認為，在政策調控和房地產(chǎn)金融審慎管理走向常態(tài)化的情況下，房企拿地意愿受限，預計后續競拍的城市土地市場(chǎng)也將降溫。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市，或進(jìn)一步優(yōu)化土拍規則。

　　多城下調溢價(jià)率上限 提高參拍門(mén)檻

　　由于土拍規則調整，在第二次集中供地過(guò)程中，多個(gè)城市的土地出讓出現延期或重新掛牌，例如，深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌，福州、濟南、沈陽(yáng)、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時(shí)間來(lái)看，很多本該8月集中土拍的城市，都延期至9、10月份。

　　根據中指研究院發(fā)布的一份報告，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，第二輪集中供地的土拍規則較首批主要呈現三點(diǎn)變化：首先，競拍規則優(yōu)化為“限價(jià)+搖號”。以廣州、南京、杭州、合肥為代表的多數城市溢價(jià)上限被下調至15%，降低房企的拿地成本。部分城市取消“競配建”和“競自持”，多數城市引入搖號作為競價(jià)達上限后的最終環(huán)節。其中，上海和蘇州實(shí)行“一次報價(jià)”，無(wú)錫、福州等11個(gè)城市“搖號”出讓?zhuān)本?、青島等6個(gè)城市則采取“競報高品質(zhì)方案”。

　　其次，參拍門(mén)檻在多個(gè)維度被抬高。在開(kāi)發(fā)資質(zhì)上，重點(diǎn)城市第二批次地塊的出讓規則對競買(mǎi)人開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求更加嚴格，包括資質(zhì)級別、年限、聯(lián)合多主體等，在購地資金上，審查力度加強，除天津外的多數城市明確房企股東和購地資金來(lái)源“五不得”，上海、南京等城市須在土拍前后經(jīng)由會(huì )計師事務(wù)所開(kāi)展審查。

　　最后，品質(zhì)相關(guān)標準提升。杭州、蘇州等10個(gè)城市在第二批集中供地中強調“品質(zhì)”要求。其中，北京和合肥在設置最低品質(zhì)標準的同時(shí)對部分地塊采用“競報高品質(zhì)方案”方式出讓;青島、沈陽(yáng)等城市采取“競品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺“定品質(zhì)”細則。

　　流拍率上升 頭部房企拿地金額占六成

　　二次集中供地伊始，多個(gè)城市都對土地溢價(jià)率的上限進(jìn)行了限制，這被解讀為利好開(kāi)發(fā)商，但仔細研讀規則后發(fā)現，嚴格購地資金來(lái)源、競建筑品質(zhì)等多個(gè)細則對開(kāi)發(fā)商提出了更高要求。從大環(huán)境看，當前各類(lèi)嚴調控政策頻出，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)出現降溫趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢趨緊，房企拿地態(tài)度變得謹慎。

　　克爾瑞研究中心分析認為，從已完成二輪集中土拍的城市看，土拍規則的調整產(chǎn)生了一定的穩地價(jià)效應，土地市場(chǎng)普遍出現降溫。對比首輪集中土拍熱度來(lái)看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑。具體看，成交溢價(jià)率均較首輪土拍有所降低，尤其是濟南、天津等低熱度城市，溢價(jià)率降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上;除廈門(mén)外，其余7個(gè)城市二輪流拍率均大幅走高，沈陽(yáng)、長(cháng)春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過(guò)30%。

　　中指研究院也稱(chēng)，在住宅用地加大供應的情況下，廈門(mén)、無(wú)錫、成都等城市的成交規模雖然進(jìn)一步走高，但土地市場(chǎng)降溫明顯，競價(jià)達上限的地塊比重較首批有所下降。長(cháng)春、天津等市場(chǎng)較冷城市的上限地塊比重保持低位。成交樓面價(jià)方面，多數已成交城市二批次地塊成交樓面均價(jià)較首批有所下跌，青島和成都則受初始樓面價(jià)較高影響地價(jià)上漲。

　　對于后市，中指研究院認為，預計后續即將競拍的城市土地市場(chǎng)也將出現降溫，部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點(diǎn)，進(jìn)入競價(jià)最終環(huán)節的概率較高，利潤較低或出讓要求復雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。

　　“二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或將進(jìn)一步優(yōu)化土拍規則。”該研究院還分析，為響應加強住房保障體系建設的要求，部分城市第三批集中供地或將加大保障性租賃住房用地供應，其中長(cháng)春已明確表示第三批將以棚改用地和租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

　　不過(guò)，在土拍遇冷大環(huán)境下，頭部房企仍表現斐然?？硕鹧芯恐行臄祿@示，第二輪集中供地含宅地成交地塊中，成交TOP20房企拿地金額達到1047億元，占成交總額的60%，且較首輪有4%的上升，其中，中海、保利、廈門(mén)建發(fā)位居前三。

　　中指研究院就認為，隨著(zhù)土地市場(chǎng)熱度走低，拿地成本下行，第二輪集中土拍規則的調整將為資金穩健的房企帶來(lái)拿地機會(huì )，利于其以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲。