“兩集中”供地作為2021年的熱門(mén)話(huà)題備受關(guān)注。

　　第二批集中供地還在進(jìn)行當中，相對于第一批集中供地而言，第二批集中供地走的些許艱難，不少城市出現延期出讓、終止掛牌、地塊流拍等現象。

　　據統計，目前有11座城市已經(jīng)完成第二批次土地出讓?zhuān)山豢偨痤~2688.5億元。從成交結果中看，第二批集中供地中，民企身影明顯減少，央企成拿地“主力軍”。

　　半數城市完成出讓 央企漸成主流

　　各大城市第二批集中供地走得更加艱難。據中國網(wǎng)地產(chǎn)統計，截止發(fā)稿時(shí)間，有11城已經(jīng)完成土地出讓?zhuān)?城發(fā)布土地掛牌公告，僅剩鄭州、寧波未發(fā)布掛牌公告。

　　從已經(jīng)完成土地出讓的城市來(lái)看，廈門(mén)、長(cháng)春、福州、天津等11城合計掛牌518宗地，成交353宗地塊，成交總金額達2688.5億元。除廈門(mén)平均溢價(jià)率達25%外，其余城市基本以低溢價(jià)率甚至底價(jià)成交;長(cháng)春、無(wú)錫、福州等多個(gè)城市均有地塊流拍或提前終止出讓?zhuān)僚氖袌?chǎng)整體降溫明顯。

　　值得注意的是，與第一輪土拍相比，第二批集中供地中拿地較多的均為央企。

　　其中，中海以85.46億元競得天津市3宗地塊、中鐵37.55億元競得天津6宗地、金茂35億元斬獲青島8宗地、中國鐵建74.32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外，五礦、保利、華潤、招商蛇口、中國鐵建、北京城建等均有斬獲。

　　此外，本次拿地較多的民企為龍湖，分別在天津、合肥、無(wú)錫、長(cháng)春、蘇州、成都等地均有斬獲，成交金額超百億。

　　多城調整土拍規則 上海加入“隨機值”

　　在第二批集中供地中，多個(gè)城市土拍規則的修改制定與第一批不同。據不完全統計，在第二批集中供地的過(guò)程中，深圳、蘇州、天津、濟南等10余個(gè)城市曾先后發(fā)布延期土地出讓的公告，在修改土拍規則后，重新掛牌出讓。

　　經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現，不論是與第一批集中供地相比，還是各個(gè)城市之間調控政策的變化，第二批“兩集中”供地規則有共性，也有特性。其中，禁馬甲、競品質(zhì)、限制土地價(jià)格的溢價(jià)率、審核購地金額的來(lái)源以及房企資質(zhì)，成為各大城市的共識。

　　與第一批集中供地相比，第二批供地在溢價(jià)率方面更加嚴格。多城住宅用地溢價(jià)率上限調整為15%。其中，北京規定整體溢價(jià)率控制在10%以?xún)?，單宗溢價(jià)率不高于15%;天津地塊溢價(jià)由不高于50%下調至不高于15%;深圳地塊溢價(jià)率上限由45%降至15%等。

　　其次，嚴格競買(mǎi)準入機制，審核參拍房企的開(kāi)發(fā)資質(zhì);對房企參拍地塊進(jìn)行限制，禁止馬甲公司參與，提高拿地公平性，降低市場(chǎng)熱度;建立購地資金來(lái)源審查制度，競買(mǎi)方資金來(lái)源應為自有資金。

　　此外，部分城市取消了競自持、競配建、無(wú)償代建等規則，更加側重建筑品質(zhì)的保障。據統計，目前深圳、成都、廣州還有競自持規則，但天津、杭州已經(jīng)取消;濟南、廣州取消了競配建規則，廈門(mén)、長(cháng)春還在執行。成都還在實(shí)施競人才房規則。

　　在第二批集中供地中，部分城市上調保證金比例、禁止合作開(kāi)發(fā)，提高房企參拍門(mén)檻。據悉，蘇州保證金比例統一上調至50%，南京部分地塊禁止合作開(kāi)發(fā)。而武漢新的競拍規則顯示，在競拍達到出讓最高價(jià)仍有競爭的，轉為競一次性付款。

　　除了共性之外，部分城市因城施策，開(kāi)始試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。其中，在北京掛牌的43宗地塊中，大興黃村海戶(hù)新村地塊引人關(guān)注，該地塊引入“競現房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，當競價(jià)達到合理上限價(jià)格后，轉入“競現房銷(xiāo)售”面積;當可出讓居住建筑規模全部競報為“現房銷(xiāo)售”，轉入競高品質(zhì)建設方案。需要注意的是，所在樓棟需在拿到竣工備案表后整棟現房銷(xiāo)售。而杭州也有10宗地明確要求現房銷(xiāo)售。

　　上海更是觸發(fā)新規則，引入“隨機值”。9月13日晚間，上海發(fā)布第二批集中供地詳細公告稱(chēng)，當競價(jià)進(jìn)入一次書(shū)面報價(jià)階段，一旦有競買(mǎi)人報價(jià)相同，將觸發(fā)系統新增一個(gè)大于中止價(jià)且不大于一次書(shū)面最高報價(jià)的任一萬(wàn)位整數“隨機值”。書(shū)面報價(jià)環(huán)節僅新增一個(gè)隨機值，隨機值可與競買(mǎi)人的報價(jià)重復。平均價(jià)為一次書(shū)面報價(jià)結束后所有有效報價(jià)的算術(shù)平均值(有三個(gè)及以上有效報價(jià)的，“隨機值”納入平均價(jià)計算)，未報價(jià)、無(wú)效報價(jià)和修正報價(jià)不納入平均價(jià)計算。

　　換句話(huà)說(shuō)，一旦在一次書(shū)面報價(jià)階段出現競買(mǎi)人相同報價(jià)的，系統將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機值，并被納入后續平均價(jià)的計算過(guò)程中，之后出價(jià)最接近這個(gè)平均值的房企就能拿到地塊。

　　由此可以看出，房企在上海拿地的隨即行將增加，考驗的不僅是拿地的房企的實(shí)力，更多了運氣的成分。

　　保利投顧研究院也表示，全國多城第二批集中供地規則的改變，更加聚焦于“控溢價(jià)”“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”上，意味著(zhù)調控從單純“穩住地價(jià)”向“穩住實(shí)際地價(jià)”轉變。

　　規則生變 房企該如何突圍？

　　從上述規則中可以看出，相對于第一批次集中供地而言，第二批次兩集中供地規則更加嚴格。兩集中供地規則的不斷調整，對房企提出了更大的考驗，企業(yè)只有合理分配現金流、提高融資能力、改變拿地策略才能在競爭中突圍。

　　首先，面對兩集中土拍政策，房企內部投拓人員要提高自身專(zhuān)業(yè)度。集中供地新政下，城市研究、拿地策略、產(chǎn)品體系等的精準判斷，都將會(huì )對企業(yè)拿地成效產(chǎn)生重大影響。

　　其次，在現金流方面，房企應拓展銷(xiāo)售渠道，合理運用營(yíng)銷(xiāo)戰略，加快庫存去化速度，提高變現能力，回籠資金;同時(shí)尋找更多的融資渠道，雙管齊下。

　　第三，提高產(chǎn)品品質(zhì)。房企要不斷提升軟實(shí)力，為市場(chǎng)提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過(guò)硬質(zhì)量的住宅，只有高品質(zhì)產(chǎn)品的保障，才能贏(yíng)得更多購房者的信賴(lài)。

　　第四、制定符合公司的發(fā)展規劃，多元化布局和發(fā)展，提高企業(yè)抗風(fēng)險能力。房企可以緊盯國家發(fā)展規劃，在租賃市場(chǎng)、物管服務(wù)、老舊小區改造、社區養老等領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機遇。

　　第五、合作共贏(yíng)，多渠道拿地發(fā)展。房企要突破現有拿地模式，可以通過(guò)城市更新、合作開(kāi)發(fā)、收并購等多元化的拿地模式來(lái)拓展土地儲備。在這一過(guò)程中，房企可以增大拿地優(yōu)勢，實(shí)現抱團取暖，也可以抵御風(fēng)險。