9月，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)入傳統“金九銀十”時(shí)期，但目前市場(chǎng)多項數據表現“乏力”，不復往年的火爆場(chǎng)景。

　　在部分城市加碼調控政策以抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，也有部分城市通過(guò)召開(kāi)座談會(huì )或出臺政策的方式，限制房企降價(jià)，被行業(yè)媒體稱(chēng)之為“限跌令”。

　　“限跌令”的出現引起了廣泛關(guān)注，意味著(zhù)各地樓市已經(jīng)開(kāi)始分化，且進(jìn)入雙向調控時(shí)代。

　　據不完全統計，截止目前，已經(jīng)有湖南岳陽(yáng)、河北唐山、云南昆明、遼寧沈陽(yáng)、江蘇江陰等6個(gè)城市先后發(fā)布“限跌令”，基本都是三四線(xiàn)城市。

　　在各地政策的不斷出臺、金融監管日趨嚴格的情形之下，“三線(xiàn)四檔”、土拍“兩集中”也對于各地樓市的穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期起到了一定作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入調整期，不少企業(yè)融資渠道受限、銷(xiāo)售回款困難，開(kāi)始采用降價(jià)銷(xiāo)售的方式加速回款，緩解困境。

　　“限跌令”以三四線(xiàn)城市為主

　　8月9日，湖南岳陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住宅往前成交價(jià)格限制的通知》，這是2021年全國首個(gè)限制房?jì)r(jià)跌幅的政策?！锻ㄖ分忻鞔_，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案后，其實(shí)際成交價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買(mǎi)賣(mài)合同;若開(kāi)發(fā)企業(yè)確需重新調整備案價(jià)格，6個(gè)月才可以申請調整。

　　而后，云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽(yáng)、湖南株洲先后召開(kāi)座談會(huì )，強調要加強市場(chǎng)監督管理，遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規律，嚴防惡意降價(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序，立即停止違規銷(xiāo)售行為，下架所有涉嫌低價(jià)銷(xiāo)售的房源信息。

　　8月31日，江蘇江陰市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展若干事項的通知》中明確規定，嚴禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規違法行為。

　　經(jīng)過(guò)梳理發(fā)現，“限跌令”政策出臺的目的主要在于打壓惡意降價(jià)行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。同時(shí)可以看出發(fā)布“限跌令”的6個(gè)城市基本都是處于市場(chǎng)下行趨勢，庫存壓力大且市場(chǎng)去化緩慢。

　　對此現象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前樓市分化現象明顯，一、二線(xiàn)城市預防暴漲，三、四線(xiàn)城市則在預防暴跌。”

　　三四線(xiàn)城市庫存壓力大

　　數據是市場(chǎng)現狀的最直接體現。

　　以昆明為例。在新房方面，據克而瑞數據顯示，8月昆明主城商品住宅成交均價(jià)14028元/平方米，環(huán)比下降2.95%，同比下降8.65%，主力成交皆為剛需低價(jià)項目，供銷(xiāo)量?jì)r(jià)持續下跌。二手房方面，昆明的二手房交易量從5月的703套、7月的500套、直線(xiàn)下降到8月的178套，交易量呈斷層式下降。

　　昆明并不是特例。據數據顯示，8月岳陽(yáng)商品住宅均價(jià)6860元/平米，同比下降2.21%，整體市場(chǎng)均價(jià)處于下跌通道。

　　唐山同樣也存在銷(xiāo)售下滑的狀況。據克而瑞環(huán)京統計決策系統統計，2021年1-7月，唐山實(shí)現成交金額202.73億元，同比下降31.24%，成交均價(jià)9941元/㎡，同比下降9.19%。7月份唐山成交價(jià)回調，商品住宅成交面積25.4萬(wàn)㎡，環(huán)比減少18%;成交均價(jià)為9475元/㎡，環(huán)比下跌7%。

　　伴隨著(zhù)成交下滑，市場(chǎng)去化會(huì )更加緩慢，庫存壓力增大。據中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統數據顯示，截止到8月，昆明庫存1129萬(wàn)平米，消化周期19.9個(gè)月。唐山主城區新建商品房庫存586.36萬(wàn)平方米，去化周期更是高達40多個(gè)月。

　　縱觀(guān)全國樓市，存在庫存壓力大、去化緩慢情況的并非只有個(gè)別城市，可以預見(jiàn)，未來(lái)隨著(zhù)政策收緊效應顯現和整體市場(chǎng)繼續下行，不排除更多城市出臺“限跌令”。

　　“限跌令”并非首次出現

　　2003年，國務(wù)院18號文官宣，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年11月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出10條措施，“四萬(wàn)億”政策出爐。同年12月國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入黃金十年。

　　在此后，為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展，樓市調控以限制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快為主基調，但是也有部分地方出臺了限制房?jì)r(jià)跌幅的政策，因此“限跌令”并非新生事物。

　　2014年，杭州曾規定商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，否則將被限制網(wǎng)簽;此后，2016年廣東惠州、2017年廣東中山、2018年山東濟南先后出臺政策或約談房企，禁止“惡意降價(jià)”;2020年3月，東莞也出臺“限跌令”，規定準售房源不得低于申報價(jià)格的90%。

　　房住不炒 穩字當頭 住有所居

　　有人會(huì )不理解，房?jì)r(jià)下跌難道不是好事嗎?其實(shí)，事實(shí)并非如此。

　　首先，房子除了居住之外，更是人們保值、投資的一個(gè)渠道。房?jì)r(jià)上漲，對于已經(jīng)購房的人來(lái)說(shuō)，固然是好事，但是對于沒(méi)有買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)會(huì )不斷增加壓力;房?jì)r(jià)下跌，會(huì )使已經(jīng)買(mǎi)房的購房者資產(chǎn)縮水，可能導致部分人出現過(guò)激的維權行為，不利于社會(huì )穩定。而即將買(mǎi)房、未來(lái)將要買(mǎi)房的人，也不能保證房?jì)r(jià)不會(huì )繼續下降。

　　其次，房?jì)r(jià)大起大落，對于房地產(chǎn)行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)都將造成巨大影響，不利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的穩定發(fā)展。

　　最后，就房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)說(shuō)，可能形成行業(yè)的惡性競爭，打價(jià)格戰，在售價(jià)降低的情況下，為了利潤，會(huì )縮減成本，可能會(huì )導致?tīng)€尾樓的不斷增加，最終受害的還是購房者。

　　因此房?jì)r(jià)不能過(guò)快上漲，也不能隨意下跌。此次，“限跌令”的再次出現，是“一城一策”、精準調控的體現，也印證了國家穩字當頭、房住不炒、全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的決心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“限跌令”表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌?，背后其?shí)進(jìn)一步說(shuō)明了“穩定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。