前不久，國新辦召開(kāi)了一次主題為“努力實(shí)現全體人民住有所居”的新聞發(fā)布會(huì )。會(huì )議強調“將通過(guò)建立住房保障體系、全面落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制實(shí)現全體人民住有所居目標”。

　　其中備受市場(chǎng)關(guān)注的核心關(guān)鍵詞為“住有所居”。

　　“住有所居”的現實(shí)意義在于人人有房住，而非人人買(mǎi)房住。伴隨著(zhù)一系列政策的落地，在可預見(jiàn)的未來(lái)幾年，國內住房保障體系將會(huì )不斷得以完善。“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系”是未來(lái)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要組成部分，保障性住房將與商品房一同構建起整個(gè)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端。

　　為保障性住房“面包”提供足額“面粉”

　　住房保障體系構建的核心在增加土地供應，如果沒(méi)有充足的土地供應，住房保障體系的發(fā)展仍將緩慢，且會(huì )持續讓位于商品房市場(chǎng)。

　　2021年的全國集中土拍市場(chǎng)，包括北京、重慶、杭州在內的多座城市，在集中土拍時(shí)均增加了競租賃住房或自持租賃面積的競拍新規則，一系列規則的設置對于保障性住房的土地供應形成了有力支撐，能夠保證市場(chǎng)中商品房與保障性住房能夠進(jìn)行雙通道供應。

　　我們以北京土地市場(chǎng)為例。

　　8月30日，北京發(fā)布第二批集中供應地塊共43宗地塊，總供應面積達到243.7萬(wàn)㎡，規模比首次供地增加44%，起始價(jià)1358.77億。

　　與首批集中供地相比，北京二批集中供地中住宅用地增加13宗，建設用地與規劃建面均增加44%。在43宗地塊中，包含1宗獨立公租房用地，13宗配建保障性租賃住房用地，租賃住房用地總建筑面積27.2萬(wàn)平米，整體占比進(jìn)一步拉升。

　　在5月的首批集中供地中，北京的整體土地成交溢價(jià)率為6.4%。由于其所具備較為完善的競拍規則，得到了住建部的直接表?yè)P，且其一系列土拍規則被稱(chēng)之為“北京模式”，不少城市在第二批集中供地的競拍規則中也在積極學(xué)習引入“北京模式”。

　　以重慶二批集中供地為例。8月31日重慶公布第二批集中供地地塊宗數，共掛牌42宗地，其中17宗地配有自持租賃住房。

　　在競拍規則中，重慶同樣也增加了“競自持”條件。當競價(jià)達到最高限價(jià)后，轉為現場(chǎng)競自持租賃住房比例環(huán)節;當競自持租賃住房比例達到100%時(shí)，轉為競自持租賃住房年限環(huán)節;當競自持租賃住房年限達到50年時(shí)，則以接受該條件中競買(mǎi)保證金最先到賬者確定為最終競得人。不難看出，重慶較為復雜的競拍規則設定也是優(yōu)先“保障”。

　　包括重慶在內，在多座城市已經(jīng)公布的第二批集中供地公告中，保障性租賃住房供地的比例正在不斷提升，同第一輪集中供地的“經(jīng)驗缺乏”相比，二批供地均已開(kāi)始針對溢價(jià)率與租賃住房比例進(jìn)行規則設置，“北京模式”的示范作用顯著(zhù)。

　　“出價(jià)最高者得”規則被弱化

　　土地溢價(jià)率的高低與保障性住房的地塊供給，能夠直接反映一座城市對于“住有所居”政策的理解執行的堅決與否。

　　在首輪集中供地中，22城出讓802宗地塊，合計土地出讓金10530億，平均土地溢價(jià)率達到14.7%。樓面價(jià)相比2020年同期上漲15.1%。

　　首輪集中供地的出讓金與溢價(jià)率均高于往年，集中土拍顯然沒(méi)有達到降低地價(jià)和市場(chǎng)預期的政策目標。因此在二批集中土拍開(kāi)始后，多個(gè)城市選擇暫緩供地計劃以進(jìn)行規則完善調整。

　　貝殼研究院監測數據顯示，截至9月15日，福州、濟南、天津與青島完成第二批集中供地，從宅地成交率(成交宗數/出讓宗數)來(lái)看，福州成交率為68.4%，較首批次下降18.6%;濟南成交率為72.9%，較首批次下降21.9%;天津成交率為65.6%，較首批次下降12.0%;青島成交率為90.0%，較首批次下降8.2%;成都第二批集中供地中的17宗地因故終止出讓。

　　第二輪集中供地成交率與首輪相比有所降低。一是受房企拿地的節奏性策略影響所致，二是部分城市在首批集中供地規則之上又進(jìn)行了“修補”，對于穩定土地市場(chǎng)也起到了作用。

　　部分媒體將前一階段的房企股價(jià)大漲作為結果進(jìn)行推算，認為多座城市針對土拍規則的調整對于房企是利好。實(shí)際上，作為土拍規則調整的核心，控制溢價(jià)率無(wú)疑會(huì )降低房企拿地成本，但這也只是規則調整的伴隨結果，并非規則調整的目標指向。

　　我們以北京的二批集中土拍規則進(jìn)行詳解，其中最為重要的兩條規則：“搖號確定競得人”、“競現房銷(xiāo)售面積”。

　　“搖號確定競得人”規則規定：當競買(mǎi)報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為現場(chǎng)搖號方式確定競得人。

　　如此一來(lái)中小規模房企將有更多機會(huì )拿地，市場(chǎng)也不會(huì )再僅以出價(jià)高低與自持比例進(jìn)行抉擇。房企利用產(chǎn)品“縮水”以降低成本所導致的購房者踩雷幾率也將減少，這對于消滅劣質(zhì)住房將是一次有效助力。

　　“競現房銷(xiāo)售面積”規則規定：在競拍時(shí)該地塊若達到出讓地價(jià)上限后，轉為“競報現房銷(xiāo)售面積”。

　　此次被納入試點(diǎn)的地塊是大興黃村地塊，在價(jià)格達到上限后，競拍房企將以“現房銷(xiāo)售”面積為競爭點(diǎn)。對購房者而言，現房銷(xiāo)售能夠杜絕“爛尾”，真正實(shí)現所見(jiàn)即所得;對開(kāi)發(fā)商而言，“高周轉”在北京市場(chǎng)將成為絕唱，現房銷(xiāo)售對于房企的資金能力將是一個(gè)考驗，在這一點(diǎn)上，資金實(shí)力雄厚的央企無(wú)疑具備優(yōu)勢。

　　“現房銷(xiāo)售”條件之下，資本運作能力成為考驗房企操盤(pán)的核心挑戰，就短期而言，“現房銷(xiāo)售”仍難以大規模推行，畢竟當下多數房企考慮的還是“效率”，尤其對于大多數民企而言，市面上的錢(qián)仍舊很“貴”。

　　為保障房企在資金利用層面的低杠桿，北京更是采取了“禁馬甲”規則，要求房企拿地后不能轉移股權和權益，且在資金端規定了四個(gè)不屬于：

　　1. 不屬于直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金;

　　2. 不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預付款;

　　3. 不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;

　　4. 不屬于使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。

　　如此一來(lái)，房企拿地后引入“資本”難度升級，以往拿地后進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的操作將難以實(shí)施。

　　引入“高標準住宅方案”以消滅劣質(zhì)住房

　　“整體溢價(jià)率不超過(guò)10%，單宗地最高溢價(jià)率為15%”，限溢價(jià)率的規則制定可能是體現北京堅決建立住房保障體系的決心所在。對于土拍溢價(jià)率的設限，既能夠將市場(chǎng)預期變得更加溫和可控，又對房企拿地成本有降低作用。

　　此外，對于購房者極為友好的“高標準住宅方案”規則在北京二批集中供地得到進(jìn)一步明確。在二批集中供地的43宗地塊之中有36宗地為競品質(zhì)地塊，占比進(jìn)一步提升至84%，在首批集中供地中，僅有7宗地為競品質(zhì)地塊。“高標準住宅方案”已經(jīng)成為北京土拍的亮點(diǎn)規則，也是保障項目交付品質(zhì)的重要舉措。

　　“高標準住宅方案”并非比拼豪華程度，而是以“宜居”作為重要評選標準，充分考慮戶(hù)型實(shí)用程度、居住體驗、配套設施可達性、公共空間設置等指標。“高標準住宅方案”大概率會(huì )解決在前幾年由于“雙競規則”所間接導致的項目品質(zhì)下降問(wèn)題。

　　2016年，北京土拍市場(chǎng)推出“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的土地出讓模式，自此之后市場(chǎng)中涌現出多個(gè)“限競房”，僅在2019年，限競房共計成交20914套，占新房市場(chǎng)成交的57%。

　　對于購房者而言，“限競房”的出現無(wú)疑是某種房?jì)r(jià)的友好，其可以將房?jì)r(jià)限定在階段之內;但對房企來(lái)說(shuō)，在土地成本居高與“限競房”銷(xiāo)售限價(jià)的情況下，只能往下壓成本、要利潤，產(chǎn)品減配無(wú)疑成為最令購房者受傷的地方。一系列圍繞項目品質(zhì)的維權事件開(kāi)始出現，關(guān)于外立面鼓包、墻皮掉落、入戶(hù)過(guò)道過(guò)窄的維權事件出現在祥云賦、紫郡蘭園、公園十七區等眾多限競房項目。

　　“雙競規則”所導致的高地價(jià)與低房?jì)r(jià)組合，嚴重壓縮了房企的利潤空間，房企不會(huì )做賠本的買(mǎi)賣(mài)，即使保留最為微弱的利潤，最終也還是得由購房者買(mǎi)單。

　　2021年，北京所推出的一系列土拍新規取代了以往的“雙競規則”，尤其房企搖號、低溢價(jià)率等規則能夠幫助房企減輕拿地成本壓力，促使房企不再向下要利潤，預計未來(lái)兩年內上市的項目維權事件將大幅度減少。

　　以完善保障房體系、消滅劣質(zhì)住房為重任的“北京模板”并非個(gè)案，一眾城市也在不斷進(jìn)行規則跟進(jìn)。包括杭州、寧波在內的部分城市宣布未來(lái)30%新房將是保障性租賃住房。

　　在浙江發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》中寫(xiě)道，在“十四五”期間，人口凈流入的大城市，新增保障性租賃住房供應套數占新增住房供應套數的比例力爭達到30%以上。

　　各地土拍規則的調整目標在于加強保障性住房體系的全國化建立，多個(gè)城市的二次集中供地公告中所發(fā)布的新“工具”將其決心展現無(wú)遺。

　　如果行業(yè)的“上半場(chǎng)”是以市場(chǎng)化為特點(diǎn)，那么“下半場(chǎng)”將是保障房與商品房并行的路徑。房企也將要重新適應新的市場(chǎng)規則。