9月13日晚間，上海公布第二批集中供地信息。從規則看，上海要求購地資金為自有資金，并在競拍環(huán)節增加“隨機值”概念，以增加書(shū)面報價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。
無(wú)獨有偶，8月以來(lái)，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市也發(fā)布了第二批集中供地公告，并對相關(guān)規則進(jìn)行調整。業(yè)內人士預計，重點(diǎn)城市拿地成本或出現一定幅度下調。
上海集中出讓多宗地塊
上海此次集中供地共出讓48宗地塊，涉及27宗商品住宅用地，總出讓面積251.59萬(wàn)平方米，起始出讓總價(jià)約574億元。從27宗住宅用地區域分布看，五大新城依舊是供應主力，與年初提到的五大新城規劃形成呼應。
價(jià)格方面，第二批與第一批同區域地塊價(jià)格基本持平，僅有3宗地塊指導價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，分別是：徐匯區漕河涇、徐匯區康健街道、楊浦區江浦社區。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的地塊位于徐匯區漕河涇街道，為11.4萬(wàn)元/平方米;最低的位于金山區楓涇鎮，為2.52萬(wàn)元/平方米。此批次最高報價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。
上海此次延期修訂的第二輪集中供地對租賃用地、安置房和城中村改造用地等方面有所傾斜。公告顯示，此輪供地中包括征收安置房地塊14宗，出讓面積68.64萬(wàn)平方米;租賃住房7宗，出讓面積15.12萬(wàn)平方米;城中村改造地塊2宗，出讓面積4.68萬(wàn)平方米。無(wú)論從地塊數量還是用地面積看，租賃用地、安置房和城中村改造用地在此輪供地中的占比都大幅提升。
限定購地資金來(lái)源
相比于上海首輪集中供地，第二批集中公告的住宅用地競價(jià)規則中將增加“隨機值”概念。換句話(huà)說(shuō)，在書(shū)面報價(jià)階段，如果出現競買(mǎi)人報價(jià)相同，將自動(dòng)產(chǎn)生一個(gè)隨機值。該隨機值將納入平均價(jià)計算過(guò)程。
根據過(guò)去規則，各競買(mǎi)人通過(guò)書(shū)面報價(jià)，最接近平均值的獲得土地，但類(lèi)似政策有一些瑕疵。例如，部分房企揣摩了這個(gè)平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。如今增加了隨機值，類(lèi)似揣摩就失去意義，拿地有一定隨機性，增加了書(shū)面報價(jià)過(guò)程中拿地的公平性。
值得注意的是，上海根據房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制有關(guān)要求，對競買(mǎi)主體的交易資金來(lái)源進(jìn)行明確限定。公告要求，競買(mǎi)主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。競買(mǎi)主體的交易資金來(lái)源(包括競買(mǎi)或投標保證金、定金及后續土地出讓價(jià)款)應為符合我國法律法規及政策規定的自有資金。
重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫
據中國證券報記者不完全統計，8月以來(lái)，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京、合肥、武漢、成都和重慶等城市發(fā)布了第二批集中供地公告。重點(diǎn)城市的第二輪集中供地規則普遍較首輪進(jìn)行調整，調整內容包括單宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)15%、取消競配建并以搖號、一次性報價(jià)、競品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競得人、加強房企購地資格和購地資金審查等。業(yè)內人士預計，重點(diǎn)城市拿地成本或出現一定幅度下調。
據克爾瑞研究統計，8月全國土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積11769萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅超三成。價(jià)格方面，8月平均樓板價(jià)環(huán)比下降6%至2387元/平方米，同比下降12%。溢價(jià)率方面，重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率呈下降趨勢。8月，一線(xiàn)城市平均溢價(jià)率僅為0.7%，二線(xiàn)城市溢價(jià)率環(huán)比下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，三四線(xiàn)城市溢價(jià)率連續多個(gè)月走低，平均溢價(jià)率降至8.6%。
據中指研究院數據，8月30日至9月5日，全國40個(gè)大中城市推地總量環(huán)比減少5%，17個(gè)城市無(wú)推出，天津、濟南推出量較大;成交方面，主要城市成交量減少24%，20個(gè)城市無(wú)成交，濟南、蘇州成交量較大。
