來(lái)源：時(shí)代周報

　　房地產(chǎn)收并購市場(chǎng)暗潮涌動(dòng)。

　　9月10日，藍光發(fā)展(600466.SH)發(fā)布公告稱(chēng)，控股股東藍光集團將持有的藍光發(fā)展無(wú)限售條件流通股6478.98萬(wàn)股股票司法拍賣(mài)，占總股本的2.13%。

　　同日，曾震驚圈內的“地產(chǎn)世紀交易”有了新進(jìn)展。融創(chuàng )中國(01918.HK)表示，將終止訂立有關(guān)由融創(chuàng )中國持有且由萬(wàn)達酒店集團管理的21家酒店的酒店管理協(xié)議。2017年，融創(chuàng )中國以438.44億元收購萬(wàn)達13個(gè)文旅項目的91%股權，并由交割后項目承擔現有全部貸款約454億元。

　　Wind數據顯示，今年截至9月10日，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易額達1537.56億元。其中，交易金額超百億元的為3起，超50億元有5起。房地產(chǎn)行業(yè)收并購動(dòng)態(tài)共有554起，平均每天超過(guò)兩起。

　　隨著(zhù)償債高峰期到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)收并購力度仍將加大。9月10日，同策研究院研究總監宋紅衛對時(shí)代周報記者表示，明年將是地產(chǎn)行業(yè)收并購大年。從收購方角度看，每年初是現金流最充裕之時(shí)，此時(shí)為并購的最佳時(shí)機。

　　贏(yíng)者通吃

　　并購，是2021年房地產(chǎn)領(lǐng)域的高頻詞之一，多起百億元級并購案例成為行業(yè)洗牌的注腳。

　　“并購王”融創(chuàng )中國從未缺席。4月16日，融創(chuàng )中國稱(chēng)，與彰泰集團訂立合作框架協(xié)議，雙方將共同設立合資公司，接手彰泰所屬目標公司100%權益。該交易對價(jià)約為99.1億元。同時(shí)，融創(chuàng )服務(wù)擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權。至此，融創(chuàng )系累計出資108億元收購彰泰集團旗下兩家公司。

　　由于交易金額巨大，業(yè)內稱(chēng)該筆交易為2021年房地產(chǎn)行業(yè)最大并購案。137天后，又被另一起鯨吞事件刷新。

　　8月31日晚間，中天金融發(fā)布公告稱(chēng)，公司與佳源集團簽訂股權轉讓協(xié)議，籌劃將城投集團100%股權轉讓給后者，股權轉讓價(jià)款暫定為180億元。

　　“獵物”清單不僅局限于中小房企，還不乏規模房企或百強企業(yè)。

　　藍光發(fā)展曾是“川系地產(chǎn)一哥”，曾用3年時(shí)間實(shí)現銷(xiāo)售額從百億元到千億元的跨越。但當行情轉冷，藍光發(fā)展不得不轉讓項目與股權。9月15日，藍光發(fā)展將因股票質(zhì)押違約和債務(wù)違約進(jìn)行第三次股權司法拍賣(mài)，累計拍賣(mài)股份總股本比例為7.72%。據時(shí)代周報記者不完全統計，前三季度藍光發(fā)展已轉讓超30個(gè)地產(chǎn)項目。

　　資金雄厚的房企在下行周期尋找機會(huì )，通過(guò)“大魚(yú)吃小魚(yú)”方式實(shí)現贏(yíng)者通吃。頭部企業(yè)以資源和成本優(yōu)勢成為今日潮頭，行業(yè)集中度快速提升。

　　克而瑞地產(chǎn)研究統計，今年前8月，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達到1922億元，同比增幅最高達42.9%，TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也分別同比提升38.3%和26.6%，實(shí)現規模穩定提升。

　　緩解資金鏈壓力

　　今年是房企的償債高峰期，多家房企出現債務(wù)違約。資金鏈緊張的企業(yè)紛紛出售項目或轉讓股權，進(jìn)一步為并購熱潮加溫。

　　據中國指數研究院數據，今年9月，房企即將迎來(lái)又一償債高峰，債券到期總規模高達838.5億元。今年10-12月，債券月度到期均值為619億元，全年房企到期債務(wù)規模達1.28萬(wàn)億元。從未來(lái)12個(gè)月的債券到期情況來(lái)看，下一個(gè)償債高峰將出現在2022年3—4月，到期規模分別為1039.4億元及940.6億元。

　　過(guò)往房企償還債務(wù)以“借新還舊”為主，今年受“三道紅線(xiàn)”“五檔房貸”政策影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊。與此同時(shí)，地產(chǎn)違約事件發(fā)酵影響市場(chǎng)信心，地產(chǎn)債市進(jìn)入低迷狀態(tài)。

　　貝殼研究院統計，2021年1-8月，房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，金額規模減少1817億元。

　　償債壓力造成房企資金鏈緊張，形成違約風(fēng)險。

　　廣發(fā)固收團隊以“首次違約時(shí)存量債券余額/期初未違約債券余額”作為邊際違約率的計算方法，計算地產(chǎn)行業(yè)分季度的違約率情況。結果顯示，2020年7月以來(lái)，不論是從違約主體企業(yè)數量，還是違約債券金額，都遠超歷史同期水平。

　　貝殼研究院統計，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現象相比過(guò)去兩年明顯增加。僅上半年，已違約的房企就有12家。

　　融資受阻，房企加快賣(mài)貨回籠資金。但當下房地產(chǎn)交易市場(chǎng)降溫，去化效果不及預期。

　　“今年上半年很多房企在兩集中首拍中拿了高價(jià)地，尤其是三四線(xiàn)城市的高價(jià)地，這些地塊今年很難入市。在限價(jià)的情況下，即使明年可能入市也比較難，這些項目可能會(huì )出現問(wèn)題。”宋紅衛認為，此次盡管今年有部分房企出現資金鏈緊張問(wèn)題，但存在潛在問(wèn)題的房企還有很多。大部分房企都在加快銷(xiāo)售快速回籠資金，但7月市場(chǎng)下行，若政策仍高度從緊，銷(xiāo)售回籠資金或不甚理想，這一情況在今年年底或者明年上半年更加明顯。

　　如何防范并購風(fēng)險?

　　“很多房企為擴大規模盲目擴張，高價(jià)收購后發(fā)現項目存在很多問(wèn)題，在今年集中退出。”9月9日，深圳城市更新領(lǐng)域的基金公司負責人李力(化名)告訴時(shí)代周報記者，2016-2019年，多家外埠房企進(jìn)入深圳的方式均是高價(jià)收購城市更新項目。但深圳城市更新領(lǐng)域政策極多，每個(gè)項目的淵源歷史、房屋主體各不相同，房企貿然收購后發(fā)現算不過(guò)賬，最終只能退出。

　　李力表示，上市房企對資金周轉要求高，城市更新項目投資周期長(cháng)，部分房企沒(méi)做好投后管理，進(jìn)入多年后發(fā)現難以推進(jìn)，權衡之下陸續退出。

　　并購快車(chē)道，讓房企擴容提速的同時(shí)，也暗藏超速風(fēng)險。

　　融創(chuàng )中國終止與萬(wàn)達21家酒店的酒店管理協(xié)議原因，包括新冠疫情的影響及融創(chuàng )中國商業(yè)戰略的調整。在今年年中業(yè)績(jì)會(huì )上，融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌表示，“三道紅線(xiàn)”限制地產(chǎn)負債總額，并購之后負債規模上升。

　　9月10日，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對時(shí)代周報記者表示，房企收并購應注意政策、融資環(huán)境、收并購成本、及自身資金等問(wèn)題，應根據當前政策環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展定位，對外部環(huán)境有一定判斷。其次，房企應控制收并購成本，對項目收并購及后期開(kāi)發(fā)建設的費用進(jìn)行成本預算。此外，房企還需根據自身資金的充裕程度，結合成本預算，衡量收并購對自身運營(yíng)是否有影響。