購買(mǎi)商品房時(shí)，你是不是總會(huì )被美輪美奐的樣板間所打動(dòng)?是不是經(jīng)?？鄲澜桓兜姆课菖c當初買(mǎi)房時(shí)開(kāi)發(fā)商所承諾、所展示的不一致?近日，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規范新建商品住房銷(xiāo)售行為的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，提出“三一致”“四嚴禁”，明確叫停樣板間“貨不對板”，壓實(shí)開(kāi)發(fā)商主體責任，切實(shí)保障交房質(zhì)量。
樣板間需與實(shí)際交房一致
“很多人買(mǎi)房，就是沖著(zhù)樣板間定的，我也是這樣，所以樣板間的裝修和布置在開(kāi)發(fā)商賣(mài)房過(guò)程中起著(zhù)至關(guān)重要的作用。”2019年在北京南海子公園附近買(mǎi)房的消費者劉女士對《中國消費者報》記者表示，“我第一次去售樓處看房，就被裝修精致、布置華美的樣板間吸引了，當場(chǎng)就交了定金。沒(méi)想到，收房時(shí)卻讓我大失所望。”
劉女士告訴《中國消費者報》記者，交付的房屋跟樣板間的裝修水平差距極大，可以說(shuō)一個(gè)是“真的精裝”，一個(gè)只能算是“簡(jiǎn)裝”，比如樣板間用的是高雅的壁布，實(shí)際交房時(shí)墻上只是“刷大白”，樣板間的衣柜鑲著(zhù)金屬條，實(shí)際交房時(shí)衣柜什么造型都沒(méi)有。“想跟開(kāi)發(fā)商理論，可是樣板間早就拆了”。
樣板間過(guò)度裝飾、過(guò)度美化，是房屋銷(xiāo)售中經(jīng)常被消費者吐槽的問(wèn)題。通常情況下，開(kāi)發(fā)商在裝修設計樣板間時(shí)會(huì )格外用心，但往往消費者看到的樣板間和實(shí)際房屋的交付標準并不一致，“貨不對板”經(jīng)常引發(fā)糾紛，令消費者苦不堪言。
《通知》對樣板間提出“三一致”的要求，即樣板間的裝修標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實(shí)際的交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。
另外，《通知》還規定，開(kāi)發(fā)商在預售商品住房前，應按照經(jīng)審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶(hù)型樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝設置交付樣板間，并在交付樣板間內布置工藝樣板區。其中，項目有多個(gè)戶(hù)型的，應設置主要戶(hù)型(不少于兩個(gè))交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區應至少保留至項目交付三個(gè)月后。“在意見(jiàn)征求階段，有的企業(yè)提出取消樣板間保留時(shí)間的規定，但考慮到這是解決‘貨不對板’的主要措施之一，這條予以保留。”北京市住建委相關(guān)負責人向記者表示，未設置交付樣板間的，不得設置展示(宣傳)樣板間，開(kāi)發(fā)商在申請預售許可證時(shí)，區住建部門(mén)應對樣板間設置情況進(jìn)行現場(chǎng)核查。
項目不利因素應全面告知
樣板間“所見(jiàn)即所得”后，還得確保開(kāi)發(fā)商在宣傳過(guò)程中做到童叟無(wú)欺?！锻ㄖ诽岢隽虽N(xiāo)售人員“四嚴禁”，即：嚴禁虛假不實(shí)宣傳、嚴禁誤導客戶(hù)處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務(wù)設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷(xiāo)?！锻ㄖ芬?，開(kāi)發(fā)商在制作展板、沙盤(pán)、樓書(shū)、圖冊、APP軟件等各類(lèi)銷(xiāo)售宣傳材料時(shí)，項目范圍內展示內容應與規劃許可內容一致，建筑物、構筑物、綠地景觀(guān)、小區道路等比例關(guān)系應與規劃許可總平面圖一致;項目以外的展示內容應與現狀保持一致，不得展示未建設內容。銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中嚴禁虛假不實(shí)宣傳、嚴禁誤導客戶(hù)處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務(wù)設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷(xiāo)。
與此同時(shí)，有三項內容是開(kāi)發(fā)商必須在銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置予以公示的。一是項目?jì)韧饪赡軐贤喠⒁约胺课輧r(jià)格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素，應準確、全面地向購房人公示。二是經(jīng)審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購房人掌握采光通風(fēng)井、設備平臺位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開(kāi)發(fā)商還應公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區域劃分、設施設備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準、物業(yè)收費標準等情況。
諸葛找房分析師王小嬙對《中國消費者報》記者表示，“今后開(kāi)發(fā)商要小心了，禁止‘貨不對板’，也不能虛假承諾，而且還要對項目不利因素全面告知，這對購房者來(lái)說(shuō)是一大利好，維護了消費者的知情權等合法權益，也將從根本上避免種種消費糾紛的產(chǎn)生。”
“工地開(kāi)放日”活動(dòng)不少于2次
百年大計，質(zhì)量第一。房屋質(zhì)量問(wèn)題歷來(lái)備受人們關(guān)注，也是購房人與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛的焦點(diǎn)之一。為了提升房屋交付質(zhì)量，落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗制度，《通知》提出，開(kāi)發(fā)商應在房屋竣工驗收前開(kāi)展不少于2次的“工地開(kāi)放日”活動(dòng)，“工地開(kāi)放日”活動(dòng)中購房人對工程質(zhì)量的意見(jiàn)建議，開(kāi)發(fā)商應及時(shí)進(jìn)行解釋說(shuō)明，屬于質(zhì)量缺陷的應及時(shí)維修整改并反饋購房人。
另外，針對未來(lái)可能出現的熱銷(xiāo)項目，《通知》新增了公證搖號的要求?！锻ㄖ芬幎?，如項目出現登記意向客戶(hù)超過(guò)批準銷(xiāo)售房源三倍的情況，就將被視為熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商應采取公證搖號的方式，即邀請公證機構以獨立第三方身份在現場(chǎng)公證搖號。
貝殼研究院分析師潘浩對《中國消費者報》記者表示，“工地開(kāi)放日活動(dòng)”頻次的規定一方面有利于對項目開(kāi)發(fā)的規范管理，另一方面更利于維護購房者權益。據貝殼研究院統計，從2017年至2020年，關(guān)于商品房購買(mǎi)合同的民事糾紛有49萬(wàn)余起，且呈逐年上升走勢，2020年已上升至15萬(wàn)余起。此次《通知》的要求將有利于減少購房糾紛，保障購房者合法權益，完善市場(chǎng)秩序，構建商品房買(mǎi)賣(mài)良性發(fā)展格局。
潘浩表示，《通知》提出對熱銷(xiāo)項目進(jìn)行公證搖號的要求，并優(yōu)先面向無(wú)房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售，這是北京樓市調控的新提法。“搖號買(mǎi)房”主要針對的是熱點(diǎn)樓盤(pán)被哄抬價(jià)格、房企捂盤(pán)惜售現象，這樣做是為了防止市場(chǎng)炒作，符合國家“房住不炒”的定位以及“一城一策”的調控要求，能起到正面的積極影響。
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參觀(guān)樣板間注意避開(kāi)哪些坑
作為商品房展示的樣板間與實(shí)際買(mǎi)到的房子有哪些區別?買(mǎi)房時(shí)該如何挑選，注意避免哪些坑呢?為此，多位業(yè)內人士為消費者支招。
1.注意樣板間的空間和面積。
隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售管理逐漸規范，敢直接在面積上大幅縮水的開(kāi)發(fā)商并不多，因為最終收房時(shí)相關(guān)部門(mén)會(huì )出具房屋面積實(shí)測報告，多退少補。
購房者需要注意的是，大多數開(kāi)發(fā)商為了讓樣板間的空間看起來(lái)更大，一般會(huì )縮小家具尺寸，比如選用1.5米甚至更小的床。另外，臥室不裝門(mén)、開(kāi)放式廚房、隨處可見(jiàn)的鏡子，都可以令樣板間顯得通透，購房者也更容易被吸引。因此，消費者買(mǎi)房時(shí)一定要注意，所見(jiàn)不一定即所得，參觀(guān)樣板間時(shí)可以備一把軟尺隨時(shí)進(jìn)行測量。
2.不要忽略自然采光問(wèn)題。
由于開(kāi)發(fā)商會(huì )打開(kāi)樣板間內所有的照明設備，甚至故意布置更多光源，導致消費者在參觀(guān)時(shí)，常常感覺(jué)室內采光效果非常好，從而忽略房間真實(shí)的采光問(wèn)題。建議購房者可以先將樣板間內的燈全都關(guān)掉，感受室內真實(shí)的自然光照情況。
3.注意交房時(shí)的樓間距。
眾所周知，開(kāi)發(fā)商為了方便購房者參觀(guān)樣板間，一般都會(huì )將其建在售樓處，而實(shí)際交房樓棟的格局與樣板間并不一定相同，尤其是樓層屋高或者樓棟之間的間距在樣板間往往得不到全面展示。
建議消費者一定要掌握整個(gè)小區的樓棟位置情況，仔細觀(guān)察銷(xiāo)售現場(chǎng)的沙盤(pán)，或者讓銷(xiāo)售人員提供小區樓座分布圖。另外，購房者通過(guò)樣板間看到的室外綠化景觀(guān)很有迷惑性，最好到項目實(shí)景工地看一下，確定心儀樓棟周邊的大概環(huán)境。
4.樣板間管線(xiàn)問(wèn)題別忽視。
樣板間的廚房、衛生間基本很少能看到管線(xiàn)、上下水管道等，有的樣板間根本不設置上下水管線(xiàn)，有的則將其隱藏起來(lái)，開(kāi)發(fā)商這樣做的主要目的是盡量讓空間看起來(lái)更大一些。但現實(shí)生活中，水、電、煤氣各種管線(xiàn)必不可少，購房人對此一定要有心理準備，可以通過(guò)向銷(xiāo)售人員詢(xún)問(wèn)，確定最終的空間尺寸。 (孫蔚)
