由于是二套置換房，呂女士最高只可向銀行申請到房?jì)r(jià)的三成貸款，即銀行最高可批下180萬(wàn)元的按揭貸款。“這意味著(zhù)，我的首付款就要高達900萬(wàn)元！”呂女士說(shuō)。由于需要支付的首付款飆升，呂女士開(kāi)始對置換計劃猶豫不決。
8月9日起，上海二手房申請房貸執行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請房?jì)r(jià)標準。由此，在新政下，很多計劃購置二手房的買(mǎi)主與呂女士一樣，開(kāi)始處于觀(guān)望階段。
實(shí)際上，在上海相繼發(fā)出“核驗價(jià)”“三價(jià)就低”的樓市調控補充政策前后，針對二手房?jì)r(jià)格調控，已在多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續展開(kāi)。
繼今年2月份深圳率先出臺“二手房指導價(jià)”后，全國10余個(gè)城市紛紛跟進(jìn)，出臺類(lèi)似的二手房參考價(jià)機制。8月最后一天，廣州也發(fā)布了二手房參考價(jià)機制，正式加入二手房加碼調控陣營(yíng)。
二手房首付飆升
“原本首套可首付3.5成的客戶(hù)，按銀行‘最低價(jià)’審貸，就不得不按照首付五成至六成來(lái)準備。”上海某地產(chǎn)中介表示，最近兩周向其咨詢(xún)二手房“三價(jià)就低”原則的購房者有很多，普遍感覺(jué)首付款有壓力。
“三價(jià)”即，參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)。記者了解到，8月9日起，上海二手房申請房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，執行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請房?jì)r(jià)標準。從該政策發(fā)布起，滬上不少?lài)写笮幸验_(kāi)始執行。
在真實(shí)交易中，房子的實(shí)際成交價(jià)或者網(wǎng)簽價(jià)格，往往夾雜炒作、投機等市場(chǎng)因素，遠高于銀行評估價(jià)和交易中心提供的涉稅評估價(jià)，這就意味著(zhù)二手房買(mǎi)主能從銀行申請按揭貸款額度，取決于后兩者的低值。其中涉稅評估價(jià)被市場(chǎng)認為是不確定最高的因素，或是三者中最低的價(jià)格。
由此，房貸審批額度具體能低到多少?
記者就此問(wèn)題咨詢(xún)了滬上多家國有銀行客戶(hù)經(jīng)理，得到的一個(gè)較為普遍的答案是，在上海“三價(jià)就低”新規影響下，上海二手房的銀行房貸審批基本上是市場(chǎng)價(jià)的6折或一半，這也意味著(zhù)二手房購買(mǎi)者能從銀行獲得的貸款幾乎“腰斬”。
假如滬上某一房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為500萬(wàn)，涉稅評估價(jià)多會(huì )在市場(chǎng)價(jià)的6折左右，即銀行按照300萬(wàn)的總價(jià)審批貸款，首套購房者的貸款額度最高只能批下195萬(wàn)，相當于首付從3.5成提高至了6.1成，即購房者需要準備305萬(wàn)元的實(shí)際首付。
滬上某中介向記者提供了一份“三價(jià)就低”政策后的按揭貸款依據表
各地二手房指導價(jià)密集出臺
今年以來(lái)，房地產(chǎn)方面的調控政策不僅密集出臺，而且呈現精細化態(tài)勢。
與以往瞄準新房的調控不同，二手房調控成為新戰場(chǎng)，且二手房“指導價(jià)”“參考價(jià)”“信息核驗”等價(jià)格“參考”政策成為新的調控“利器”。
8月31日晚間，廣州發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機制的通知》，并公布了首批熱點(diǎn)區域住宅小區二手住房交易參考價(jià)格。
這是最新的一個(gè)出臺二手房交易參考價(jià)機制的城市。而在此之前的半年時(shí)間里，深圳、東莞、西安、成都、西安、寧波、無(wú)錫、杭州、合肥、溫州、紹興等10余個(gè)城市紛紛出臺了二手房參考價(jià)機制。
而此類(lèi)管控針對的主要當地以成交活躍的熱點(diǎn)區域為主，尤其是一些學(xué)區和地段較好的項目。這些政策在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和難度。
在這一背景下，當前不少買(mǎi)家選擇觀(guān)望。
近日，58同城、安居客發(fā)布的2021年《8月國民安居指數報告》顯示，58同城、安居客通過(guò)對購房者行為調研發(fā)現，2021年8月份用戶(hù)信心指數為98.8，環(huán)比下跌8.2%，認為政府會(huì )繼續調控抑制房?jì)r(jià)上漲的購房者占比為65.1%，比前月上漲5個(gè)百分點(diǎn);近六成購房者并不急于出手，謹慎尋找合適的房源。
在嚴厲的調控形勢下，多地二手房交易量和交易價(jià)格“降溫”。易居研究院數據顯示，8月熱點(diǎn)城市二手住宅降溫，交易量創(chuàng )近七年最低。8月，易居研究院監測的13個(gè)城市二手住宅成交量約為5.7萬(wàn)套，環(huán)比大跌17.9%，同比暴跌36.6%;年初累計成交量同比增速為7.6%。
《8月國民安居指數報告》稱(chēng)，目前落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的10個(gè)城市中調控效果明顯，6個(gè)城市掛牌價(jià)環(huán)比下降，成都、紹興、寧波下降幅度分別為1.7%、1.6%、1.4%，西安降幅也達到了0.8%，深圳以0.5%的降幅緊隨其后。
二手房“停貸”?
不！是“不接單”
與二手房按揭額度大幅下降對應的是，各地二手房“停貸”傳聞鬧得沸沸揚揚。
“銀行批下的貸款額度太低，放款沒(méi)有明確時(shí)間，所以結論就是不給貸了。”一位滬上購房者直接吐槽道。
記者就這一情形咨詢(xún)了北京、上海、深圳、杭州、南京等地的銀行客戶(hù)經(jīng)理獲悉，當前銀行并不直接否認二手房貸款額度緊張，但會(huì )否認“停貸”說(shuō)法，傾向于“不接單”的口徑表述。
“二手房貸批的很少，很多人排隊，放貸最快要等到明年。”記者咨詢(xún)杭州某國有銀行客戶(hù)經(jīng)理獲知。他還告訴記者，現在按照首套首付三成很難獲得貸款，一般建議客戶(hù)提高首付比例，至少四成以上。
“現在上海的二手房房貸普遍是額度緊張、很難放款的情況。”某國有銀行上海分行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者。記者從上海某房地產(chǎn)中介機構獲得不一樣的回答，該中介人士告訴記者現在上海二手房是能申請到貸款的，但貸款周期更長(cháng)。
相比杭州、上海的緊張局勢，北京、深圳、南京的二手房購買(mǎi)者要輕松一點(diǎn)。某國有行北京分行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，北京二手房沒(méi)有停貸，只是銀行的房貸額度減少太多。“很多支行分不到額度就沒(méi)法貸款。像我們支行房貸額度很少，現在主要做消費貸。” 該客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)。
深圳多家銀行和房地產(chǎn)中介人士也告訴記者，深圳二手房購買(mǎi)者只要符合政策規定，都能貸到款，只是放貸周期比以前長(cháng)。至少三個(gè)月，也就是要等到明年了。
房貸額度的緊張直接與商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款集中度考核有關(guān)，在集中度考核之下，銀行普遍將房貸額度集中供應新手房，并壓縮二手房的額度。
2021年是房地產(chǎn)貸款集中度管理政策實(shí)施的第一年，從剛剛披露完畢的半年報可以看出，商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款紛紛壓縮額度，控制總量并審慎準入。
記者統計發(fā)現，與2020年末的數據相比，上市銀行中有一半多的銀行的個(gè)人住房貸款占據總貸款的比例有所下降，包括建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行以及郵儲銀行六家國有大行，以及招商銀行、興業(yè)銀行、中信銀行等股份行。
數據來(lái)源：Wind
