目前，距離去年8月人民銀行、住建部出臺重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則已逾一年。一年間，多家房企積極降低負債規模，擴張速度明顯下降。

　　實(shí)際上，自去年下半年以來(lái)，包括“三道紅線(xiàn)”、銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內多個(gè)政策陸續出臺，與此同時(shí)，多地嚴查經(jīng)營(yíng)貸款違規入市，多項數據顯示，房企融資渠道持續收緊。業(yè)內人士表示，行業(yè)仍將維持嚴監管，金融長(cháng)效機制的確立對房企的影響仍將持續，房企經(jīng)營(yíng)策略未來(lái)將發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì )迎來(lái)洗牌和變化。

　　試點(diǎn)滿(mǎn)周年多房企積極減負債

　　針對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾日前表示，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經(jīng)營(yíng)財務(wù)指標明顯改善，負債規模穩步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩健。

　　“三道紅線(xiàn)”是指企業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線(xiàn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負債規模不能高于現有水平，“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過(guò)5%，“黃檔”企業(yè)不得超過(guò)10%，“綠檔”企業(yè)不得超過(guò)15%。

　　萬(wàn)科為12家試點(diǎn)企業(yè)之一。2021年上半年萬(wàn)科成功降檔，躋身“零踩線(xiàn)”房企行列。在日前舉行的萬(wàn)科2021年中期業(yè)績(jì)推介會(huì )上，萬(wàn)科總裁、首席執行官祝九勝表示，萬(wàn)科把不突破紅線(xiàn)、長(cháng)期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動(dòng)性，都列為優(yōu)先級事項，這是穩中求進(jìn)的基本前提。

　　融創(chuàng )也是試點(diǎn)企業(yè)之一。目前，融創(chuàng )仍有一項指標踩線(xiàn)，融創(chuàng )中國董事會(huì )主席孫宏斌日前在2021年中期業(yè)績(jì)投資者電話(huà)會(huì )上表示，融創(chuàng )不僅僅要降負債率，還要降負債規模，進(jìn)一步降低融資成本。據悉，未來(lái)3年，融創(chuàng )設定目標是將融資成本降至5%以?xún)取?/p>

　　若把“三道紅線(xiàn)”的指標放到整個(gè)行業(yè)來(lái)看，貝殼研究院重點(diǎn)統計的A股與H股合計的85家房企中，32家房企“零踩線(xiàn)”，躋身綠檔，其中萬(wàn)科、佳兆業(yè)、雅居樂(lè )新加入;31家房企一條踩線(xiàn)，位列黃檔;8家房企降負債情況仍未有較大改觀(guān)，三線(xiàn)均踩在紅檔之列。

　　不過(guò)，雖然大部分房企積極降檔，但受資金和市場(chǎng)影響，與去年下半年相比，2021年上半年降檔房企數量有所減少。根據由貝殼研究院整理的房企中期報告數據，不降反升的房企由去年底的1個(gè)增長(cháng)至4個(gè)。其中，新湖中寶、上實(shí)發(fā)展均“由綠變黃”;京投發(fā)展“由橙變紅”，藍光發(fā)展直接“由黃變紅”。

　　房企融資環(huán)境持續趨緊

　　實(shí)際上，自去年下半年開(kāi)始，包括“三道紅線(xiàn)”、銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內多個(gè)政策陸續出臺，與此同時(shí)，多地嚴查經(jīng)營(yíng)貸款違規入市，涉房金融監管趨嚴，房企融資渠道也持續收緊。

　　東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師謝瑞表示，債券發(fā)行方面，房企凈融資額大幅下降，融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計4550.31億元，同比增長(cháng)6.16%，但凈融資額為-2436.98億元，債券發(fā)行利率為4.36%，同比增加0.10個(gè)百分點(diǎn)。信托資金方面，根據用益信托網(wǎng)數據，2021年1至7月用于房地產(chǎn)行業(yè)的信托規模合計4298億元，同比2020年減少23%，較2019年同期減少33%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面，截至2021年6月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.3萬(wàn)億元，同比增長(cháng)2.8%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。“房企在信托、信用債、海外債、銀行端融資呈現‘全面受阻’的特點(diǎn)。”謝瑞說(shuō)。

　　以銀行貸款為例，根據日前多銀行發(fā)布的中報，多銀行持續壓降房地產(chǎn)貸款占比。中信銀行相關(guān)負責人對《經(jīng)濟參考報》記者表示，中信銀行一是“控增量”，制定未來(lái)幾年的房地產(chǎn)貸款信貸計劃，平穩控制房地產(chǎn)信貸節奏。上半年房地產(chǎn)貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調結構”，客戶(hù)層面根據企業(yè)杠桿率和風(fēng)險情況分類(lèi)施策，重點(diǎn)支持剛需和改善型住宅項目，嚴控“三道紅線(xiàn)”超限的房企授信，嚴控擴張激進(jìn)、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團的授信。

　　中國建設銀行首席風(fēng)險官程遠國表示，建設銀行有序推進(jìn)房地產(chǎn)貸款集中度管控工作，嚴格執行差別化住房信貸政策，支持百姓合理住房需求，個(gè)人住房貸款保持平穩增長(cháng)，在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末，個(gè)人住房貸款余額6.1萬(wàn)億元，較年初增長(cháng)4.7%。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。國家統計局數據顯示，7月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.5%，增速較上月回落16.0個(gè)百分點(diǎn)，是年內首次轉負。二手房市場(chǎng)方面，易居房地產(chǎn)研究院數據顯示，8月，重點(diǎn)監測的13個(gè)城市二手住宅成交量約為5.7萬(wàn)套，環(huán)比上月下跌17.9%，與去年同期相比跌幅達36.6%。

　　嚴監管持續房企加速調整

　　業(yè)內人士表示，行業(yè)仍將維持嚴監管，金融長(cháng)效機制的確立對房企的影響仍將持續，房企經(jīng)營(yíng)策略未來(lái)將發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì )迎來(lái)洗牌和變化。

　　針對房企資金的穿透式監管仍在持續。記者從多位業(yè)內人士處獲悉，為了避免企業(yè)“炒地”、“囤地”，監管部門(mén)要求試點(diǎn)企業(yè)購地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，而這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購方式獲得土地的支出。另外，試點(diǎn)房企的商票數據也已經(jīng)納入監管視野。

　　克而瑞研究中心研究員房玲表示，商業(yè)匯票本是基于真實(shí)、合法的商業(yè)交易活動(dòng)。但部分高杠桿、高周轉運營(yíng)的房企轉向依賴(lài)供應鏈融資，以達到延長(cháng)賬齡、變相融資的目的。“房企商票納入監管，有利于房企商票透明化，遏制房地產(chǎn)商票后續可能出現的違約風(fēng)險。”房玲表示。

　　嚴監管之下，房企增速明顯受到限制。據記者不完全統計，Wind數據顯示，A股上市的119家房企2021年上半年營(yíng)業(yè)總收入12516.69億元，較去年同期的9560.67億元，增長(cháng)30.9%。但從歸屬母公司股東的凈利潤來(lái)看，2021年上半年的655.04億元，較去年同期的800.02億元，下滑幅度達18.12%。

　　謝瑞表示，預計未來(lái)一段時(shí)期，行業(yè)仍將維持嚴監管，金融長(cháng)效機制的確立對房企的影響仍將持續，融資收緊下房企擴張速度及盈利規模將進(jìn)一步被壓縮。在當前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴，房企融資渠道收緊的情況下，房企經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生了改變，總體來(lái)說(shuō)就是“開(kāi)源節流”、“降速提質(zhì)”。例如，部分房企通過(guò)打折促銷(xiāo)方式加速回款;部分房企將減少拿地支出并降低銷(xiāo)售目標，控制規模。根據近50家上市房企披露數據來(lái)看，2021年平均銷(xiāo)售目標從2020年的14.40%，下降至11.85%。

　　祝九勝說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的游戲規則正在發(fā)生變化，過(guò)度追求規模、速度為導向的線(xiàn)性思維也需要相應地調整。“特別是規模超過(guò)5000億元以后，經(jīng)營(yíng)安全的重要性變得更為突出。”他說(shuō)。

　　孫宏斌表示，企業(yè)暴露的問(wèn)題并非政策帶來(lái)的，而是長(cháng)期運營(yíng)問(wèn)題積累所產(chǎn)生的。在政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )迎來(lái)洗牌和變化，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢逐漸顯現，這將是一個(gè)長(cháng)期持續性的過(guò)程。