來(lái)源：證券時(shí)報 作者：吳家明

　　深圳二手房市場(chǎng)受參考價(jià)的影響成交跌入谷底，新房打新審核從嚴，小產(chǎn)權、回遷指標房也被嚴管……2021年的深圳樓市發(fā)生了明顯變化。這時(shí)，一些無(wú)處安放的注意力似乎轉向了法拍房市場(chǎng)。最近，深圳法拍房市場(chǎng)再被熱議，背后的原因又是什么?

　　“頂流”受冷遇

　　購房者不著(zhù)急

　　法拍房一般是指被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。大多出現在債務(wù)人即房屋權利人無(wú)力履行債務(wù)時(shí)，被債權人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執行，法院將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)款滿(mǎn)足債權。盡管多地已經(jīng)將法拍房納入限購范圍，但作為樓市中的特別存在，熱點(diǎn)城市的法拍房市場(chǎng)一度火熱。

　　最近，深圳法拍房再次受到市場(chǎng)關(guān)注，最大的原因莫過(guò)于幾套優(yōu)質(zhì)學(xué)區房流拍，而且都屬于深圳學(xué)區房的“頂流”。

　　8月初，福田百花片區內的長(cháng)城大廈一套法拍房七折出售還流拍，該房面積為104.7平方米，起拍價(jià)1084萬(wàn)元，折合單價(jià)每平方米10.4萬(wàn)元，遠遠低于市場(chǎng)價(jià)。8月20日，這套房源二次拍賣(mài)終于成交。二拍僅有5人參與，最后以1035萬(wàn)元成交，折合單價(jià)每平方米9.89萬(wàn)元，幾乎與該樓盤(pán)單價(jià)每平方米10萬(wàn)元的參考價(jià)持平。在一些市場(chǎng)人士看來(lái)，法拍房因為潛在風(fēng)險較大，低于市場(chǎng)價(jià)成交屬于正?，F象，但持平甚至低于參考價(jià)成交就有點(diǎn)“不尋常”，對于購房者來(lái)說(shuō)感覺(jué)還是有點(diǎn)像“撿漏”。

　　此外，一套位于福田香蜜湖港中旅花園的房源也遭遇流拍，該房源建筑面積116.94平方米，評估價(jià)(起拍價(jià))為1969.88萬(wàn)元，折合單價(jià)為每平方米16.85萬(wàn)元。從房子掛上網(wǎng)站到拍賣(mài)結束，共吸引了4635人圍觀(guān)，86人設置關(guān)注提醒，但最終因無(wú)人報名出價(jià)導致流拍。

　　作為深圳樓市“頂流”的優(yōu)質(zhì)學(xué)區房也遭冷落，記者采訪(fǎng)了幾位長(cháng)期關(guān)注法拍房的購房者，在他們看來(lái)，法拍房雖然常被看作是可以撿便宜的地方，但也深受樓市調控的影響。今年以來(lái)，深圳樓市調控越來(lái)越嚴，特別是學(xué)區房政策不明朗，大學(xué)區制度如何執行尚未明確。此外，盡管目前一拍“流拍”的占比并不算高，但作為“頂流”的房源，一拍爆冷流拍后以降價(jià)的方式進(jìn)入二拍，才有買(mǎi)家愿意“下手”，這種現象也值得關(guān)注。

　　8月30日，龍華區壹城中心花園一套法拍房在二拍時(shí)成交，最終成交總價(jià)約632萬(wàn)元，折合單價(jià)約每平方米6.9萬(wàn)元，起拍價(jià)為480萬(wàn)元。值得關(guān)注的是，該套房源在8月5日一拍時(shí)，無(wú)人出價(jià)而遭遇了流拍。此時(shí)，該套房源的起拍價(jià)為600萬(wàn)元。也就是說(shuō)，在第二次掛牌時(shí)，這套房源的起拍價(jià)降價(jià)幅度達120萬(wàn)元。

　　“最近深圳土拍也發(fā)生變化，特別是未來(lái)的銷(xiāo)售限價(jià)下降，但在法拍房市場(chǎng)，流拍的法拍房到二拍后降價(jià)的幅度才夠猛。”準備購置二手房的購房者胡先生最近特別關(guān)注深圳法拍房，“這個(gè)時(shí)候千萬(wàn)不能有資金問(wèn)題，萬(wàn)一房子被安排變成法拍房，一套房一次性就會(huì )上百萬(wàn)地掉價(jià)。”不過(guò)，對于像他這樣為了自住而關(guān)注法拍房的購房者，似乎也不敢因為降價(jià)而隨便出手，“樓市下行期，購房者普遍觀(guān)望情緒濃厚，受資金鏈影響的賣(mài)家也坐不住，最近二手房市場(chǎng)上越來(lái)越多業(yè)主按照參考價(jià)賣(mài)房，價(jià)格跟法拍房也差不多了，所以我不著(zhù)急出手。”

　　法拍房源數量增加?

　　除了“頂流”遭到冷遇，最近深圳法拍房數量也在增加。

　　記者梳理了阿里拍賣(mài)上的數據，7月結束拍賣(mài)的住宅房源有116套，8月結束拍賣(mài)的住宅房源就達到169套。9月，即將拍賣(mài)的住宅房源有249套，數量明顯增加。一份《2020年深圳市法拍房研究報告》顯示，2020年深圳法拍房的掛牌套數2839套，成交1710套。而在2021年上半年，掛牌套數為1750套，成交711套。

　　近段時(shí)間以來(lái)的法拍房數量為何增加?對此，市場(chǎng)的看法不一。有市場(chǎng)參與人士認為，禁止任何形式的經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，一旦證實(shí)甚至立刻收回貸款，僅此一條就給玩杠桿的炒房客當頭一棒，只要有一套房的資金來(lái)源出現問(wèn)題，要么就是低價(jià)出售房產(chǎn)，資金快速回籠，要么直接斷供，房產(chǎn)由銀行收回拍賣(mài)抵債。藍鯨法拍總經(jīng)理王勝藍認為，法拍房數量增加，一個(gè)原因是由于這兩年疫情導致拍賣(mài)流程受阻案件積壓，現在線(xiàn)上處理流程提速后上拍標的增加。另一方面，疫情暴發(fā)后經(jīng)濟下行壓力導致的借貸違約，企業(yè)經(jīng)營(yíng)倒閉等產(chǎn)生的不良資產(chǎn)逐漸浮出水面，經(jīng)過(guò)處置會(huì )逐漸進(jìn)入到法拍房市場(chǎng)，這個(gè)趨勢預計未來(lái)還會(huì )持續一段時(shí)間。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，最近深圳法拍房數量明顯增加，而且也受到關(guān)注，大背景是現在資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴厲的監管。此外，疫情影響下很多外貿型的小企業(yè)受到很大的影響，導致上下游產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì )受到一定的沖擊，如果資金鏈比較緊張的人就會(huì )出現違約，或許就要把房子拿出來(lái)拍賣(mài)，這種情況應該是占大多數。

　　不過(guò)，也有市場(chǎng)人士預計，2021年全年深圳法拍房數量或與2020年保持在同一水平，而且法拍房市場(chǎng)整體數量較小，依舊屬“小眾化”市場(chǎng)。

　　發(fā)展出相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈

　　但仍要注意風(fēng)險

　　不過(guò)，深圳法拍房市場(chǎng)的關(guān)注度越來(lái)越高。只是，記者在阿里拍賣(mài)、京東拍賣(mài)等平臺上發(fā)現，雖然多數房源的關(guān)注人士都超過(guò)千人，但真正出價(jià)的人卻不多。

　　一般的購房者對于法拍房或許還是存在一些疑問(wèn)，這時(shí)線(xiàn)下咨詢(xún)的需求開(kāi)始與日俱增，加之深圳二手房市場(chǎng)急速降溫，一些房產(chǎn)中介嗅覺(jué)靈敏轉向法拍市場(chǎng)，抓住了一些購房者想“撿便宜”的心理。

　　“八卦嶺有一套房源，只要市場(chǎng)價(jià)格的五折左右。”看到這樣的朋友圈廣告，一些有需求的普通購房者肯定會(huì )“心動(dòng)”。不過(guò)，記者嘗試聯(lián)系這位房產(chǎn)中介，得到的答復是這套房是法拍房，但他們也提供相應的服務(wù)，包括看房查房等全程跟蹤服務(wù)，收費標準是成交價(jià)的3%。記者還發(fā)現，隨著(zhù)法拍房市場(chǎng)日漸受市場(chǎng)青睞，也發(fā)展出一些相關(guān)“產(chǎn)業(yè)鏈”，特別是涌現了一批法拍房專(zhuān)業(yè)公司，提供房源信息、競拍前后的查房和處理清場(chǎng)交付等全流程服務(wù)，降低競拍風(fēng)險。在一些法拍房的微信群里，記者看到“群主”每天都會(huì )更新法拍房的信息，并提供相應的咨詢(xún)服務(wù)。

　　或許正是因為法拍房交易跟傳統房產(chǎn)交易一樣，出現了一些機構幫忙把控風(fēng)險，而且一些法拍房還可以申請銀行貸款，加上可能可以低于參考價(jià)甚至五六折超低價(jià)成交法拍房，看似誘惑力十足，但也千萬(wàn)別掉以輕心。王勝藍認為，購買(mǎi)法拍房最重要的還是前期的盡調，房屋占用、稅費、是否有租賃、使用權和產(chǎn)權是否統一等問(wèn)題都需要競拍之前做到全面了解。