天價(jià)學(xué)區房終于退燒！兩月內直降200萬(wàn)，家長(cháng)：不敢買(mǎi)了

　　多校劃片、打擊學(xué)區房炒作、教師輪崗……政策連放大招下，北京最頂尖學(xué)區的價(jià)值正接受市場(chǎng)拷問(wèn)。北京西城區德勝學(xué)區的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人說(shuō)：“從7月初德勝學(xué)區的孩子調劑到其他區域至今，兩個(gè)月的時(shí)間里，德勝學(xué)區房的價(jià)格差不多降了150-200萬(wàn)元。”

　　學(xué)區房值不值得買(mǎi)，甚至在將來(lái)是否還存在，成為縈繞在很多人心頭的疑問(wèn)。多個(gè)利空消息的共同作用下，一些家長(cháng)變得猶豫，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，交易量下滑。居高不下的學(xué)區房?jì)r(jià)格，此次又能調整多少呢?

　　降價(jià)百萬(wàn)的房源并非個(gè)案

資料圖：北京西城區一處住宅樓。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

　　7月初，隨著(zhù)北京“幼升小”入學(xué)意向填報工作的開(kāi)展，教育高地西城、海淀的多校劃片入學(xué)政策正式落地，那些在“新老劃斷”時(shí)間點(diǎn)以后買(mǎi)學(xué)區房的家庭，可能就與名校無(wú)緣了。

　　受沖擊最大的是西城區的德勝學(xué)區和月壇學(xué)區，在2020年7月31日之后買(mǎi)入房源的家庭，分別被分流到了新街口學(xué)區、展覽路學(xué)區。在家長(cháng)眼中，新街口學(xué)區和展覽路學(xué)區的教學(xué)質(zhì)量，在西城區不算突出。

　　到底有多少孩子被調劑，官方至今沒(méi)有公布準確的數字，但其信號意義十分明顯。到8月25日，北京又宣布，在新學(xué)期將大比例促進(jìn)干部教師輪崗交流，讓更多學(xué)生享受到優(yōu)質(zhì)教育資源。多招并舉下，學(xué)區房?jì)r(jià)格上漲的勢頭戛然而止。

　　德勝學(xué)區擁有育翔小學(xué)、西師附小、五路通小學(xué)等優(yōu)質(zhì)小學(xué)及中學(xué)，此前一直受到家長(cháng)的追捧，價(jià)格也位居塔尖位置。但受調劑的影響，德勝的二手房?jì)r(jià)格降幅也最為明顯。該學(xué)區的房產(chǎn)經(jīng)紀人李騰稱(chēng)，差不多兩個(gè)月的時(shí)間里，德勝學(xué)區房的價(jià)格降了150-200萬(wàn)元。“一居、兩居、三居，都降了這么多。比如，德勝學(xué)區的一居室之前能賣(mài)880萬(wàn)-950萬(wàn)之間，現在是600多萬(wàn)，接近700萬(wàn)。兩居室之前能賣(mài)950萬(wàn)-1050萬(wàn)，現在是800萬(wàn)-850萬(wàn)。”

　　小戶(hù)型房源憑借著(zhù)低總價(jià)，向來(lái)是市場(chǎng)熱搶的“香餑餑”。但李騰稱(chēng)，現在德勝學(xué)區40多平方米的一居室，降到680萬(wàn)-690萬(wàn)元左右，降了接近200萬(wàn)元。他說(shuō)：“之前這種落戶(hù)一居室，是要搶著(zhù)買(mǎi)的。”

　　李騰提供了一份他們公司制作的8月份德勝學(xué)區二手房成交明細，上面共列舉了30套房源，成交價(jià)低于業(yè)主報價(jià)幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)元的房源不在少數。例如，馬甸南村一套約73平方米、滿(mǎn)五不唯一的公房三居室，業(yè)主報價(jià)1238萬(wàn)元，成交價(jià)為1002萬(wàn)元;文聯(lián)宿舍一套約66平方米、滿(mǎn)五唯一的兩居室，業(yè)主報價(jià)1120萬(wàn)元，成交價(jià)為1015萬(wàn)元;六普坑三區一套78平方米、滿(mǎn)五唯一的三居室，業(yè)主報價(jià)1180萬(wàn)元，成交價(jià)為1080萬(wàn)元;人定湖西里一套約56平方米、滿(mǎn)五不唯一的兩居室，業(yè)主報價(jià)860萬(wàn)元，成交價(jià)為780萬(wàn)元。

　　他還稱(chēng)，也不是所有業(yè)主都降價(jià)，著(zhù)急出售或者置換的業(yè)主會(huì )降價(jià)出售，不著(zhù)急的業(yè)主就會(huì )等等。同時(shí)，不滿(mǎn)五年或者稅費較高的房源，降幅高于滿(mǎn)五唯一的房子。上述成交明細中，也有一些房源的報價(jià)與成交價(jià)的價(jià)差低于50萬(wàn)元。

　　成交量有小幅回落

資料圖：建筑物。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

　　學(xué)區房降價(jià)也波及到其他區域，但降幅小于德勝學(xué)區。

　　郭明是西城區展覽路學(xué)區的一位房產(chǎn)經(jīng)紀人，他告訴中新經(jīng)緯客戶(hù)端，進(jìn)步小學(xué)屬于普通類(lèi)小學(xué)，之前周邊兩居室的成交價(jià)格接近800萬(wàn)元，現在的成交價(jià)不到700萬(wàn)元;展覽路小學(xué)相對更優(yōu)質(zhì)一些，周邊兩居室之前的價(jià)格在800萬(wàn)元以上，現在在770-780萬(wàn)元左右，總價(jià)降了幾十萬(wàn)。

　　“展覽路學(xué)區的房源降價(jià)小百萬(wàn)元的也有，但幅度肯定沒(méi)有德勝、月壇大，畢竟它們的價(jià)格也高，受政策影響最大。”郭明說(shuō)。西城區金融街學(xué)區的價(jià)格變動(dòng)也較少，一位房產(chǎn)經(jīng)紀人稱(chēng)，最近成交房源的價(jià)格比之前降了幾十萬(wàn)元，整體變化不大，成交量則不如7月份之前。

　　從成交量上看，今年7、8月份西城區二手房的交易量已經(jīng)出現萎縮。中原地產(chǎn)數據研究中心提供的數據顯示，7、8月(注：8月數據截至8月20日)西城區二手住房成交量分別為896套、623套，而在此前的3-6月，西城區二手住宅成交量已經(jīng)連續4個(gè)月超過(guò)1000套，分別為1544套、1221套、1001套、1141套。不過(guò)，同為北京教育高地的東城區和海淀區，今年7、8月份的成交數據，與之前相比并無(wú)十分明顯的變化。

　　郭明稱(chēng)，展覽路學(xué)區的成交量雖有所下降，但還是有一定活躍度，“當然，量多的前提是價(jià)格要降下來(lái)，價(jià)格高的話(huà)還是賣(mài)不動(dòng)?，F在展覽路13-14萬(wàn)元/平方米報價(jià)的房源是沒(méi)人買(mǎi)的，還是要降一點(diǎn)，差不多在12-13萬(wàn)元/平方米。”

　　價(jià)格與交易量下滑的背后，是家長(cháng)們對學(xué)區房擔憂(yōu)的加劇。

　　劉平是一位1歲孩子的媽媽?zhuān)恢痹诹粢獗本W(xué)區房的情況，但由于西城、海淀的價(jià)格已經(jīng)很高，加之手中資金未到位，她一直未出手。今年7月，德勝和月壇學(xué)區的學(xué)生被調劑到其他學(xué)區后，劉平變得更加猶豫，很怕踩雷。

　　“影響我們心態(tài)的也不止多校劃片這一個(gè)政策，最近的教育輪崗、整頓校外培訓以及對其他行業(yè)的監管，讓我覺(jué)得政府對教育改革、實(shí)現公平的決心很大。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)買(mǎi)學(xué)區房的話(huà)，有點(diǎn)怕高位站崗。”她對中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，他們決定再等等看。

　　抱有同樣心態(tài)的家長(cháng)不止劉平一個(gè)。張悅原計劃將位于石景山區三室一廳的住房賣(mài)掉，來(lái)?yè)Q一套西城區“老破小”兩居室甚至一居室，現在她決定“不折騰了”，“別犧牲了生活質(zhì)量，到頭來(lái)孩子也上不了名校，兩頭都落空。”數位受訪(fǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀人也稱(chēng)，當前市場(chǎng)的觀(guān)望情緒濃厚。郭明說(shuō)：“也會(huì )客戶(hù)會(huì )問(wèn)我們的想法，但說(shuō)實(shí)話(huà)，我們也看不懂。”

　　學(xué)區房還值得買(mǎi)嗎?

資料圖：北京海淀區知春里小區。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

　　其實(shí)，不僅僅是北京，近段時(shí)間以來(lái)，全國許多一二線(xiàn)城市都出臺了與入學(xué)政策、學(xué)區房市場(chǎng)整頓相關(guān)的政策，引起了很大關(guān)注。學(xué)區房?jì)r(jià)格未來(lái)的走勢如何，成為市場(chǎng)爭議的熱點(diǎn)。

　　合碩機構首席分析師郭毅在接受中新經(jīng)緯客戶(hù)端采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，學(xué)區房的價(jià)值更多體現在保證孩子能夠進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，但在教育資源均衡化的大趨勢下，其價(jià)值未來(lái)肯定會(huì )受到影響。“特別是一些‘老破小’房源，本身的居住價(jià)值較差，如果學(xué)區價(jià)值又進(jìn)一步弱化，那它會(huì )被有一定居住品質(zhì)追求的家庭所拋棄。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也稱(chēng)，受學(xué)生調劑、市場(chǎng)炒作預期下降的影響，類(lèi)似德勝這種頂級學(xué)區的價(jià)格受到挑戰，價(jià)格不可避免地要有調整。由于未來(lái)幾年德勝學(xué)區入學(xué)人數與學(xué)位緊張的矛盾依舊存在，價(jià)格或難有起色。

　　近日，北京將大比例促進(jìn)干部教師輪崗引發(fā)討論。郭毅認為，從目前看，不管是此前的多校劃片還是如今的教師輪崗，更多的表現為一個(gè)行政區域內的教育均衡，這些政策會(huì )讓同一個(gè)學(xué)區、同一個(gè)行政區內的教育資源更加平均。這類(lèi)政策反映到房?jì)r(jià)上，就是“削峰填谷”的作用，即拉平區域內的房?jì)r(jià)。

　　西城區金融街學(xué)區的上述受訪(fǎng)經(jīng)紀人也透露，該學(xué)區對口頂級小學(xué)的一些小區，當前的售價(jià)有所下降，但對口實(shí)驗二小涭水河分校的房源售價(jià)則略有抬升。據了解，在學(xué)生家長(cháng)眼中，實(shí)驗二小涭水河分校的教學(xué)水平在金融街學(xué)區相對一般。他稱(chēng)，之前很多家長(cháng)都奔著(zhù)特別好的學(xué)校去買(mǎi)房，就造成了生源大量增加并最終被調劑，所以現在不少家長(cháng)開(kāi)始瞄準優(yōu)質(zhì)學(xué)區內對口“中不溜”學(xué)校的房源，價(jià)格相對較低，未來(lái)也能享受到教育均衡的好處。

　　相比于還沒(méi)買(mǎi)入學(xué)區房的家長(cháng)，已經(jīng)上車(chē)的家長(cháng)更為淡定。周峰2013年就買(mǎi)入了德勝學(xué)區的一套學(xué)區房，當時(shí)的價(jià)格僅為5萬(wàn)元/平方米左右。周峰對中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，當初買(mǎi)入這套房也不只是為了孩子上學(xué)，它的核心區位和成熟的配套也是重要影響因素，短期內不擔心房?jì)r(jià)會(huì )有大幅度下降。

　　郭毅也強調，教育均衡化不可能一蹴而就，可能需要一個(gè)較長(cháng)的周期。從更長(cháng)期看，學(xué)區房?jì)r(jià)格未來(lái)的走向，還要看教育資源均衡化的制度安排和實(shí)際落地情況。(應采訪(fǎng)對象要求，李騰、郭明、劉平、張悅、周峰為化名。)