我國基礎設施REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍進(jìn)一步擴大。2021年7月，國家發(fā)展改革委將基礎設施REITs試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房?；趯Ω鞯刈赓U住房的調研及實(shí)踐經(jīng)驗，公共租賃住房(公租房)具有起步早、規模大、經(jīng)營(yíng)模式成熟的特點(diǎn)，符合基礎設施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟、盤(pán)活存量資產(chǎn)的初衷。

　　公租房具備

　　納入REITs試點(diǎn)基本條件

　　國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，在國家層面明確了我國住房保障體系以三種住房為主體，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房。其中，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體。公租房和保障性租賃住房都具有保障屬性、都以租賃方式進(jìn)行供應、互為補充，主要區別在于重點(diǎn)供應對象不同。公租房受市場(chǎng)和經(jīng)濟周期波動(dòng)影響較小，現金流相對穩定。因此，從民生保障屬性、歷史發(fā)展沿革、經(jīng)營(yíng)特征角度，具備納入REITs資產(chǎn)范圍的基本條件。

　　納入試點(diǎn)具有重要意義

　　將公租房納入基礎設施公募REITs試點(diǎn)具有重要意義。一是響應“房住不炒”的號召，保障“居者有其屋”。通過(guò)REITs盤(pán)活公租房，滿(mǎn)足中低收入住房困難家庭的居住需求，有益于抑制住房投機行為、構建租售并舉的長(cháng)效機制。

　　二是助力存量資產(chǎn)的盤(pán)活、改善租賃住房類(lèi)資產(chǎn)的投融資機制。歷經(jīng)長(cháng)時(shí)間的發(fā)展培育，我國沉淀了大量的公租房資產(chǎn)。而公租房的開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)維護主要由政府部門(mén)或國有平臺承擔，大部分資金來(lái)源于財政撥款。高土地成本、高建設成本及不通暢的退出機制難免帶來(lái)投入高、回收期長(cháng)、收益率低等局面。納入REITs試點(diǎn)范圍后，能夠盤(pán)活龐大存量、帶動(dòng)更多權益型資金。同時(shí)，能夠幫助公租房主體降低資產(chǎn)負債率，實(shí)現投融資閉環(huán)。

　　三是豐富REITs投資種類(lèi)，充分體現普惠性。我國基礎設施REITs試點(diǎn)從萌芽到逐漸成熟，加之租賃住房類(lèi)REITs的市場(chǎng)實(shí)踐，均為公租房REITs的推出奠定了基礎。通過(guò)REITs向機構及個(gè)人投資者持續分享公租房資產(chǎn)收益，能夠充分體現普惠性。

　　制度建議與展望

　　一是適當進(jìn)行補貼，保障民生屬性。公租房面對的客群，決定了其租金水平較低，往往相較于同地段市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房存在較高的折讓比例。因此，在發(fā)行REITs后，為繼續保有其民生屬性，配套適度比例的補貼有益于保障社會(huì )公共服務(wù)設施的穩定運營(yíng)，亦為投資人提供持續、穩定的收益。

　　此外，受香港地區REITs經(jīng)驗啟發(fā)，將配套底商納入公募REITs底層資產(chǎn)中，有助于提高項目市場(chǎng)化運作效率和現金流水平。此點(diǎn)也符合《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》中關(guān)于項目土地用途的規定，即“項目土地用途原則上應為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無(wú)法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。”

　　二是同一市級財政下的不同公租房資產(chǎn)可納入同一REITs產(chǎn)品。通過(guò)對各地公租房項目的調研走訪(fǎng)，筆者發(fā)現，當前公租房房源分布較為分散，單個(gè)企業(yè)、區級政府或區級平臺公司持有的公租房項目規模大小不一，不同主體投融資實(shí)力差異較大，運營(yíng)管理及服務(wù)水平也參差不齊。為解決上述問(wèn)題，建議以市為單位、同一市級財政下的公租房資產(chǎn)可根據當地實(shí)際情況，將不同原始權益人的資產(chǎn)納入同一基礎設施公募REITs產(chǎn)品，統一進(jìn)行管理，有助于進(jìn)行規?；芾?、穩定租賃關(guān)系、培育符合當地住房租賃市場(chǎng)需求的專(zhuān)業(yè)化管理機構和團隊、提高管理的透明度與運營(yíng)效率，從而進(jìn)一步反哺當地基礎設施建設和運營(yíng)。

　　三是在當前“收支兩條線(xiàn)”基礎上，完善現金流歸集機制。對政府投資建設公共租賃住房取得的租金收入，部分地區按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。而根據監管要求，基礎設施REITs項目收益應持續穩定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現金流提供方。

　　公租房特有的收支模式如何與基礎設施REITs要求相匹配?筆者提供了以下思路：借鑒資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)踐中，證監會(huì )對收費權類(lèi)的收支兩條線(xiàn)的相關(guān)意見(jiàn)進(jìn)行安排，以填補目前的空白。即“為社會(huì )提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的產(chǎn)品，最終由使用者付費，實(shí)行收支兩條線(xiàn)管理，專(zhuān)款專(zhuān)用，并約定了明確的費用返還安排”類(lèi)的資產(chǎn)(公租房)，具備進(jìn)行資產(chǎn)證券化的條件。同時(shí)，還應獲得地方財政或有關(guān)部門(mén)按約定劃付購買(mǎi)服務(wù)款項的承諾或法律文件，明確政府和房源持有主體在運營(yíng)管理方面的權責利安排，以厘清公租房項目申報REITs的現金流收支路徑、管理模式，形成標準化投融資產(chǎn)品。

　　四是加強協(xié)同、完善配套機制。公租房REITs涉及鏈條長(cháng)、環(huán)節復雜，從資產(chǎn)生命周期角度，完善土地供給方式、引導更多的權益型資金支持建設期資產(chǎn)。從REITs發(fā)行審批角度，通過(guò)聯(lián)席審批或綠色通道方式，加強住建、國土、發(fā)改、財政、國資、稅務(wù)等各部門(mén)的協(xié)同。在財稅政策方面，建議完善相應配套機制。舉例而言，根據現行財稅政策，公租房在重組過(guò)程中涉及的土地增值稅免征條件與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)行為基本一致、無(wú)特殊優(yōu)惠。