去年8月，針對重點(diǎn)房企資金監測和融資管理的“三線(xiàn)四檔”政策出臺。按照監管要求，到2023年6月底，試點(diǎn)房企“三道紅線(xiàn)”指標必須全部達標;2023年底所有房企實(shí)現達標。如今，“三線(xiàn)四檔”政策出臺已經(jīng)一年。在這一年里，房企都做了哪些努力?效果如何?行業(yè)經(jīng)歷了哪些變化?記者對此進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　“三線(xiàn)四檔”影響深遠

　　“行業(yè)發(fā)展的最佳窗口期已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)公司依賴(lài)融資杠桿彎道超車(chē)的時(shí)代已經(jīng)一去不復返。”這是接受記者采訪(fǎng)的一位房企高管對于房地產(chǎn)行業(yè)新形勢的判斷。之所以這么說(shuō)，在他看來(lái)，完全是由于“三線(xiàn)四檔”政策的出臺給行業(yè)帶來(lái)了深刻的影響與變革。

　　所謂“三線(xiàn)四檔”，是指2020年8月住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，12家房企出席會(huì )議。會(huì )上提出三個(gè)監管要求，即“三道紅線(xiàn)”：剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線(xiàn)”踩線(xiàn)的條數，監管部門(mén)將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過(guò)15%。而“踩線(xiàn)”數量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線(xiàn)”指標必須全部達標，2023年底所有房企實(shí)現達標。這一舉措被認為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去發(fā)展的底層邏輯，一時(shí)間在行業(yè)內引發(fā)了極大的震動(dòng)。

　　貝殼研究院策略分析師賈莎莎對記者表示，如按照“三線(xiàn)四檔”有息負債增長(cháng)規模的要求統計，僅前60上市房企每年預計將少增長(cháng)約9371億元的有息負債。這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩健經(jīng)營(yíng)，有效預防系統性金融風(fēng)險，同時(shí)優(yōu)化全社會(huì )資源配置。

　　調控效果加速顯現

　　“三線(xiàn)四檔”政策出臺已經(jīng)一年，調控效果相當顯著(zhù)，不少房企的財務(wù)情況得到改善，不僅控制了總有息負債規模的增長(cháng)，債務(wù)結構也優(yōu)化顯著(zhù)，還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔。

　　克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示，根據其監測的99家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)情況來(lái)看，現金短債比和凈負債率兩項指標相比2020年上半年均有明顯改善，尤其是凈負債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個(gè)百分點(diǎn)。

　　從不同的顏色檔位來(lái)看，處于綠檔的房企明顯擴容，與去年年中的13%相比，占比上升了22個(gè)百分點(diǎn)，達到了35%;黃檔房企占比下降，相比去年年中下降了6個(gè)百分點(diǎn)，至45%;此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降，分別下降至9%、11%。

　　整體來(lái)看，自“三線(xiàn)四檔”政策出臺以來(lái)，99家樣本房企中有41家房企成功降檔，其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中，降一檔的有35家，降兩檔的有5家，有一家房企成功連降三檔，直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)。此外，在2020年踩線(xiàn)的房企中還有部分已提出了降檔時(shí)間表，大多規劃未來(lái)3年內力爭“三道紅線(xiàn)”的全部達標。

　　據央行披露，2021年二季度末，房地產(chǎn)貸款余額50.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)9.5%，低于各項貸款增速2.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年末增速低2.2個(gè)百分點(diǎn)。賈莎莎告訴記者：“一方面，房地產(chǎn)貸款增速在持續下降;另一方面，工業(yè)中長(cháng)期貸款增速繼續提升以及綠色貸款增長(cháng)速度加快，說(shuō)明金融資源在社會(huì )分工的角色中達到了更好的均衡，為全社會(huì )高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實(shí)的金融基礎。”

　　倒逼房企專(zhuān)注產(chǎn)品升級

　　以前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要依靠融資來(lái)驅動(dòng)投資，對融資依賴(lài)度較高。“三線(xiàn)四檔”政策對于長(cháng)期“高融資、高負債、高杠桿”發(fā)展的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是近年來(lái)最重磅的政策之一。

　　北京房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志對記者表示，“三線(xiàn)四檔”是房地產(chǎn)行業(yè)調控由需求端向供應端的重要調整，將成為房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制中的重要舉措，預計該項政策在未來(lái)的執行階段，適用范圍和指標維度會(huì )“更廣更深”，監管執行力度會(huì )“只嚴不松”。

　　進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)調控政策更加精準、高頻，政策之間相互補充、相互影響，形成合力，短期內房企壓力倍增，但從長(cháng)期看，則會(huì )加快房企的轉型升級，努力尋找合適的定位與發(fā)展的契機。

　　克而瑞研究中心分析師房玲對記者表示，對房企而言，發(fā)展規模以及所在的梯隊會(huì )相對固定，留給企業(yè)在傳統賽道上彎道超車(chē)的機會(huì )越來(lái)越小，房企拿地失誤的容錯率會(huì )越來(lái)越低，絕大多數房企會(huì )選擇聚焦主業(yè)。尤其是在銷(xiāo)售方面，盡快回款顯得更加重要，這將倒逼房企對項目運營(yíng)管理更為標準化和精細化，對項目品質(zhì)的關(guān)注將提高，升級迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵。

　　房玲認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深度重構，結合我國“十四五規劃”的戰略方向，房企可以在租賃市場(chǎng)、物管服務(wù)、社區養老、城市更新、數字經(jīng)濟等更細分的領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機遇，布局企業(yè)新的增長(cháng)曲線(xiàn)。