買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，你會(huì )直接找房東，還是選擇找中介?
近日，已運行5年的“杭州市二手房交易監管服務(wù)平臺”引發(fā)關(guān)注，只因其上線(xiàn)了“個(gè)人自主掛牌房源”功能。簡(jiǎn)言之，購房者和房東可繞過(guò)中介進(jìn)行交易，實(shí)現“房東直售”。這使二手房買(mǎi)賣(mài)“去中介化”成為坊間議論焦點(diǎn)，一條“房產(chǎn)中介有望被取消”的話(huà)題還沖上熱搜，截至8月24日記者發(fā)稿，該話(huà)題閱讀量高達3.6億次。
難道房產(chǎn)中介真的要消失?帶著(zhù)疑問(wèn)，《證券日報》記者對多個(gè)城市的房東、購房者、房產(chǎn)中介等進(jìn)行了采訪(fǎng)。
網(wǎng)友分為兩派
多數支持“去中介化”
記者梳理某社交平臺的相關(guān)留言注意到，就二手房交易“去中介化”一事，網(wǎng)友表態(tài)基本分為兩派：“拍手叫好派”和“惴惴不安派”。其中，支持者居多，“優(yōu)秀，建議全國推廣”“手動(dòng)@我所在的城市，希望相關(guān)部門(mén)跟進(jìn)”;但也有少數網(wǎng)友表達了自己的擔憂(yōu)，“資金監管賬戶(hù)如何解決?”“過(guò)戶(hù)、貸款等流程不熟悉怎么辦?”。
在北京市某醫院工作的章靈(化名)已落戶(hù)天津，考慮到后期孩子的上學(xué)問(wèn)題，準備在天津市河西區購買(mǎi)一套學(xué)區房。她告訴記者：“因跨城購房且沒(méi)有房東資源，只能找房產(chǎn)中介。目前看中中介推薦的一套95平方米、房東報價(jià)380萬(wàn)元的三居室，但中介費需要9.5萬(wàn)元(房款額的2.5%)，實(shí)在太高，導致我遲遲沒(méi)有‘下單’。”
“付完中介費的我，心痛到無(wú)法呼吸。”于年初在杭州市西湖區購房的王筱筱(化名)表示，杭州市大部分中介是根據房款成交額分檔收取中介費的，且均由買(mǎi)方出。一般情況下，房款額在100萬(wàn)元以下的，中介費為3%;房款額在100萬(wàn)元以上的，中介費為2%。也就是說(shuō)，一套二手房的中介費少則幾萬(wàn)元，多則數十萬(wàn)元。
不過(guò)，于去年年底在北京市房山區購房的琪琪(化名)則認為中介費物有所值。她向記者表示：“我平時(shí)較忙，之所以選擇中介，就是因為省心省時(shí)省事。我從最初看房到過(guò)戶(hù)、網(wǎng)簽，直至最后走完房貸流程等，中介都全程參與，并實(shí)時(shí)向我匯報每一步程序的變化情況。尤其是在辦理按揭貸款期間，中介還會(huì )提前列表給我，以便我將資料準備齊全，只跑一趟銀行即可辦完，特別專(zhuān)業(yè)。”
相較于購房者，房東似乎更“依賴(lài)”房產(chǎn)中介。在蘇州市姑蘇區有一套住房的張路(化名)正委托中介出售房屋，他向記者坦言：“中介會(huì )帶意向購房者看房、談價(jià)格，我只需告訴他們我的賣(mài)房底線(xiàn)即可，剩下的就不用操心了。”
房產(chǎn)中介較自信
中介費2%-3%不等
相較于購房者和房東對“去中介化”的糾結，多位房產(chǎn)中介則顯得比較自信。
8月24日上午，記者以想購買(mǎi)北京市朝陽(yáng)區二手房為由，線(xiàn)上咨詢(xún)了某知名房產(chǎn)中介工作人員，對方告訴記者：“中介費為房款額的2.7%，先賣(mài)再買(mǎi)可優(yōu)惠至2.35%。”當記者問(wèn)及近期是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)“去中介化”這一消息時(shí)，該工作人員稱(chēng)：“看過(guò)相關(guān)消息但暫時(shí)對我們影響不大。二手房交易涉及方方面面，普通購房者基本無(wú)法在短時(shí)間內梳理清楚，專(zhuān)業(yè)的事還是讓專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做吧。”
同樣認為“去中介化”暫時(shí)可能性不大的還有杭州市某房產(chǎn)中介工作人員，對方向記者表示：“以杭州市推出的‘房東直售’為例，只是房東可自行上傳房源進(jìn)行出售，暫沒(méi)有配套的資金監管賬戶(hù)，房東和購房者自助交易風(fēng)險較大。但中介除了有資金監管賬戶(hù)外，對銀行、稅收等政策也十分熟悉，整個(gè)二手房交易流程基本不用購房者費心。”
對此，記者致電“杭州市二手房交易監管服務(wù)平臺”官方咨詢(xún)電話(huà)，詢(xún)問(wèn)資金監管等問(wèn)題，接電人員回復稱(chēng)：“目前平臺尚未設立資金監管賬戶(hù)，后期會(huì )根據市民需求，考慮如何進(jìn)行資金安全監管。”此外，記者注意到，該平臺“個(gè)人自主掛牌房源”一欄暫時(shí)只允許房東發(fā)布房源信息，購房者還無(wú)法發(fā)布求購信息，上述接電人員表示，后續平臺會(huì )考慮推出提供個(gè)人求購者發(fā)布信息的渠道。
記者還聯(lián)系了天津市的一家房產(chǎn)中介機構，表示想把當地一套80年代、50平方米的老房子置換成電梯房，工作人員告訴記者：“換房中介費最低為房款額的2%。”對于記者提到的“房東直售”，工作人員稱(chēng)：“買(mǎi)賣(mài)老房子還牽扯貸款的話(huà)，操作起來(lái)很復雜。如果對二手房交易流程、相關(guān)法律等不熟悉卻仍要剔除中介，容易產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)糾紛。”
業(yè)內專(zhuān)家：
“房東直售”模式值得推廣
除了“去中介化”，“房東直售”模式能否在全國推廣也是網(wǎng)友比較關(guān)心的話(huà)題。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對《證券日報》記者表示，其實(shí)“個(gè)人自主掛牌房源”功能此前在其他城市也上線(xiàn)過(guò)，本質(zhì)上可以更有效地解決信息不對稱(chēng)的問(wèn)題。從操作方式來(lái)看，上傳的房源信息均需經(jīng)過(guò)房管部門(mén)核驗，具備唯一的房源核驗統一編碼及二維碼，憑碼交易，以此來(lái)確保產(chǎn)權真實(shí)合法有效。這一方式值得在全國更多城市進(jìn)行推廣。
“可以嘗試全國推廣。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，各地在推廣的同時(shí)，應做好相關(guān)配套工作，如普及二手房交易流程的相關(guān)規則、法律知識等，盡量避免買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生糾紛。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴《證券日報》記者，當前，在全國二手房交易中，約85%的交易是由房產(chǎn)中介完成的，房東和購房者自主交易的比例相對不高。此外，因為沒(méi)有平臺支持，交易風(fēng)險很大。“房東直售”模式具有創(chuàng )新意義，也能提高直接交易的比例，對于房東和購房者在交易模式方面增加了更多選擇，但此類(lèi)模式的確會(huì )給房產(chǎn)中介行業(yè)帶來(lái)一定挑戰。
就“去中介化”一事，張波認為，房產(chǎn)中介并不會(huì )被取消，而是將更加規范化。房地產(chǎn)交易低頻、非標、重資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其完全通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方“手拉手”自主交易是不現實(shí)的，二手房交易雙方絕大多數也都沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗，過(guò)往房地產(chǎn)中介的確是存在通過(guò)信息不對稱(chēng)來(lái)獲利的情況，但隨著(zhù)各地政府上線(xiàn)二手房信息平臺，房源信息的透明度顯著(zhù)提升。而由于房產(chǎn)交易本身的復雜性，對于專(zhuān)業(yè)人員的依賴(lài)是必不可少的，房產(chǎn)中介行業(yè)應該越來(lái)越規范發(fā)展，而非取消。
王玉臣同樣認為，房產(chǎn)中介不太可能被取消，“但未來(lái)‘房東直售’這種模式可能會(huì )占據一部分市場(chǎng)，和房產(chǎn)中介形成有力競爭，進(jìn)而促進(jìn)二手房市場(chǎng)的良性進(jìn)化，打破中介的壟斷。未來(lái)，房產(chǎn)中介應當更加規范化、專(zhuān)業(yè)化，收費也應當更加合理化。”
