8月24日，《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》發(fā)布，其中提出，北京將建立租金監測和發(fā)布機制，租金上漲過(guò)快時(shí)，可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場(chǎng)。

　　此外，北京將“嚴管”長(cháng)租公寓、群租房等，提出租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數額不得超過(guò)3個(gè)月租金總和，押金不超過(guò)一個(gè)月租金;住宅的起居室、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

　　亮點(diǎn)1 針對“租金快速上漲”，首創(chuàng )三個(gè)遞進(jìn)式調控措施

　　征求意見(jiàn)稿分為總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責任和附則6章，共計81條。

　　征求意見(jiàn)稿第六十條指出，北京市將建立租金監測和發(fā)布機制。

　　當住房租金快速上漲時(shí)，住房和城鄉建設等主管部門(mén)可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任、教授樓建波表示，住房租賃市場(chǎng)的主體是散戶(hù)對散戶(hù)(C2C)，住房租賃企業(yè)運營(yíng)的規模(B2C)占比較小，租金調控的手段少、壓力大。國家版《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》規定，“租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調控”，此次北京對必要措施進(jìn)行了具體化。

　　樓建波稱(chēng)，征求意見(jiàn)稿中的必要措施主要有三個(gè)方面。首先是限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金，“這個(gè)措施顯然是針對當年各大租賃企業(yè)競價(jià)收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)。”

　　其次是實(shí)行傭金指導價(jià)。傭金是承租人的負擔之一，2016年之后，住房租賃傭金由指導價(jià)調整為市場(chǎng)調節價(jià)，即由政府設定封頂價(jià)改為雙方協(xié)商的市場(chǎng)價(jià)，一般由承租人交納，標準多為1個(gè)月租金。實(shí)行傭金指導價(jià)將有助于減輕承租人的實(shí)際負擔，特別是減輕換房的壓力。

　　最后是實(shí)行租金指導價(jià)，即由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個(gè)區域可能是某些價(jià)格上漲過(guò)快的區域，也可能是全部范圍。

　　“這三個(gè)遞進(jìn)式的調控措施是北京市首創(chuàng )，充分釋放了北京市調控租賃市場(chǎng)、穩定租金水平的決心。”樓建波表示，從統計數據來(lái)看，近期租金波動(dòng)幅度較小，市場(chǎng)保持平穩，這種情況下無(wú)需政府干預，而這個(gè)條款主要是針對“租金快速上漲”的應對措施，屬于依法設定、用來(lái)穩定租金的調控工具。

　　亮點(diǎn)2 建立全市統一的住房租賃管理服務(wù)平臺

　　征求意見(jiàn)稿第十四條指出，北京市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺。出租人應當通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。

　　北京將利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢(xún)、信息核驗、登記備案等服務(wù)，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門(mén)建立信息互通共享機制。

　　住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同和經(jīng)紀服務(wù)合同，并留存合同及相關(guān)資料不少于5年。

　　此外，征求意見(jiàn)稿還規定承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶(hù)、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。

　　樓建波表示，按照國家法律法規，出租房屋需要向屬地住房和城鄉建設、房管部門(mén)辦理登記備案，向公安部門(mén)辦理出租登記。通過(guò)全市統一的租賃平臺網(wǎng)簽租賃合同，相當于給租賃市場(chǎng)提供了一項公共基礎設施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔心個(gè)人信息保存在企業(yè)的安全性。

　　亮點(diǎn)3 長(cháng)租公寓單次收取租金數額不得超過(guò)3個(gè)月租金總和

　　“近年來(lái)，長(cháng)租公寓在資本的驅動(dòng)下，長(cháng)收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標等亂象不斷，嚴重損害了租賃當事人的權益。”樓建波說(shuō)。

　　征求意見(jiàn)稿也體現了針對長(cháng)租公寓的“嚴管”思路。

　　一方面，要求長(cháng)租公寓應當具備相應的人員、資金和管理能力，名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應當包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會(huì )識別。另一方面，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的從業(yè)人員應當按照規定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實(shí)名從業(yè)。樓建波表示，實(shí)名從業(yè)便于鎖定人員的責任，為今后建立信用體系奠定基礎。

　　在資金監管方面，規定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數額不得超過(guò)3個(gè)月租金總和，押金不超過(guò)一個(gè)月租金，以防止住房租賃企業(yè)利用“資金池”無(wú)序擴張。此外，提倡出租人按月收取租金。

　　同時(shí)，征求意見(jiàn)稿第四十四條規定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供居間、代理服務(wù)收取的傭金一般不超過(guò)一個(gè)月租金。住房租賃合同期滿(mǎn)，出租人和承租人續訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得再次收取傭金。

　　對違反“住房租賃企業(yè)向承租人單次收取的租金超過(guò)3個(gè)月租金總和且未納入監管”的，將由住房和城鄉建設主管部門(mén)給予警告，責令改正，可處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，情節嚴重的，并責令停業(yè)1至6個(gè)月，注銷(xiāo)備案。

　　住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款。不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。違反者將由住房和城鄉建設主管部門(mén)責令限期改正，可處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。情節嚴重的，注銷(xiāo)備案;構成金融違法行為的，由金融監管部門(mén)給予處罰。

　　亮點(diǎn)4 嚴管群租房，住宅起居室、陽(yáng)臺、儲藏室等不得單獨出租

　　近年來(lái)，群租房的安全、擾民問(wèn)題突出，市民投訴居高不下。征求意見(jiàn)稿也對群租房相關(guān)事宜進(jìn)行了規定。

　　征求意見(jiàn)稿提出，出租住房應按照規劃設計的套、間出租，符合人均使用面積和每個(gè)房間居住人數的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

　　出租人違反以上規定的，將由住房和城鄉建設主管部門(mén)給予警告、責令改正。出租人為個(gè)人的，可處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款;出租人為單位的，可處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。

　　樓建波表示，這些規定與北京市2013年公布的居住管理規定是一致的，“將群租房治理措施升格為地方性法規，并配套相應的處罰措施，將為治理工作帶來(lái)極大利好。”

　　他介紹，針對租金貸、短租房、發(fā)布虛假房源等問(wèn)題，北京市此前已出臺相關(guān)文件，相應措施也已吸收到征求意見(jiàn)稿當中，通過(guò)立法予以鞏固，并有針對性地配套了罰則，保持了政策的連續性和穩定性。從時(shí)間來(lái)看，地方性法規需在公開(kāi)征求意見(jiàn)并修改完善后提交市人大審議，預計明年上半年左右可能出臺。